新華社：豪宅大降價攻破樓市堡壘 房價加速回歸

新華網(wǎng)上海12月18日電 (“新華視點”記者葉鋒、魏宗凱) 知名房企星河灣16日稱，將上海的兩個項目價格下調(diào)15%－20%，同時對老業(yè)主進(jìn)行差價補(bǔ)償，預(yù)計補(bǔ)償資金將達(dá)6億元。被視為業(yè)內(nèi)“標(biāo)桿”的豪宅項目首次推出大幅降價、差價補(bǔ)償?shù)男袨?，給樓市帶來震動。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著豪宅步入“以價換量”行列，房價的調(diào)整步伐將加快，市場將進(jìn)一步向預(yù)期方向變化。與此同時，如何應(yīng)對樓市長期低迷的僵局，也需要新的對策。

開發(fā)商緣何掏錢給業(yè)主

星河灣在上海的兩個項目分別位于浦東和閔行。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前浦東星河灣二期均價約7.8萬元／平方米，閔行星河灣均價在5.2萬元／平方米左右。由于星河灣最小面積都在200平方米以上，兩個項目套均總價都在千萬元以上。

目前，這兩個項目約有400套房源待售，而已購房業(yè)主共約400人。據(jù)介紹，降價后老業(yè)主獲得補(bǔ)償?shù)臈l件是必須在明年1月31日前，完成按揭辦理手續(xù)；一次性付清和分期付款的，也必須滿足相關(guān)的約定。

雖然近期不少樓盤在促銷時都宣稱今后“愿補(bǔ)差價”，但大多僅僅是“風(fēng)吹草動”，真正付諸行動的極少，尤其是高端住宅市場。房企怎會愿意把裝進(jìn)口袋的錢重掏出來給業(yè)主

星河灣董事副總裁梁上燕表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，此次降價主要是順應(yīng)市場環(huán)境，積極響應(yīng)國家調(diào)控政策，讓房價合理回歸；而進(jìn)行補(bǔ)差價，是為了回饋老業(yè)主。“我們判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會更緊，市場環(huán)境也會更差，因此要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略主動作為。”她同時強(qiáng)調(diào)，這樣的做法不會在全國的項目中普遍實行。

知名房地產(chǎn)研究人士、復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民說，星河灣此舉代表了當(dāng)下豪宅開發(fā)商的基本心態(tài)：只要有人愿意買，價格是可以商量的。在嚴(yán)厲的限購之下，高端住宅的需求“與日劇減”，以價換量是自救的必然之舉。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，所謂的降價促銷、補(bǔ)償差價，究竟是一種營銷策略，或是吸引眼球的“噱頭”，還是壓力之下的純粹讓利，還需要觀察和市場檢驗。

豪宅降價是否會引發(fā)“多米諾效應(yīng)”

這一輪調(diào)控，通過收緊融資渠道和投資投機(jī)性需求，全面卡緊了房企的資金流。近段時間來，中小房企資金鏈斷裂、兼并重組的項目越來越多。豪宅項目的降價，會不會進(jìn)一步引發(fā)從高端到低端接連“告急”的多米諾效應(yīng)?

據(jù)統(tǒng)計，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤將達(dá)190個(含別墅)，數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高。多數(shù)樓盤通過送面積、送契稅、送房產(chǎn)稅等方式打折促銷，或是直接給出價格優(yōu)惠。10月份起，龍湖、中海等房企對上海樓盤進(jìn)行7折甚至更大幅度的降價銷售，形成局部熱銷。但是，高端樓盤在促銷數(shù)量、力度上均不甚明顯，其成交也十分慘淡。“能扛多久就扛多久。”一家今年在上海內(nèi)環(huán)新推豪宅項目但不打算降價的房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅產(chǎn)品向來被視為市場的最后“堡壘”，即使降價，也肯定是挺到最后。此次星河灣的降價，說明房價的泡沫正在被不斷刺破，房價加速回歸。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中，住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有34個；與此同時，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長。今年11月份，有樓市“溫度計”之稱的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，自2009年8月以來首次跌破100。豪宅項目的降價說明，從普通住宅到高檔住宅的“降價”路線已經(jīng)打通。

蔡為民說，如果調(diào)控政策持續(xù)，樓市將面臨三個“無法避免”：大開發(fā)商的資金困難無法避免，大城市中心地區(qū)的降價壓力無法避免，優(yōu)勢樓盤的降價命運(yùn)無法避免。

事實上，在熱點城市進(jìn)行打折、優(yōu)惠幅度超過中小房企的，不乏龍湖、綠地、湯臣、保利、星河灣、中海等知名房企。從這些降價企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)績看，他們都不是最缺錢的那一部分企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士由此分析，知名房企率先大幅降價，并不全然是資金緊張所致，也是為主動應(yīng)對更長時間后可能存在的資金需求，提前進(jìn)行儲備。

嚴(yán)厲調(diào)控下樓市何去何從？

必須注意到，雖然樓市總體已經(jīng)明顯降溫，但地區(qū)之間仍存差異。相比而言，二三線城市的房價仍相對活躍。根據(jù)中指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計，今年11月，全國100個城市住宅平均價格為8832元／平方米，有43個二三線城市價格仍保持環(huán)比上漲。一些城市漲幅之大，已觸及當(dāng)?shù)卮_定的控制目標(biāo)的“紅線”。

國務(wù)院副總理李克強(qiáng)15日在全國發(fā)展和改革工作座談會上強(qiáng)調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，繼續(xù)抑制投機(jī)、投資性購房需求，增加普通商品房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

各方傳遞的信號很明確：樓市調(diào)控不可能放松。北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人16日公開表示，明年將繼續(xù)執(zhí)行樓市限購政策，保持調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性。此前，已有多個城市強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實施限購政策。

上海市政府發(fā)展研究中心近日發(fā)布的一份報告認(rèn)為，如果明年上半年融資和銷售條件持續(xù)緊縮，房價有可能出現(xiàn)較大幅度回落?？梢灶A(yù)計，不管是遮遮掩掩，還是光明正大，像星河灣這般“放下身段”的豪宅房企會越來越多。

不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，遏制房價的同時，需要打破樓市長期僵持的局面，尤其是要讓合理購房需求能夠釋放。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“控高端”應(yīng)與“保低端”雙管齊下，應(yīng)在首付款、利率、交易契稅等方面降低首次置業(yè)的成本，以加快盤活樓市。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，2011年樓市調(diào)控中特別強(qiáng)調(diào)如何抑制投資投機(jī)性需求，這是為市場“做減法”；而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議同時提出加快普通商品房建設(shè)和供應(yīng)，是“做加法”。增加有效供應(yīng)才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正地讓市場回歸健康發(fā)展軌道。