央行報告稱房價拐點初現(xiàn)端倪

■ 本報記者 閆立良

房價下跌20%后會不會誘發(fā)恐慌性拋售，有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問題

央行周五稱，經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

上述觀點來源于人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司撰寫的《當前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》。這兩個報告在日前中國金融學會金融統(tǒng)計研究專業(yè)委員會在京舉辦的“房地產(chǎn)金融風險管理”座談會上被重點討論。

人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司、銀監(jiān)會統(tǒng)計部、10家商業(yè)銀行風險管理部門、3所大學的專家學者和中房馳昊公司代表參加了會議。會議討論了當前房地產(chǎn)市場形勢、房地產(chǎn)金融風險與壓力，介紹了中國重點城市新建住宅價格指數(shù)(MHPI)的編制方法與成果以及物業(yè)價值衡量與風險控制工具等。

央行調(diào)查統(tǒng)計司的兩份報告認為，經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

座談會上有代表提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來一段時期內(nèi)房價走勢的重要因素。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項指標比資產(chǎn)負債率更加全面、準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務杠桿。

部分參會商業(yè)銀行代表認為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，但是房價下跌20%后會不會誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問題。

業(yè)界專家稱，部分商業(yè)銀行的表態(tài)說明銀行也了解房地產(chǎn)市場若出現(xiàn)全面下跌的話，會產(chǎn)生一系列連鎖反應，銀行對嚴重后果還是有擔憂的。

樓市的持續(xù)調(diào)控已令開發(fā)商日益感覺到資金的壓力。統(tǒng)計局此前數(shù)據(jù)顯示，1-10月房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源達68429億元人民幣，同比增長20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩。

央行貨幣政策委員會委員夏斌(微博)稍早表示，房地產(chǎn)調(diào)控會是明年宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，因為這涉及投資、經(jīng)濟增速和系統(tǒng)性風險。但他強調(diào)，“不整要出事，整狠了也要出事”，要“防止房價短時期內(nèi)自由落體式下降”。

此次會議還討論了用特征價格法編制的中國重點城市新建住宅價格指數(shù)(簡稱MHPI)。其主要思路是：住宅價格包括兩個部分，由基本功能決定的價格和由具體特征決定的價格。

目前，MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽、上海等30個城市的新建住宅價格變化信息。實證分析顯示，MHPI貼近居民房價感受，與宏觀經(jīng)濟指標存在較密切的相關(guān)關(guān)系，能有效反映購房者心理預期。

與會代表認為，全國性和區(qū)域性的MHPI，在商業(yè)銀行制定、調(diào)整各地的房地產(chǎn)貸款政策方面有重要參考價值，在一定程度上也可以作為二手房價格走勢的參考指標，但是在控制具體貸款的風險方面作用有限。并提出繼續(xù)完善、細化住宅的特征；隨著我國房屋交易市場日臻完善，新房的交易比重將會下降，二手房的交易比重將上升，可以在時機成熟時推出二手房交易價格指數(shù)；采用重復交易法，研究編制二手房價格指數(shù)的可行性等建議。

此外，會議還就《物業(yè)估價與風險控制系統(tǒng)》(以下簡稱PARMs系統(tǒng))在商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險控制中的作用進行了討論。