私募房地產(chǎn)PE遍地開花 風險“求關注”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

一邊是房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，一邊是有關房地產(chǎn)股權投資基金公司的“風生水起”。

短短五個月的時間內(nèi)，濱江集團（002244，SZ）旗下房地產(chǎn)股權投資基金公司首期種子基金募資到6億元。

面對房地產(chǎn)基金的“風起云涌”，有分析稱，一方面，目前種種跡象顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會松動，而不少房地產(chǎn)公司面臨巨大的資金壓力，房地產(chǎn)基金的介入可謂雪中送炭。但另一方面，樓市已陷入量價齊跌局面，且調(diào)控仍未見放松跡象，謹防基金被地產(chǎn)項目“套牢”。同時，此類基金的投資策略、退出機制和風險控制等目前仍有待實踐完善。

房地產(chǎn)掀起PE熱

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊的背景下，房地產(chǎn)私募基金反而密集成立。

濱江集團董事長戚金興11月29日在 “濱江創(chuàng)投·普特資本新聞發(fā)布會”上宣布，集團下屬的第一只房地產(chǎn)股權投資基金首期種子基金募集達6億元，同時被命名為“普特1號”的房地產(chǎn)股權投資基金也正式成立。

戚金興續(xù)稱，種子基金6億，預計年底前能募集到20億的資金，預計年化收益率超過20%。并且爭取明年募集量達到50億，后年100億。

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，濱江集團上述基金公司募資來源，閃動著杭州一家以金屬制品為主業(yè)的上市公司巨星科技（002444，SZ）的影子。

根據(jù)巨星科技公告，11月9日，巨星科技與相關公司簽署協(xié)議，擬以自有資金作為有限合伙人出資2億元，入伙杭州普特濱江股權投資合伙企業(yè)（以下簡稱合伙企業(yè)），占合伙企業(yè)認繳出資總額的22.2222%。

然而，濱江集團并非個案。嘉凱城 （000918，SZ）11月25日公告稱，嘉凱城擬設立住宅投資房地產(chǎn)基金；包括榮盛發(fā)展（002146，SZ）、金地集團（600383，SH）、復地集團（02337,HK）、遠洋地產(chǎn)（03377，HK）在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)設立了私募房地產(chǎn)基金管理機構，并啟動了旗下基金的募資、投資活動。

有券商基金研究人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于目前有關房地產(chǎn)基金多為私募，尚難以統(tǒng)計較為全面的數(shù)字，但從清科研究中心發(fā)布的一份報告中可窺見國內(nèi)房地產(chǎn)基金的一斑。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，已有新募私募房地產(chǎn)投資基金22只，募集到位32.25億美元。前三季度房地產(chǎn)行業(yè)私募股權投資交易額為12.69億美元，居各行業(yè)榜首。最新跟蹤數(shù)據(jù)顯示，至11月中旬，新募（包括正在募集的）房地產(chǎn)PE已達55只，而2010年全年的數(shù)據(jù)為10支基金，募集到位資金18.59億美元。

高收益同時隱存風險

國內(nèi)某房地產(chǎn)基金管理公司負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前私募房地產(chǎn)基金中，包括兩種形式，一種是獨立的PE專業(yè)機構募集資金；另一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己組建投資公司募資，“目前更多是后者，或房地產(chǎn)企業(yè)直接組建，或某基金公司背后是某大型房地產(chǎn)企業(yè)，間接持有。”

該負責人比較，專業(yè)PE機構熟悉資本運作之道，但對房地產(chǎn)市場開發(fā)及管理缺乏專業(yè)經(jīng)驗，而房地產(chǎn)企業(yè)深諳房地產(chǎn)項目開發(fā)、管理及財務運作，但缺乏基金運作實踐經(jīng)驗。

“從去年開始，私募房地產(chǎn)基金出現(xiàn)特別明顯，現(xiàn)在是遍地開花。”該負責人如此形容。

對于私募房地產(chǎn)基金的“風起云涌”，有券商分析師向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，在當前國家房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力巨大，尤其到了年底，房地產(chǎn)基金作成為了房企融資渠道。

國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹9月16日在2011年上海交大“金秋SAIF”地產(chǎn)金融高峰論壇上指出，在嚴控銀行貸款不放松的情況下，適應新融資渠道一定會成為房企轉型中的必經(jīng)之路。其中，相比較信托和債券，私募股權基金將最有望成為房企融資的最佳途徑。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠認為，與銀行、信貸相比，房地產(chǎn)私募基金有著便利、靈活、節(jié)約時間的突出優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應該說是增加了一個新的融資渠道。

而戚金興在新聞發(fā)布會上表示，濱江集團成立地產(chǎn)基金，其目的不是為了給濱江集團的項目融資，而是看到目前的房地產(chǎn)市場疲軟，大量的房地產(chǎn)企業(yè)缺錢。“現(xiàn)在正是房地產(chǎn)基金種子發(fā)芽的最好時期。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，房地產(chǎn)基金投資主要分為三種進出形式，一種是股權進債權出（幾年后項目完工，地產(chǎn)公司回購股權并支付項目收益給PE公司）；一種是債權進債權出（明確每年投資收益）；一種是股債混進混出（成為地產(chǎn)公司的股東之一）。前兩種情況較為普遍，第三種情況少見，往往發(fā)生在項目出現(xiàn)問題時無法退出的情況下，身不由己地變成了股東。

高收益同時隱存風險，地產(chǎn)調(diào)控仍然未見放松跡象，若地產(chǎn)項目爛尾或者銷售不出去最終或被 “套牢”，“股權”投資變成了房地產(chǎn)項目的股東。同時，該類基金的投資策略、退出機制和風險控制等目前還未成熟。