高端樓盤低迷 世茂7.5折疑“假摔”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

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當前，樓市的走勢變得更加撲朔迷離。從市場面看，在整體成交不振的情況下，部分開發(fā)商已采取大幅降價的策略，以期通過降低價格來換取銷售量的提高，進而提升自身的銷售業(yè)績，然而這其中也不乏玩“假摔”的開發(fā)商。從政策面看，北京市已發(fā)布放寬普通住宅標準和提高二手房最低計稅價的新政策、武漢市也對豪宅標準進行調(diào)整，同時國務院副總理李克強也表示堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施。面對如此復雜的局面，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過調(diào)查，詳細展現(xiàn)當前樓市萬象。

在上海，未來有可能出現(xiàn)單價超過十萬元，但以七折、六折甚至五折的價格甩賣的樓盤。然而，在這一風潮尚未盛行之時，卻已被分析師戳穿“假摔”的真面目。

昨日，有媒體報道稱，世茂濱江花園4號樓的報價均在10萬元/平方米以上，通過團購可享7.5折優(yōu)惠。

但相關數(shù)據(jù)顯示，上述樓盤今年以來的成交均價從未超過7.7折，10萬元的報價本身就有相當大的水分。

上海高端樓盤價格假摔的背后是上述樓盤的低迷成交。中房信分析師薛建雄說，開發(fā)商從未按原先的報價賣出過，所謂的降價只是價格暗折公開化而已。

成交均價從未超過7.7折？

根據(jù)報道，普旌地產(chǎn)世茂店一名韓姓房產(chǎn)中介業(yè)務員稱，在世茂濱江花園7棟高層住宅中，目前有“樓王”之稱的5號樓尚有30多套一手江景房在售，戶型為1~4房，樓層均在35層以上，“開發(fā)商的報價均在10萬元/平方米以上，通過我們的團購可享7.5折優(yōu)惠。”對此，世茂濱江花園售樓處的銷售人員向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述價格折扣并不存在。

隨后記者采訪上述普旌地產(chǎn)世茂店的一位陶姓經(jīng)紀人，其對7.5折價格之說予以否認，稱能真正獲得的折扣是八折或九折。

不過，中房信、同策、21世紀不動產(chǎn)等多家上海房地產(chǎn)機構對網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，世茂濱江花園今年至今的實際成交均價從未超過78000元/平方米，5號樓今年3月成交的一套39層的房源成交價也只有77688元/平方米。

記者就此采訪世茂房地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿時，其未作出任何回應。

按上述成交價格，實際上7.5折左右的折扣價正是目前世茂濱江花園的實際成交價，所謂的世茂濱江花園大幅價格折扣并不存在。

中房信分析師薛建雄稱，所謂的降價，僅僅是報價的下降。降價之后的價格，其實和項目前期的成交價接近或者持平。

超10%的高端樓盤零成交

在上海市高端樓盤虛假降價的背后，是豪宅項目的集體成交低迷。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月前21天全市單價在5萬元以上的新建豪宅項目累計成交套數(shù)為46套，環(huán)比下降26.9%。與此同時，在今年以來開盤的高端項目中，約10%的項目出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。部分已經(jīng)領預售許可證的項目因為沒有積累到足夠的購買意向，不得不一再推遲開盤日期。

此前，豪宅成交近3個月環(huán)比呈現(xiàn)逐月下跌的情況，而11月前21天的豪宅成交水平僅為10月的58%。10月至11月21日合計僅成交123套，預計四季度成交量為200~250套，低于前三季度385套的平均成交水平。

在這樣的背景下，豪宅的開發(fā)商卻不愿意降價促銷。上海同策咨詢機構的研究總監(jiān)張宏偉認為，這是因為很多豪宅項目的開發(fā)商此前已通過部分低價項目的降價促銷，帶動銷售資金的回流，緩解了公司的財務壓力。

薛建雄告訴記者，銀行信貸的逐步放松也是豪宅項目不降價的原因之一。據(jù)其了解，目前部分銀行貸款已經(jīng)沒有之前那么緊張。很多已建成但暫時沒有銷售出去的高端住宅因此有機會獲得銀行貸款，開發(fā)商的資金壓力明顯降低。

但易貸中國媒介經(jīng)理高晗表示，目前銀行信貸放松只是暫時現(xiàn)象，額度也非常小。開發(fā)商靠短期小幅度的信貸放松，來消除資金壓力的可能性非常小。