北京房企10月到位 資金同比下降36.3%

每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

    現(xiàn)金為王，是萬科剛剛提出的過冬策略。的確，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前所面臨的資金壓力遠遠超過了往年。

    11月15日，北京統(tǒng)計局公布了房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1~10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來源資金4287.6億元，同比下降5%，比前三季度擴大3個百分點；連續(xù)6個月同比下降。銀行貸款以及自籌資金的下調(diào)比例都創(chuàng)下了年內(nèi)新低。10月，房企到位資金422.3億元，同比下降36.3%。“現(xiàn)在可以說是中國房地產(chǎn)近二三十年最嚴峻的時刻。”陽光壹佰置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

慘淡預期加劇壓力

    目前房企究竟面臨怎樣的資金壓力？從各色的促銷、降價中，則可窺見一斑。

    11月初，位于通州的東亞·逸品閣打出了13200元/平方米起的開盤價，這也創(chuàng)下了通州新城核心區(qū)域又一開盤價新低，開發(fā)商更是打破常規(guī)，自曝成本。該項目主動公布的單位成本為12347元/平方米，這與售價相比，利潤微乎其微。

    而對于這一自揭老底兒的做法，東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬曾公開表示，這是企業(yè)的營銷策略之一，目的是為市場樹立信心，打破觀望的局面。

    在范小沖看來，現(xiàn)在購房者對于市場的預期很難通過開發(fā)商的降價而改變。

    根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京商品房住宅項目新入市13個項目合計提供住宅套數(shù)為4014套，而截至目前簽約率依然為零，即使是預訂量也僅為14套。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了調(diào)控后簽約最慘淡記錄。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計，目前北京進行特價促銷的樓盤大約在150個左右，大約占全市所有在售住宅項目的15%。而8月份，這一占比還不足5%。不過特價房比例的提高，并沒有使成交量有明顯的起色，11月上半月北京新房住宅簽約2352套，日均簽約量較10月減少11.4%。

    “隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場需求對價格下調(diào)的幅度期待值越來越高。買漲不買跌很可能使得價格下調(diào)難以換來成交量回升。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此表示。

資金狀況創(chuàng)年內(nèi)新低

    根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為4287.6億元，比上年同期下降5%。其中，金融貸款為950.9億元，同比下降21.1%；自籌資金為1340.1億元，下降4.2%；定金及預收款為1239.2億元，增長6.8%。

    根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現(xiàn)金儲備持續(xù)減少。

    另一方面，根據(jù)中國信托協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，前三個季度信托投向房地產(chǎn)的資金分別為710億元、1367億元和1139億元。雖然這種高成本的融資方式能夠解決當下房企的資金周轉(zhuǎn)，但房企也必須支付更多的使用成本，增加未來的資金壓力。

    對此，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴《每日經(jīng)濟新聞》，年底正值房企資金結(jié)算和周轉(zhuǎn)的關鍵時期，到位資金同比大幅回落，意味著房企將要面臨的資金壓力相比去年要加重許多。

降價趨勢明顯

    從目前的資金狀況來看，銷售萎縮疊加信貸收緊壓力的增加，降價求量成為唯一的辦法。在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均認為，樓市拐點已經(jīng)明顯開始接近，房價下調(diào)的趨勢已經(jīng)明顯。

    “現(xiàn)在調(diào)控仍未放松，很多房企資金面緊張狀況不言而喻。”范小沖告訴記者，此次的宏觀調(diào)控正是出現(xiàn)在泡沫高漲的階段，此前高價拿地、加大開工量使很多企業(yè)占用了大量資金，突然冷卻之后，生存現(xiàn)狀十分堪憂。

    根據(jù)北京中原統(tǒng)計，2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊中，溢價率超過100%的一共有33塊，并且大部分已經(jīng)進入開發(fā)環(huán)節(jié)；已經(jīng)銷售的合計有18塊，平均溢價率達到了164%。對比售價與土地價格成本，可以看到，土地成本占售價比達到了39.2%。創(chuàng)造了歷史最高。其中有8塊占比超過了40%，創(chuàng)造了歷史新高。

    對此，張大偉告訴記者，目前北京的不少地王項目銷售困難，特別是成本高的部分地王，在房價穩(wěn)定下調(diào)的大趨勢下，成本過高，明顯影響了定價的空間。

    “2009年以來的地王項目，在目前已經(jīng)大部分都進入開發(fā)環(huán)節(jié)，這些項目需求的資金相比普通項目要多很多。這將導致企業(yè)更加難堪重負，目前已經(jīng)出現(xiàn)了部分地王項目轉(zhuǎn)讓的消息。”張大偉說。

    針對愈加明顯的降價趨勢，范小沖則認為，目前降價潮主要集中在大型房企在一線城市的部分項目，而這些全國性的房企，接下來也可能會率先開始在二三線城市尋求以價換量。

    “現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好了過冬的準備，但今年相比往年不同，并非是簡單冬眠的問題。”范小沖對此表示，如今的市場狀況與過去不同，房企未必能在冬眠之后迎來新的春天，而是需要探索新的轉(zhuǎn)型機會。

如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權，嚴禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257