惠州濱海度假項目扎堆入市 配套不足成瓶頸

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自惠東

    圍繞惠東長達170多公里的海岸線，萬科、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正、富力、世茂等多家開發(fā)商盤踞稔平半島，爭相出手搶占濱海旅游度假高地。

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年惠陽區(qū)住宅成交面積36.8萬平方米，環(huán)比2010年下半年下降21.4%。而2010年，惠陽區(qū)全年銷售面積僅為83萬平方米，惠州商品房銷售面積接近350萬平方米。按照惠州市2010年商品房總成交面積計算，惠東濱海度假項目總體開發(fā)量需要六年才能消化完畢。而即使上海、杭州等去庫存壓力較大的城市，去庫存的時間也不會超過兩年。

一年之內(nèi)五個濱海度假大項目開盤

    一年之內(nèi)，五個惠州濱海度假大盤先后開盤發(fā)售，震驚業(yè)界。從開發(fā)規(guī)模最小的萬科雙月灣，約75萬平方米，到最大的金融街金海灣，占地面積達到2900萬平方米，擁有優(yōu)質(zhì)海灘資源的惠東沿海線上旅游地產(chǎn)第二波開發(fā)浪潮迅速布陣陳列。今年7月開始，隨著碧桂園十里銀灘、萬科雙月灣、合正東部灣、富茂威尼斯灣、合生濱海城等濱海旅游度假紛紛以最低價折扣推盤入市，圍繞“深圳東濱海度假”概念的炒作逐漸興起。

    一切都圍繞惠州稔平半島的巽寮灣旅游度假區(qū)而展開。資料顯示，稔平半島位于廣東惠東縣南部的大亞灣與紅海灣之間，緊鄰大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，與深圳大鵬半島隔海相望，與香港的直線距離為50海里，因具有珠三角地區(qū)保存最好的海灘資源而逐漸成為旅游度假區(qū)。

    實際上，2005年金融街就在巽寮灣首開濱海旅游度假之先河，成為中國目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。時隔六七年，惠東海岸線再次成為開發(fā)商“占海”圈地的競技場。

    從惠州大亞灣到巽寮灣，再到雙月灣，海岸線總長約170公里，沙灘面積81萬平方米，無論是碧桂園十里銀灘、萬科雙月灣、合正東部灣，還是富茂威尼斯灣、合生濱海城，每個項目占地面積都超過1000畝。

    7月24日，以  “首個私人度假別墅”為口號的合正東部灣率先推出442套度假公寓和海景洋房，其最低價為8300元/平方米。據(jù)悉，合正東部灣位于惠州市惠東縣稔山鎮(zhèn)亞婆角旅游度假區(qū)，總占地面積133萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。

    7月30日，碧桂園十里銀灘以75低折扣價推出5000多套洋房、公寓和別墅，其中精裝山景洋房約5500~6000元/平方米，最低折扣價格僅為4508元/平方米，精裝海景洋房約10000~11000元/平方米、精裝臨海公寓約14000~15000元/平方米。開盤當日，碧桂園吸金34億元。據(jù)悉，碧桂園十里銀灘與合正東部灣僅一灣之隔，總占地面積144萬平方米，總建筑面積159萬平方米，預(yù)計總投入將超過500億元。

    9月24日，位于大亞灣區(qū)總占地面積為414萬平方米，總建筑面積828萬平方米的合生濱海城開盤，預(yù)計總投入超過200多億元，一期推出海景洋房186套，均價達到7200元/平方米，超出大亞灣區(qū)總體均價2000多元一平方米。

    9月29日，一向以住宅開發(fā)見長的萬科，也推出首個濱海度假大盤雙月灣，一期780多套洋房和精裝公寓，均價在8000~12000元/平方米。

    而位于稔山鎮(zhèn)的富茂威尼斯灣也于10月推出83套海景別墅，均價一度達到2萬元/平方米。其占地面積超過7000多畝，總建筑面積達到530萬平方米，預(yù)計總投資超過400億元。

    除了上述已經(jīng)在建的濱海度假大盤，據(jù)記者了解，中信、華僑城、萊蒙國際等開發(fā)商也已經(jīng)計劃在惠州稔平半島東部海岸線，開發(fā)旅游度假項目。

供應(yīng)量井噴去庫存或需數(shù)年

    實際上，從2005年開始，在深圳東海岸線上，萬科就開發(fā)出濱海度假項目浪琴灣、東海岸、17英里。

    與海南島的度假資源相比，以巽寮灣旅游度假區(qū)為主的惠東濱海旅游項目區(qū)域優(yōu)勢相對較弱。萬科雙月灣銷售經(jīng)理熊竹認為，由于維度位置的原因，冬天海水溫度低，惠州濱海旅游度假仍限于夏季，對全國性的客戶吸引力較低。

    由于上述條件限制，惠州濱海旅游度假項目的定位和產(chǎn)品規(guī)劃大多數(shù)瞄準深圳市場。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，此前，惠州樓市80%客戶來自深圳。記者在銷售人員出示的富茂威尼斯灣的一份客戶意向登記表上看到，90%的客戶顯示來自深圳，而其中投資客占了近60%。

    但這一現(xiàn)象開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，由于樓市調(diào)控政策，深圳客戶在惠州高端別墅的成交比例正在逐步下滑，目前已不足兩成。據(jù)惠州世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月之后，惠城區(qū)7個新開樓盤，深圳客戶在其中的占比不足兩成，截至10月15日，深圳客戶的城區(qū)成交比例首次降到了15%以下。

    另一方面，由于濱海度假項目集中推盤，據(jù)記者粗略統(tǒng)計，從今年7月底以來，惠州濱海度假項目累計推出海景公寓、別墅、洋房等6000多套，濱海度假樓盤供應(yīng)量呈現(xiàn)井噴之勢。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述度假項目產(chǎn)品之間并無實質(zhì)性差異。在萬科、碧桂園、合正、合正創(chuàng)展、富茂等產(chǎn)品類型中，無一例外的是別墅、洋房、度假公寓、五星級酒店、商業(yè)街、游艇會等，也幾乎全部瞄準深圳市場，開發(fā)高端旅游地產(chǎn)項目。

    盡管如此，未來濱海旅游度假市場顯得并不樂觀。根據(jù)深圳新浪樂居的調(diào)查，82%的深圳居民每年去海邊的次數(shù)少于5次，并且有一半的家庭是自駕游；具體到東部海濱的度假物業(yè)，57%的調(diào)查對象從來沒有關(guān)注過，31%已經(jīng)計劃去看這些物業(yè)，只有12%的人正考慮購買。

    對此，分析認為，在當前樓市限購政策之下，深圳投資客到惠州投資購房整體呈下降趨勢，開發(fā)商或?qū)⒚媾R去庫存化和融資壓力。

    根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月份惠陽區(qū)一手房僅成交944套，環(huán)比減少17.20%，成交面積9.74萬平方米，環(huán)比減少12.17%。巨大貨量很難短時間內(nèi)消化。成交均價5548元/平方米，環(huán)比下降16.36%，別墅成交的比例減少，在一定程度上拉低了市場均價。

    由于成交量下降，開發(fā)商去庫存壓力不斷增加。濱海度假項目集中的惠陽，截至11月2日，可售住宅套數(shù)9635套，可售面積984373.85平方米，而今年上半年，惠陽區(qū)住宅存量房10357套，面積102萬平方米，同比增加67.9%。

先賣房子后做配套開發(fā)商不得已而為之？

    盡管一線品牌開發(fā)商在2011年大規(guī)模進入惠州濱海旅游地產(chǎn)項目，但記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠州濱海旅游度假項目開發(fā)仍處于初級階段。

    實際上，開發(fā)商對惠州濱海度假項目的開發(fā)可追溯到2005年，彼時，金融街控股以2.65億元拿下金海灣29平方公里的項目地塊，成為首個吃“螃蟹”的開發(fā)商。這個項目總開發(fā)周期長達10年，目前持續(xù)投資已經(jīng)超過100億元。

    與海南島旅游度假項目開發(fā)相似，金海灣從2005年~2007年間開始對當?shù)剡M行市政道路、內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。2008年，金海灣首個五星級度假酒店——喜來登度假酒店開業(yè)。同年6月，鳳池島一期度假酒店開盤，在惠州創(chuàng)造出8300元/平方米的均價，高于當時惠州市場高層樓盤4200元/平方米的均價。

    金海灣成為惠州首個濱海度假項目的開發(fā)樣本。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當?shù)爻硕燃倬频旰凸⒅?，沒有大型的商業(yè)設(shè)施，內(nèi)外交通通達性和人氣仍然不高。記者從鳳池島二期度假公寓看到，酒吧、商店大門緊閉，顯得冷冷清清。記者同時走訪十里銀灘、雙月灣、合正東部灣、富茂威尼斯灣等項目發(fā)現(xiàn)，項目周邊交通、商業(yè)等基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴重不足。甚至只有類似于“羊腸小道”的鄉(xiāng)道通達。盡管在建的濱海度假項目都打著  “旅游度假”的旗號，但由于在項目規(guī)劃中缺少必要的旅游娛樂和體育設(shè)施，只求賣房來盈利的項目或許將成為“偽旅游度假項目”。

    作為旅游度假產(chǎn)品，最核心的要素就是配套，這要是積聚人氣和實現(xiàn)價值增值的主要方面，但記者調(diào)查的幾個大盤目前都缺乏相應(yīng)的配套。

    據(jù)調(diào)查，富茂威尼斯灣以別墅戶型為主，一期項目大多以別墅和度假公寓為主。據(jù)銷售人員稱，為了打造沙灘海景，后期項目將進行中國最大規(guī)模的填海，并人工打造3個沙灘。

    此外，碧桂園十里銀灘周邊除了鄉(xiāng)村村落，也沒有商業(yè)城鎮(zhèn)，僅有一條鄉(xiāng)道通達，現(xiàn)階段來看還是不夠成熟。而與碧桂園一貫依托教育的開發(fā)模式一樣，社區(qū)內(nèi)配套僅有國際幼兒園率先落成。

    對此，萬科雙月灣銷售經(jīng)理熊竹分析認為：“政府如果不大力發(fā)展配套，但單靠開發(fā)商很難做起來。”

    實際上，按照傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，都是先發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和配套，積聚人氣之后才進行住宅物業(yè)開發(fā)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，惠州濱海度假項目開發(fā)商則是住宅物業(yè)先行，先建房子，后建配套，一邊蓋房，一邊銷售以回籠資金，進行后續(xù)開發(fā)投入。

    對此，世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部首席分析師王海斌分析稱，這是開發(fā)商不得已而為之：“旅游地產(chǎn)開發(fā)周期較長，盡管地塊現(xiàn)在屬于毛地，土地便宜，但后續(xù)投入資金較大，邊建房邊賣可以快速回籠后續(xù)開發(fā)資金。”

    眼下，因國內(nèi)外房企融資困難，開發(fā)商資金能否持續(xù)再投入？從目前濱海產(chǎn)品投入開發(fā)情況看，預(yù)計總投入均在百億之上，其中合生濱海城總投資200億元，富茂威尼斯則高達400多億?，F(xiàn)實情況是，由于樓市調(diào)控政策影響，上半年多家上市房企平均負債率超過60%。而在樓市供應(yīng)量增加，成交低迷的情況下，開發(fā)商后續(xù)開發(fā)投入則面臨資金壓力。

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