馬光遠(yuǎn)：首套房貸利率上浮 房地產(chǎn)利益鏈斷裂？

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

    事實(shí)上，早在今年年初，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，上海、杭州等城市的部分銀行已經(jīng)陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率。從2008年救市時(shí)的7折、8.5折優(yōu)惠回調(diào)到基準(zhǔn)利率，又在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%~30%，甚至50%，這不僅意味著購房者實(shí)際支付的利息成本增加了30%到40%，更重要的是，銀行的這種舉動(dòng)是給未來的房價(jià)走勢投下了一張否決票。考慮到商業(yè)銀行和地方政府、開發(fā)商在整個(gè)房地產(chǎn)市場休戚與共的  “鐵三角”關(guān)系，在決定市場未來走勢的關(guān)鍵時(shí)刻，銀行沒有聽任志強(qiáng)等開發(fā)商的鼓噪，而是根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)判斷原則，通過提高房貸利率對房價(jià)看空，房地產(chǎn)牢不可破的利益鏈條上終于隱約可見一道被撕開的口子。

    不可否認(rèn)，商業(yè)銀行上調(diào)利率的舉措，對房地產(chǎn)市場未來走勢的重大影響。按照首套房貸利率最大上調(diào)幅度50%計(jì)算，意味著房貸利率已經(jīng)超過了10%，等于至少加息了4次以上，這對于壓縮購買力無疑是一個(gè)極具殺傷力的舉措。銀行主動(dòng)從地方政府和開發(fā)商的利益共同體中脫身，讓樓市的走勢不再撲朔迷離，應(yīng)該說，房價(jià)拐點(diǎn)的到來已經(jīng)只是時(shí)間問題。

    目前的房地產(chǎn)市場博弈的力量對比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)：首先，歷經(jīng)一年多的政策高壓，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易暴跌，“金九銀十”已經(jīng)成為泡影，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近3年來的新低；其二，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的明顯信號。9月份70個(gè)大中城市新建住宅，和8月份相比，價(jià)格下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。與8月份相比，9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%?？梢哉f，從環(huán)比而言，房價(jià)基本已經(jīng)停漲；其三，多數(shù)城市庫存創(chuàng)新高，其中全國14個(gè)主要城市庫存需要15個(gè)月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發(fā)生了明顯的變化；其四，開發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣；其五，前期房價(jià)暴漲的一些地區(qū)，要么房價(jià)已經(jīng)回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤，要么出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯。

    然而，房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，中國房地產(chǎn)的博弈歷來都復(fù)雜而慘烈，不到最后一刻根本不敢輕言勝利，特別是最近歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商對政策松動(dòng)抱有強(qiáng)烈的幻想。比如，9月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在18日出爐后，一些市場人士就呼吁放寬貨幣政策，避免中國經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。盡管前9個(gè)月經(jīng)濟(jì)增速在9.4%以上，說“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)滑稽可笑，但也反映了房地產(chǎn)的利益鏈仍然在拼命為政策放松而努力。在這個(gè)時(shí)候，任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)，對于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。佛山放寬限購，讓大家擔(dān)心政策又會(huì)功虧一簣；而商業(yè)銀行提高利率，又讓房價(jià)堅(jiān)固的堤防被打開了一道明顯的缺口，讓市場看到了房價(jià)回歸的希望。

    事實(shí)上，回到宏觀經(jīng)濟(jì)本身，前9個(gè)月9.4%的GDP增長，盡管在改革開放30多年歷史上不算一個(gè)很耀眼的數(shù)字，但在今年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，歐美經(jīng)濟(jì)幾乎停止增長的情況下，能夠取得這樣的成績實(shí)屬超出預(yù)期，這是管理層未來堅(jiān)持調(diào)控政策的底氣所在。而最近溫州民間借貸投機(jī)房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和中小企業(yè)的生存困境，事實(shí)上已經(jīng)說明依靠房地產(chǎn)和投資炒作發(fā)展經(jīng)濟(jì)，最終不可避免會(huì)走向崩盤的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)可以毀了溫州，毀了鄂爾多斯，同樣也可以毀了中國經(jīng)濟(jì)。

    正是基于這樣的認(rèn)識，溫總理在9月份  《求是》雜志發(fā)表文章明確表示，“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。這不僅是給市場喊話，也是給中國經(jīng)濟(jì)的未來喊話。但是，這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯，而歷次房地產(chǎn)調(diào)控的慘痛教訓(xùn)也不斷警示，盡管形勢不錯(cuò)，但現(xiàn)在還不是彈冠相慶的時(shí)刻。作為房地產(chǎn)利益鏈條上的銀行扛不住了，但這并不意味著上浮的房貸利率，就是釘向高房價(jià)棺材上的最后一顆釘子。

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