地價飆升 海南五指山19.12畝抵債土地“因財生變”

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

　　16年前發(fā)生在海南五指山的一樁普通建筑工程款結(jié)算糾紛案件，開始時的涉案金額只有近40萬元，后因債務(wù)人無力還債，法院一紙裁定，將債務(wù)人旗下的19.12畝土地判決為以地還債。然而，2004年以來，五指山地價瘋狂飆升，到如今，當(dāng)初的19.12畝土地，如今價值過千萬元，在此期間，還債人將以地抵債重新變更為用錢還債，從而引發(fā)了一段長達(dá)16年仍未了結(jié)的馬拉松式糾紛。

以地抵債

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，海南省高級人民法院（以下簡稱海南省高院）近期將對一起19.12畝抵債土地因地價飆升而生變的案件進(jìn)行宣判。

    案件所涉19.12畝抵債土地位于近年來房價飛漲的海南省五指山市海榆南路通什鹿場。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事情源于16年前一起普通的工程建設(shè)項目。

    1995年，當(dāng)事人徐敬承是海南通什萬年園林古建藝術(shù)工程有限公司  （以下簡稱萬年園林公司）法人兼總經(jīng)理。當(dāng)年10月，萬年園林公司開始為海南國資委下屬的海南鴻騰經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司（以下簡稱鴻騰公司）墊資建設(shè)五指山市的通什鹿場工程。1996年7月工程竣工后，雙方在工程款項結(jié)算問題上產(chǎn)生嚴(yán)重分歧。該工程于1996年12月交付使用。后經(jīng)過多方審計，雙方始終不能就工程款結(jié)算問題達(dá)成一致。

    無奈之下，徐敬承一紙訴狀將鴻騰公司告上了當(dāng)時的通什市（通什市于2001年7月更名為五指山市）人民法院。2000年7月，法院判決鴻騰公司支付萬年園林公司工程余款及利息共計446558.33元。

    鴻騰公司對判決不服，向當(dāng)時的海南中級人民法院  （后改稱海南省第一中級人民法院，以下統(tǒng)稱海南中院）提起上訴。2001年2月，海南中院變更原判決為：鴻騰公司支付給萬年園林公司工程余款及利息共計478958.33元，并說明該判決為終審判決。但2001年4月，海南省人民檢察院對該案提起抗訴，省高院經(jīng)審理后，于2001年12月判決維持海南中院原判，并說明該判決為終審判決。

    判決下達(dá)后，因鴻騰公司一直未按照法院判決向萬年園林公司支付工程余款及利息。五指山市人民法院于2002年4月裁定，查封鴻騰公司在通什鹿場的46畝土地，并于2004年3月委托拍賣公司對這46畝土地進(jìn)行整體拍賣。

    徐敬承在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時稱，當(dāng)時地塊拍賣價為45807.96元/畝，由于該土地不規(guī)整、價格高等原因，結(jié)果流拍。2004年12月，五指山市人民法院作出裁定，將鴻騰公司通什鹿場46畝土地中的19.12畝土地和地上建筑物及其他附著物，價值下降20%后，作為抵償其欠萬年園林公司的工程款本息共計875847.17元。

“以地抵債”變“用錢還債”

    徐敬承對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)時五指山市的土地和房地產(chǎn)市場正處在低谷，通什鹿場地塊所處地理位置不好，按照當(dāng)時的市價，19.12畝土地值四五十萬元，這與鴻騰公司應(yīng)賠償?shù)目铐棽钊氖f。

    為此，徐敬承多次向上級法院申訴。2007年8月，海南省高院作出裁定認(rèn)為，五指山市人民法院“以地抵債”的執(zhí)行程序和結(jié)果并無不當(dāng)。徐敬承只好接受。

    2008年5月，五指山市人民法院給五指山市國土局發(fā)函，要求其協(xié)助辦理涉案的19.12土地過戶手續(xù)。6月，五指山市國土局給法院復(fù)函，以“逾期”為由拒絕協(xié)助辦理。2008年9月和10月，五指山市人民法院又連續(xù)給市國土局發(fā)了兩份關(guān)于案件執(zhí)行情況的說明，解釋了萬年園林公司和徐敬承沒有及時辦理土地過戶手續(xù)的原因，并說明“本案情況特殊”，要求其“依法協(xié)助執(zhí)行”。

    期間，徐敬承于2008年6月25日接到五指山市人民法院的裁定書，于當(dāng)年7月7日向五指山市國土局提交土地過戶申請書。7月18日，五指山市人民法院向萬年園林公司和鴻騰公司發(fā)出通知，要求雙方于當(dāng)年8月6日到法院提交材料，以便辦理土地移交手續(xù)，但鴻騰公司未能如期前往。五指山市人民法院遂向鴻騰公司發(fā)出傳票，要求其于8月21日到法院辦理土地過戶手續(xù)，鴻騰公司仍拒不前往。

    2008年12月3日，徐敬承到五指山市財政局農(nóng)稅征管辦公室繳納了土地過戶契稅20400元。就在第二天，事情突變，五指山市人民法院突然發(fā)出了一份新的裁定書，撤銷了該院2004年12月作出的“以地抵債”裁定，并重新裁定鴻騰公司賠償萬年園林公司所欠工程款及利息等費(fèi)用共計1149850.68元現(xiàn)金。

    五指山市人民法院這一判決的主要依據(jù)為，鴻騰公司用于抵債土地的“價值大于所欠款項，于法無據(jù)”。

    對于這種中途變卦的判決，徐敬承表示難以接受。

地價飆升為判決變更肇因

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這起“以地抵債”突變?yōu)椤坝缅X抵債”的原因，緣于五指山地價飆升背景下債務(wù)人因財生變。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2004年底19.12畝土地作價抵債時，五指山市房價每平方米僅幾百元，2006年漲至1000多元/平方米，目前已達(dá)到7000~8000元/平方米，部分優(yōu)質(zhì)樓盤單價正向萬元進(jìn)軍。

    房價飆升背后，地價上漲速度同樣驚人。

    搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，2004年海南五指山的地價在3萬~5萬元/畝，當(dāng)年通什鹿場46畝土地，以每畝45807.96元拍賣遭遇流拍便是例證。

    后來地價卻一路飛漲。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，五指山市土地成交量為19.55公頃，即293.25畝，土地出讓金收入總和為16695.98萬元，單價近57萬元/畝，與2004年的地價相比，該市地價已飆升超12倍，且優(yōu)質(zhì)地價已沖高至100萬~200萬元/畝。

    目前，在海南國際旅游島建設(shè)熱潮的推動下，志在打造三亞“后花園”的五指山市，樓市仍在狂奔。數(shù)據(jù)顯示，2010年五指山商品房銷售額達(dá)11.4081億元，同比大增169.4%，商品房銷售面積為32萬平方米，同比增長85.0%。

    搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年的上半年，五指山樓市的網(wǎng)簽量在海南省各市縣中名列前茅。并預(yù)測，在各種利好的推動下，明年五指山普通商品房均價可能沖高至1.5萬-3萬/平方米，直追三亞房價。

    粗略計算，涉案的19.12畝土地，以上半年五指山市的平均地價計算，如今價值已近1090萬元，為2004年以地抵債時作價875847.17元的近12.45倍。

    “當(dāng)年土地不值錢，就以地抵債，現(xiàn)在土地值錢了，他們就要回去，天下哪有這樣的道理？”徐敬承憤憤不平。

    徐敬承向記者出示了一份2008年9月鴻騰公司和海南昌旺達(dá)置業(yè)顧問有限公司  （以下簡稱昌旺達(dá)公司）簽署的《代理整合五指山鹿場土地協(xié)議》，協(xié)議寫明，雙方就昌旺達(dá)公司負(fù)責(zé)出資整合被五指山市人民法院裁定抵債的19.12畝土地達(dá)成協(xié)議：昌旺達(dá)公司向鴻騰公司交納人民幣2萬元履約金，負(fù)責(zé)在2008年12月31日前出資及辦理將法院裁定給萬年園林公司的19.12畝土地的實際權(quán)益收回到鴻騰公司下屬企業(yè)五指山鹿場名下。土地收回后，鴻騰公司和昌旺達(dá)公司以4:6的比例分割19.12畝土地的權(quán)益。

    記者還看到一份2009年9月鴻騰公司的上級單位海南華盈投資控股有限公司  （以下簡稱華盈公司）給海南省國資委發(fā)出的一份關(guān)于由昌旺達(dá)公司墊付鴻騰公司所欠萬年園林公司工程款本息的情況說明。該文件說明，2008年后，鴻騰公司決定收回被法院裁定給萬年園林公司的19.12畝土地，但要收回土地，最起碼的條件是必須償還鴻騰公司拖欠萬年園林公司多年的工程余款本息100多萬元。當(dāng)時鴻騰公司剛剛恢復(fù)運(yùn)作，缺乏資金，經(jīng)華盈公司批準(zhǔn)，鴻騰公司與昌旺達(dá)公司簽訂了《代理整合五指山鹿場土地協(xié)議》，協(xié)議規(guī)定，由昌旺達(dá)公司出資辦理將19.12畝土地的實際權(quán)益收回到鴻騰公司下屬企業(yè)五指山鹿場。

    徐敬承認(rèn)為，事情非常清楚，鴻騰公司及其母公司看到土地飛漲，見財起意，委托昌旺達(dá)公司出面運(yùn)作，實現(xiàn)由“以地抵債”變更為“用錢還債”的目的。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者欲采訪海南省高院、五指山市人民法院、五指山市國土局和鴻騰公司，但以上四方相關(guān)人士皆表示，此案正在等待海南省高院的裁決，不方便接受采訪。

    不過，以上四方的部分相關(guān)人士私下承認(rèn)，該事件的事實經(jīng)過屬實，但對于徐敬承對該事件的一些個人解讀持不同看法。

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