調(diào)查綠城房地產(chǎn)信托 銀監(jiān)會通知被證實

每經(jīng)記者  李靜瑕  李玉敏  梅俊彥  徐杰  胡廷鴻  發(fā)自北京、杭州、深圳

    “暴跌16.23%！”

    這正是綠城中國股份有限公司（03900，HK；以下簡稱綠城）昨日（9月22日）在港股市場的表現(xiàn)。當(dāng)日，其以5.20港元開盤，收于4.49港元，創(chuàng)下兩年來新低。受其拖累，昨港股市場多只內(nèi)房股罕見大跌。截至收盤，有十余家房企股價跌逾10%。

    市場均認(rèn)為，昨綠城股價的急速下挫，與外媒一則報道不無關(guān)系。該報道稱，銀監(jiān)會近日下發(fā)通知，要求信托公司上報關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的情況。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從信托公司人士處獲悉，銀監(jiān)會確于日前通過郵件下發(fā)了一份  《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》，并附帶一份上報調(diào)查情況的表格。

    一位接近銀監(jiān)會的人士告訴記者，上述通知只是銀監(jiān)會的日常監(jiān)管行為，并不意味著綠城存在問題，這樣的調(diào)研銀監(jiān)會經(jīng)常做，“這種調(diào)查，不只針對綠城一家。”

    今年5月以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)加碼，加之銀根緊縮，不少開發(fā)商均將信托作為重要的融資渠道，而這，也讓監(jiān)管層不斷關(guān)注該項業(yè)務(wù)的風(fēng)險性。

    據(jù)悉，因擔(dān)憂美國次貸危機(jī)在中國重演，監(jiān)管當(dāng)局在近期減少了信托業(yè)務(wù)發(fā)行審批。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，如果信托渠道被控制，那么房地產(chǎn)行業(yè)至少損失20%的資金來源。

信托公司收到銀監(jiān)會通知

    針對昨日股價下跌以及銀監(jiān)會下發(fā)上述通知的報道，綠城在港交所發(fā)布公告稱，“董事會確認(rèn)，本公司并無就有關(guān)聲稱的調(diào)查及要求從中國銀監(jiān)會接獲任何官方通知。有關(guān)聲稱的調(diào)查并不是針對綠城集團(tuán)。”

　　“對于這個事情，我們已在官方微博上發(fā)布了情況說明，我沒有新的內(nèi)容可以說。”綠城新聞發(fā)言人俞翔對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。

    在此之前，綠城通過官方微博表示，該公司沒有收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知，公司目前開展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定，公司的資金財務(wù)狀況穩(wěn)健正常。

    然而，一位信托公司內(nèi)部人士告訴記者，“這個事情比較敏感，但這的確是針對綠城一家房地產(chǎn)企業(yè)所下發(fā)的通知。銀監(jiān)會可能是想通過這種方式，來了解單個房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品情況，也不是說綠城就真正存在風(fēng)險。”

    該人士還表示，在銀監(jiān)會要求上報的調(diào)查表格中，有項目屬性、資金來源、房地產(chǎn)項目的類型、信托資金運(yùn)用方式、項目的流動性監(jiān)測等相關(guān)指標(biāo)。同時，上述通知還要求信托公司，根據(jù)項目運(yùn)行情況注明風(fēng)險判斷意見。

    “監(jiān)管層可能還會調(diào)查其他的一些房地產(chǎn)公司，綠城并不是個案。”他說。

銷售不力綠城資金或告急

    事實上，綠城較高的負(fù)債率一直都是市場關(guān)注的熱點，此前因為負(fù)債較高的關(guān)系，被穆迪、標(biāo)普維持較低的評級。

    綠城2011年半年報顯示，截至2011年6月30日，共有貸款346億元人民幣，其中有抵押銀行貸款為263.04億元，無抵押銀行貸款為58.73億元，一共是321.78億元，其他方式的貸款24.22億元。而上述貸款在一年內(nèi)到期的達(dá)135億元，一年后到期的為211億元。

    在信托融資方面，綠城半年報顯示，報告期內(nèi)綠城籌集信托貸款33.24億元，期內(nèi)償還本金25.04億元，期內(nèi)支付利息1.9億元。截至2011年6月30日，信托負(fù)債49.84億元，信托相關(guān)衍生工具余額2.71億元，共計52.56億元。

    而綜合普益財富等相關(guān)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年4月份以來，綠城通過平安信托等多家信托公司發(fā)行接近20款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到91.6億元，逼近100億元。

    “房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是否存在風(fēng)險，關(guān)鍵在于銷售回款情況。”一位信托行業(yè)分析師告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

    “今年完成任務(wù)有些吃力。”綠城旗下紹興轄區(qū)一項目有關(guān)工作人員透露，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，綠城累計實現(xiàn)銷售額223億元，離年度400億元的銷售計劃仍有距離，7月新盤去化率為24%。

    2011年上半年，與綠城112億元的收入相比，借款卻高達(dá)340多億元，同時一年內(nèi)到期的高達(dá)135億元。上半年末資產(chǎn)余額為1260.63億元,負(fù)債余額為1105.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87.7%。6月末，綠城集團(tuán)還有75個在建項目，在建總建筑面積達(dá)到1381萬平方米。

    普益財富研究員范杰告訴記者，經(jīng)該機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計，在接下來的10月、11月，綠城將要面臨1.5億元的信托產(chǎn)品到期償付，對于目前整體銷售不佳的市場而言，綠城確實會面臨較大的壓力。

    不過綠城在半年報中稱，截至2011年半年末，綠城集團(tuán)尚未在收益表中確認(rèn)的銷售收入約為人民幣887億元  （按本集團(tuán)應(yīng)占約人民幣578億元），這些收益大部分將在未來兩年逐步于收益表確認(rèn)。

大緊縮下的房企缺錢尷尬

    差錢的并不只有綠城。

    “我不得不承認(rèn)，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)企業(yè)資金都比較緊張，特別是一些中小房企。”一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者坦言。

    他稱，當(dāng)前房企通過銀行獲得開發(fā)貸款已經(jīng)很難，而目前市場銷售整體萎靡，銷售不能夠及時足量回款也給信托融資渠道帶來了風(fēng)險，信托公司也會給予開發(fā)商一定的進(jìn)入門檻。

    一位信托業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，目前信托公司對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最為關(guān)心的還是系統(tǒng)性風(fēng)險，而不是單個公司的風(fēng)險。而相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年6、7、8月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比分別為56%、43%、35%，較之前持續(xù)下滑，這表明監(jiān)管取得一定效果。

    范杰分析認(rèn)為，銀監(jiān)會此次對綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比之前的緊縮政策更直接，“對于房地產(chǎn)信托風(fēng)險管控，可以通過案例具體化。”

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