馬光遠(yuǎn)：嚴(yán)查房地產(chǎn)信托是與高房?jī)r(jià)決戰(zhàn)信號(hào)

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

    針對(duì)媒體的報(bào)道，綠城公司21日夜間發(fā)表聲明：一、公司目前沒(méi)有收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知；二、公司目前開(kāi)展的信托業(yè)務(wù)均符合規(guī)定；三、公司的資金財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健正常。不管綠城公司是否遭到調(diào)查，但從綠城公司的聲明至少可以看出，綠城公司的確通過(guò)信托的方式籌措資金。而綠城中期報(bào)告也顯示，至今年6月底止，集團(tuán)透過(guò)信托貸款共籌集33.24億元，期內(nèi)涉及信托貸款償還則達(dá)到25.04億元，其負(fù)債比例已經(jīng)高達(dá)163.2%的驚人水平。

    而事實(shí)上，早在今年5月份，銀監(jiān)會(huì)就要求控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，坊間甚至一度熱傳銀監(jiān)會(huì)即將叫停房地產(chǎn)信托。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，發(fā)行數(shù)量按年增長(zhǎng)145.88%，發(fā)行規(guī)模按年增長(zhǎng)137.36%。如果銀監(jiān)會(huì)通過(guò)調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，并實(shí)質(zhì)上叫停，則意味著上半年繞道房地產(chǎn)信托獲得的1600多億資金的開(kāi)發(fā)商，面臨進(jìn)一步資金趨緊的情況。而在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)年中會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也強(qiáng)調(diào)，要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款的監(jiān)管要求；繼續(xù)與各地、各部門加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單式”管理；加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)，繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺(jué)。

    銀監(jiān)會(huì)這一連串的舉動(dòng)明白無(wú)誤地預(yù)示著：兌現(xiàn)房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位的政治承諾，已經(jīng)進(jìn)入到最后的決戰(zhàn)期。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在9月份《求是》雜志發(fā)表文章，在談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)特別指出，房?jī)r(jià)上漲的短期和長(zhǎng)期潛在壓力仍然較大，大部分城市房?jī)r(jià)依然處于高位，買賣雙方仍處于觀望和博弈階段，市場(chǎng)陷入僵持和膠著狀態(tài)，調(diào)控效果全面顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間。因此，他提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松。這一系列的動(dòng)作一方面是在表明調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，另一方面也在向市場(chǎng)喊話：“即使面臨歐債危機(jī)的情況下，中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對(duì)不會(huì)放松”。這無(wú)疑給那些依舊堅(jiān)持不降低，期待政策翻轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商潑了一盆冰水。盡管從政策的新意而言，無(wú)論是限購(gòu)，還是資金面的收緊，都并非耳目一新，但發(fā)出的信號(hào)卻是明明白白的。很顯然，決策層對(duì)于一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能造成的毀滅性影響是有清醒認(rèn)識(shí)的。

    我們看到，歷經(jīng)一年多的政策高壓，即使通脹高企，民間資本對(duì)于房地產(chǎn)投資的收益和未來(lái)已經(jīng)不看好，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮；加上已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間的限購(gòu)政策，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了大半年的觀望期之后面臨方向性的選擇。而在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年之久的抵抗之后，開(kāi)發(fā)商的信心明顯開(kāi)始出現(xiàn)了動(dòng)搖。其一，9月份上旬，整個(gè)房地產(chǎn)的交易繼續(xù)暴跌，北京、廣州、上海等一線城市的交易量創(chuàng)下了近3年來(lái)的新低；其二，價(jià)格出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)。8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，70個(gè)大中城市，已經(jīng)有16個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下降，30個(gè)城市的房?jī)r(jià)停漲，而一些城市的秋季房展會(huì)出現(xiàn)了很多的促銷；其三，多數(shù)城市庫(kù)存創(chuàng)新高，其中全國(guó)14個(gè)主要城市庫(kù)存需要13個(gè)月左右消化，而北京房屋庫(kù)存超過(guò)了10萬(wàn)套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化；其四，開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，據(jù)傳開(kāi)發(fā)商的資金缺口再次達(dá)到萬(wàn)億。

    盡管如此，面對(duì)歐美經(jīng)濟(jì)的不確定狀況，特別是歐洲債務(wù)危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)政策出現(xiàn)松動(dòng)依舊抱有幻想，而各大城市的房?jī)r(jià)和交易量盡管環(huán)比出現(xiàn)了明顯的變化，但同比房?jī)r(jià)下降的卻是少之又少。因此，這是考量政策是否堅(jiān)持的最關(guān)鍵時(shí)刻。在這個(gè)時(shí)候，政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)而言都是極其敏感的。如果政策持續(xù)加壓，對(duì)于心理已經(jīng)處于崩潰邊緣的開(kāi)發(fā)商而言，都將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

    考慮到這么多年以來(lái)調(diào)控政策屢戰(zhàn)屢敗的尷尬，我們并不敢明確預(yù)期房?jī)r(jià)調(diào)控的拐點(diǎn)是否真的已經(jīng)到來(lái)。但是，不可否認(rèn)，之前已經(jīng)形成的房?jī)r(jià)未來(lái)仍將暴漲的鬼故事可以收尾了，這個(gè)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)來(lái)之不易。如果目前的調(diào)控政策能夠繼續(xù)明確自己的訴求，堅(jiān)持限購(gòu)政策不動(dòng)搖，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的資金鏈進(jìn)行加壓，開(kāi)發(fā)商唯一的選擇就是讓房?jī)r(jià)回歸理性。而關(guān)鍵的關(guān)鍵，就是管住銀行，堅(jiān)持限購(gòu)，切斷開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托等“曲線輸血”的通道，房?jī)r(jià)的回歸就只是時(shí)間問(wèn)題。

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