商業(yè)地產(chǎn)拉響監(jiān)控警報(bào)

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    　近段時(shí)間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，至此，商業(yè)地產(chǎn)已由之前的自由野生時(shí)代，步入有限監(jiān)控時(shí)代。下一步商業(yè)地產(chǎn)的走向值得關(guān)注。

警示聲起：北京上海下禁令

    住宅調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)因禍得福，成為資金的避風(fēng)港。

    住建部政策研究中心副主任秦虹就此分析指出，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度和大城市集聚的規(guī)模、速度都超出預(yù)期，再加上住宅調(diào)控之下民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)，造就了目前商業(yè)地產(chǎn)的超預(yù)期火熱程度。

    不過，近段時(shí)間以來，商業(yè)地產(chǎn)原本湛藍(lán)的天空突然飄來了幾朵黑云，零星的警示聲四起。

    12日有消息人士向媒體透露，時(shí)下市場上多家銀行已收到來自監(jiān)管部門關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知。通知中明確要求相關(guān)銀行對近期溫度迅速上升的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。

    實(shí)際上此消息并非橫空出世。記者注意到，早在7月20日銀監(jiān)會(huì)召開的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)黨委書記、主席劉明康就特別強(qiáng)調(diào)，需加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。

    與劉明康的呼吁相對應(yīng)的是，8月23日下午，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。此舉意味著，上海各大銀行停止對商業(yè)用房期房的放貸。

    有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年6月底，上海商業(yè)用房開發(fā)貸款、購房貸款同比增長35%以上。

    將調(diào)控之手伸向商業(yè)地產(chǎn)，上海并非唱獨(dú)角戲。北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起開始實(shí)施的商改住禁令。

    最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間；開發(fā)商不得打隔斷、單獨(dú)用作住宅出售，否則不予以辦理房產(chǎn)證。

業(yè)內(nèi)說法：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大

    中國農(nóng)業(yè)銀行一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅地產(chǎn)。

    這位高管進(jìn)一步解釋說，從投資者的角度來講，由于近幾年來，住宅升值空間更大，因此出現(xiàn)了先住宅后商鋪的投資路徑。而由于商鋪貸款的首付比例和貸款利率都要遠(yuǎn)高于普通住宅，操作中出現(xiàn)了部分購房者將自己旗下的住宅抵押出去獲得貸款，然后再以這筆貸款購買商業(yè)用房，這樣客觀上拉長了杠桿率，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在住宅房價(jià)增幅高于商鋪的情況下，如果手頭資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者也更傾向于拋商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款成為壞賬的概率更大。從開發(fā)商的角度來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，在住宅調(diào)控之下，一些開發(fā)商倉促、被動(dòng)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動(dòng)者，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗ι虡I(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/p>

    中國農(nóng)業(yè)銀行高管表示，正是鑒于商業(yè)地產(chǎn)的異?；馃岷团菽醅F(xiàn)情況，銀行系統(tǒng)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，強(qiáng)化了對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款的監(jiān)管。而上海停止對商業(yè)用房期房的貸款以及北京商改住禁令，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入政府的監(jiān)控時(shí)代，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未步入調(diào)控時(shí)代。

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