二三線城市成為房企提款機

　　截至 8月31日，滬深兩市124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報發(fā)布完畢，凈利潤為204.7億元，同比增長16%。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)強者恒強分化，但值得注意的是，上市房企負債和存貨激增，且二三線城市城市成為不少房企半年利潤的“提款機”。

　　1、上市房企利潤增16%“四強”占去四成利潤

　　房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，但是上市房地產(chǎn)企業(yè)似乎暫時還沒有“差錢”的狀況。

　　截至8月31日，滬深兩市124家房地產(chǎn)企業(yè)半年報披露結(jié)束。據(jù)WIND統(tǒng)計，上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入為1454億元，同比(比上年同期)增長8.4%；上半年，全部124家房地產(chǎn)上市公司凈利潤為204.7億元，同比增長16%。“

　　從中報上來看，盡管整個房地產(chǎn)行業(yè)深受調(diào)控政策影響，但行業(yè)分化也十分顯著。強者恒強特征明顯。上市房地產(chǎn)企業(yè)的日子還比較好過。據(jù)WIND統(tǒng)計，截至8月31日，全部124家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長12%

　　即便在上述124家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，分化也比較顯著。124家上市房企中，“招保萬金”(招商地產(chǎn)(000024)、保利地產(chǎn)(600048)、萬科、金地集團(600383))營業(yè)收入為484.3億元，占到全部房企上半年營收總和的三成。利潤方面，“招保萬金”也占據(jù)了全部房企利潤的近四成。

　　2、房企存貨和負債明顯增加 寧借債不降價

　　但值得注意的是，雖然現(xiàn)在“不差錢”，但并不意味著未來日子會很好過。持續(xù)調(diào)控顯然也波及這些房地產(chǎn)大鱷們的經(jīng)營。統(tǒng)計顯示，上述124家上市房企存貨和負債存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率超過70%。

　　存貨方面，由于銷售比較順暢，萬科中報整體來看存貸結(jié)構(gòu)還比較健康，但截至6月末，萬科各類存貨中，現(xiàn)房存貨比例仍達到了2.8%。

　　而負債方面，大額的預(yù)收賬款，讓保利地產(chǎn)的負債率依然保持較高水平。數(shù)據(jù)顯示，公司6月末總資產(chǎn)1803億元，凈資產(chǎn)315億元，資產(chǎn)負債率達81.09%，較上年末上漲2.1個百分點。“招保萬金”上半年賺得多，負債也最高，四家公司合計達到4541.15億元，而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。

　　但即便高額拆借資金，也未見房地產(chǎn)企業(yè)大范圍的推出降價。近期富力地產(chǎn)在發(fā)布中報時宣布產(chǎn)品降價10%，成為首個明確提出降價的房企。不過業(yè)內(nèi)人士對此信息并沒有給予足夠的重視，認為富力地產(chǎn)此舉并不具備普遍意義，與2008年萬科降價不可同日而語。

　　3、二三線城市成上市房企利潤主要來源

　　一線城市的嚴格限購使得上市房企將目光鎖定了二三線城市。而從中報中也可以看出，二三線城市成為上市房企實現(xiàn)上述利潤的主要來源。

　　萬科中報顯示，今年以來，隨著限貸政策的不斷深入和43個主要城市推出限購政策，住宅市場成交明顯放緩。二季度深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢商品等14個城市的批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比1季度增長78.3%，而商品住宅成交面積卻環(huán)比下降了16.3%。

　　中報同時顯示萬科前七個月新增房地產(chǎn)開發(fā)項目22個，其中，新進入了蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市。

　　而2011年1-6月保利地產(chǎn)新拓展房地產(chǎn)項目13個，較上年同期減少2個；新增容積率建筑面積456萬平方米，土地價款總額103億元，較上年同期分別下降38%和56%。以低價獲取的新拓展項目12個，新拓展土地平均樓面單價2269元/平方米，較2010年下降27%。其間，公司新進入了鄭州、合肥、寧波、德陽、通化等5個城市，使進入城市數(shù)量達到38個。

　　上半年上市房企中，在港上市的恒大地產(chǎn)成為“黑馬”，上半年，恒大地產(chǎn)凈賺57億元，遠超同期萬科的29.7億元。

　　根據(jù)恒大地產(chǎn)8月30日披露的半年報，上半年，其合約銷售金額為423億元，同比增長一倍，幾乎追平去年全年的銷售額。恒大地產(chǎn)稱，其上半年合約銷售額的63.8%來自二線城市，30.3%來自三線城市。