綠城撕掉“不降價”招牌 多個地產(chǎn)項目成交價低于報價

　　每經(jīng)記者  楊羚強   發(fā)自上海

　　在今年上半年銷售額排名全國前十名的大地產(chǎn)商中，綠城中國是唯一一家對外公開宣稱“不降價”的開發(fā)商。但杭州透明售房網(wǎng)公布的一些成交價格數(shù)據(jù)，

　　卻讓外界對綠城的不降價態(tài)度產(chǎn)生疑問，“不降價”的表態(tài)是否僅僅作秀？

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，綠城西溪誠園目前的銷售報價是35000—36000元/平方米，住在杭州網(wǎng)記錄的開盤紀(jì)錄價格也是35000—36000元/平方米。但杭州透明售房網(wǎng)對該樓盤最近七個工作日的累計均價歷史走勢圖卻顯示，上述樓盤的累計均價從未超過3萬元/平方米。至于6、7、8三個月的平均成交價也只有30000元/平方米出頭。有類似情況的還有綠城蘭園，售樓處的報價是55000元/平方米，透明售房網(wǎng)統(tǒng)計的8月平均成交價格只有47558元/平方米。

　　上述成交價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于報價的現(xiàn)象，讓人產(chǎn)生疑問：曾經(jīng)因為降價“炮轟”過萬科的綠城，是否也到了非降價不可的階段？

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　　綠城死活不承認(rèn)降價

　　住在杭州網(wǎng)對綠城.蘭園7月至9月每一天的成交均價均有紀(jì)錄。7月份，綠城.蘭園的平均成交價都在54000元/平方米以上，但到了8月，成交均價就下調(diào)至

　　47600多元/平方米，9月8日更創(chuàng)造了該樓盤6月開盤以來的日成交均價最低，僅為47588元/平方米。

　　相比于西溪誠園和蘭園，明月江南的價格波動幅度要小一些。售樓處對外的報價是均價31000元/平方米，而開盤時的價格紀(jì)錄是32200元/平方米，住在杭州

　　網(wǎng)記錄的售價則在29000多元/平方米。

　　不過，雖然透明售房網(wǎng)的成交價格和報價存在明顯的差異，但綠城方面卻否認(rèn)曾悄悄降價。綠城蘭園的銷售員解釋，公布的成交價格和報價的懸殊差異，是

　　透明售房網(wǎng)的系統(tǒng)數(shù)據(jù)的問題，樓盤從未賣過50000元/平方米以下的價格。西溪誠園方面的解釋則是透明售房網(wǎng)公布的售價未包括房屋的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。明月江南的銷售人員則解釋，成交價低于報價，是因為近期成交的房源位置均不理想。

　　不過，售樓人員的上述說法，未能通過透明售房網(wǎng)得到證實。綠城明月江南的所有已成交房源的申報時間都是一樣的，無法了解新近成交的是不是低樓層的房源。西溪誠園此前很多毛坯房成交價就超過了33000元/平方米以上。即使是今年5月份開盤的6棟2單元、3單元最低成交樓層——3樓，成交價格也超過了30000元/平方米。至于綠城.蘭園銷售人員所說的低于55000元/平米的成交價是透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)錯誤，也是不正確的。因為該樓盤新獲得預(yù)售證的一棟8層樓中就有兩套10樓的房源，成交價在48000多元/平方米。

　　為了弄清楚綠城旗下的上述樓盤是否悄悄降價，又是如何實現(xiàn)降價的，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過杭州透明售房網(wǎng)，調(diào)查上述樓盤的銷售信息，發(fā)現(xiàn)這些樓盤的價格調(diào)整手段非常隱蔽。

　　比如，蘭園的3幢，每層樓的價差是200元/平方米，但已成交的902室和1002室的價差卻達(dá)到700元/層，而同樓層的901和1001室的價差只有200元；同在這一

　　棟樓，1401室和1501室的價差也達(dá)到600元/平方米，而1201和1301的價格，卻是和1401室一樣的。

　　這一現(xiàn)象也出現(xiàn)在園4棟樓的1單元，1701室和1801室單價完全一致，1201室、1302、1042的價單價完全一樣，而1401室和1501室的價差，卻達(dá)到600元/平方

　　米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓層單層價差200元/平方米的平均水平。這一現(xiàn)象也出現(xiàn)在了綠城明月江南等其他樓盤。

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　　“降價依然是最好的促銷方法”

　　上海同策咨詢顧問有限公司張宏偉說，一般情況下，開發(fā)商一定會根據(jù)樓層的不同，進(jìn)行差異化的定價。如果存在不同樓層價格一致，那么只有一種情況，

　　一是有人團(tuán)購了該項目；二是樓盤一口價對外銷售。根據(jù)他的介紹，上海此前有一個樓盤曾經(jīng)以一個相同的價格銷售過不同樓層的十五套房，原因是這一樓盤一

　　次性銷售給同一批購房對象。另外也有一種可能，就是一種對外促銷的方法，采取多套不同樓層同一售價的方法，進(jìn)而吸引那些對價格比較敏感的客戶購買高樓層。

　　一位業(yè)內(nèi)人士說，無論出現(xiàn)多套房同一單價的現(xiàn)象是上述原因中的任何一種原因造成，其實質(zhì)都是相同的，均是通過降價方式促銷。

　　而兩層相鄰房源的價差被人為拉大，也被認(rèn)為有可能是降價造成的。張宏偉說，出現(xiàn)相鄰樓層的價差拉大，可能性有兩個，一是開發(fā)商為了促銷位置不佳的

　　樓層而故意所為，比如銷售三樓四樓這一類位置太差的房源時，會選擇拉大樓層價格差距，把位置不佳的房源快速清貨；另一種可能則是開發(fā)商前期的降價促銷，打亂了樓盤原有的定價，出現(xiàn)了樓層高的房源價差，大于樓層低的房源。

　　顯然，分析師對產(chǎn)生上述價格現(xiàn)象的原因分析，都指向了綠城目前正在對旗下的杭州項目悄悄降價。但綠城相關(guān)卻堅持否定綠城降價。綠城的外聯(lián)人士說，曾于昨日致電旗下各項目的項目經(jīng)理，這些銷售經(jīng)理都否認(rèn)有悄悄降價的現(xiàn)象產(chǎn)生。

　　中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵說，綠城否認(rèn)降價，但實際上價格有調(diào)整痕跡的現(xiàn)象并不意外。在今年的“金九銀十”，降價依然是盤活樓盤銷售最有力的武器，不僅僅是綠城，其他各開發(fā)商都是采用比較隱蔽的手段降價，真正公開降價的其實并不多。

　　他說，開發(fā)商降價的顧慮有二：一是老業(yè)主可能會退房；二是不愿意背負(fù)率先降價的罵名。

　　事實上，此前綠城主席宋衛(wèi)平就一直對2008年萬科在杭州的帶頭降價的做法耿耿于懷，至2009年底仍在批評萬科不負(fù)責(zé)任，沒有老大的樣子。

　　不過，對于截止今年6月30日新開盤銷售率只有53%的綠城來說，銷售壓力很大。包括抵押銀行存款在內(nèi)的貨幣資金僅為97.45億元，一年內(nèi)到期的銀行及其他借款卻達(dá)到135.14億元?！。ū緢笥浾咝旖軐Ρ疚囊灿胸暙I(xiàn)）