2011-09-08 01:15:52
每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京距離今年2月北京出臺 “京版‘國八條’”，已經(jīng)過去整整半年。如今，嚴格的限購措施，對京派房企的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，作為京派房企領頭羊的首開股份，上半年全國房地產市場的占有率比去年下降了近22%。為了降低對北京市場的依賴，首開股份大舉“京外戰(zhàn)略”，但可能到來的二三線城市限購猶如一顆炸彈，隨時對其“京外戰(zhàn)略”形成沖擊。
市場份額下降記者根據(jù)首開股份上半年財報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上半年首開股份的合同銷售額為49億元，與年初該公司定下的139億元全年銷售目標相比，上半年僅完成年度銷售目標的近35%。銷售面積方面，上半年首開股份實現(xiàn)合同銷售面積38萬平方米，只完成年度177萬平方米銷售面積計劃的21.47%。竣工量方面，上半年公司實現(xiàn)竣工面積為18萬平方米，而年初，首開股份定下的年度竣工面積目標量為100萬平方米，僅完成年度目標計劃的18%。
除與年度考核目標相去較遠外，首開股份在全國樓市的市場占有率也在下降。本報記者注意到，萬科在上半年財報中指出，萬科上半年銷售金額為656.5億元，占全國商品房銷售額的比例為2.67%。以此計算，上半年全國商品房銷售額約為24588億元，而上半年首開股份的合同銷售額為49億元，在全國樓市的市場占有率為近0.199%。與去年約0.255%的市場占有率相比，下降近22%。此外，首開股份上半年的其他業(yè)績指標也不盡如人意。
首開股份上半年財報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約15.466億元，同比減少54.8％；實現(xiàn)營業(yè)利潤近3億元，比上年同期減少73.9％；實現(xiàn)凈利潤近3億元，比上年同期減少64.9％。調控之下更值得注意的指標數(shù)據(jù)在于，上半年公司的現(xiàn)金流約為78億元，而去年同期約為123億元，同比下降了近37%。
調控沖擊大本營在“京版‘國八條’”最為嚴厲的限購措施之下，北京國資委下面有一批以北京業(yè)務為大本營的京派房企，如首開股份、北京城建、北京住總、首創(chuàng)置業(yè)、北辰實業(yè)、北京金隅等業(yè)績遭受影響。
由于業(yè)務重心在北京，因此北京嚴厲的樓市調控，極大地沖擊著這些京派房企的業(yè)績，京派房企的領頭羊首開股份最具代表性。首開股份上半年財報顯示，報告期內，公司合計有42個重點項目，其中京內重點項目有25個，占比近六成。京外重點項目為17個，占比約四成。
北京實施全國最嚴厲的限購令背景之下，北京樓市成交量迅速下滑，首開股份也難以獨善其身。首開股份官方網(wǎng)站上的資料顯示，目前首開股份在北京的可售樓盤有首開·鉑郡、首開·熙悅山、北京蘇活、首開·璞瑅、首開·國風上觀、首開·常青藤等。
不過，相關樓盤受政策調控的影響巨大。比如北京市房地產交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，首開·熙悅山于6月23日拿到預售證，并于6月25日開盤，一次性推出704套房源，但截至9月6日，只成交了42套，簽約率不足6%。另一個樓盤首開·璞瑅，于2009年11月29日拿到預售證，推出950套房源，截至9月6日，成交了597套，將近兩年的銷售期內，簽約率僅62.8%。
中信建投證券有限責任公司在一份有關首開股份的研究報告中也指出，由于北京實施了全國最嚴厲的樓市調控政策，使首開股份在京項目銷售壓力倍增。今年上半年，首開股份京外項目的去庫存化率明顯高于京內項目。從今年5月起，首開股份為應對北京限購令，首開·常青藤等北京樓盤實行降價促銷、小面積推盤等措施，加快去庫存化速度。
記者還發(fā)現(xiàn)，7月初，首開·璞瑅項目還推出了50套特價房源，以8.5折優(yōu)惠進行促銷。
“京外戰(zhàn)略”或受沖擊由于北京實施了最為嚴厲的樓市調控政策，作為將業(yè)務根據(jù)地建立在北京的首開股份，不得不加大北京以外區(qū)域的開拓力度，以分散經(jīng)營風險。
記者根據(jù)首開股份的相關公告資料統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，截至目前，今年首開股份已取得6個項目，分別位于蘇州、福州、廊坊和北京，規(guī)劃建筑總面積為125萬平方米。其中京外區(qū)域達68萬平方米，占比達54.4%，京內達57萬平方米，包括20.4萬平方米的保障房?？梢钥闯?，首開股份已明顯加大對京外區(qū)域的開拓。
首開股份上半年財報顯示，公司已在天津、煙臺、海門、蘇州、武漢、揚州、太原、重慶、廈門、沈陽、貴陽、綿陽、福州等北京以外區(qū)域布局，規(guī)劃建筑面積達927.49萬平方米，占公司總共1492.14萬平方米規(guī)劃建筑面積的近62%。
“京外戰(zhàn)略”在首開股份下半年樓盤開盤分布上也體現(xiàn)得淋漓盡致。首開股份董事會秘書王怡向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，目前公司有約15個項目在售，合計可售面積約110萬平方米，其中京外區(qū)域約占七成。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士對此分析，時下首創(chuàng)置業(yè)、北辰實業(yè)等京派房企也采取了類似于首開股份的做法，如北辰實業(yè)目前的主要業(yè)務貢獻點來自于長沙的長沙三角洲地塊。不過，目前二三線城市限購的風聲猶如一把懸在這些京派房企頭頂上的利劍，將可能對京派房企的“京外戰(zhàn)略”形成沖擊。此外，由于多數(shù)京派房企布局二三線城市的時間不長，拿地時間較晚，土地成本、后期建安成本較高。一旦二三線城市房價下降，將對京派房企帶來巨大的銷售壓力。
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