葉檀：通脹助漲房地產(chǎn)牛市

每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

　　到內(nèi)蒙古，見到孟曉蘇先生，開個(gè)玩笑說(shuō)：“豬肉價(jià)格上漲，使農(nóng)民工朋友吃不起豬肉，買不起房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。中國(guó)的豬肉價(jià)格與房?jī)r(jià)之間存在對(duì)沖關(guān)系?！边@當(dāng)然是個(gè)笑話，但顯示了通脹與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。

    通脹無(wú)牛市，通脹也無(wú)房地產(chǎn)牛市。通脹意味著上市公司的盈利下降，卻意味著房地產(chǎn)收益上升。扼制房地產(chǎn)牛市，需要加息讓通脹率下降與房產(chǎn)稅的出臺(tái)，但正是在這兩點(diǎn)上，政策沒(méi)有根本變化。

    近日，有媒體報(bào)道，擬將商業(yè)銀行的信用證保證金存款、保函保證金存款以及銀行承兌匯票保證金存款等三類保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。其中，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)銀行，從9月5日上繳首批保證金存款準(zhǔn)備金；而其他銀行從9月15日上繳。粗略估算，三類保證金納入存款準(zhǔn)備金繳存范圍，預(yù)計(jì)約凍結(jié)銀行資金9000億元，相當(dāng)于三次上調(diào)銀行業(yè)存款準(zhǔn)備金率。

    保證金上調(diào)，意味著上調(diào)存準(zhǔn)率，利率不可能上升。

    此前，由于一年期央票發(fā)行利率上升，市場(chǎng)加息預(yù)期濃厚，但現(xiàn)在，加息預(yù)期煙消云散。8月18日，央行發(fā)行了10億元3年期央票和70億元3月期央票，中標(biāo)利率分別為3.97%和3.1618%，均較前期上漲了約8個(gè)基點(diǎn)。此外，同日進(jìn)行的90億元91天期正回購(gòu)操作利率亦上升8個(gè)基點(diǎn)至3.16%。但利率上升預(yù)期很快灰飛煙滅，8月23日，公開市場(chǎng)顯示，一年央票發(fā)行利率依舊維持在3.584%，顯示一年期央票利率沒(méi)有上升。

    今年以來(lái)貨幣供應(yīng)量M2的增長(zhǎng)速度一直維持在16%左右，與2009年25%以上、2010年20%以上的貨幣增長(zhǎng)速度相比，的確有所萎縮，但今年上半年銀行發(fā)行了近8萬(wàn)億元的短期理財(cái)產(chǎn)品。這8萬(wàn)億對(duì)銀行活期存款與定期存款的替代作用不可忽視。如將其中的20%計(jì)入M2，則今年貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度將提高2個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)達(dá)到18%，貨幣依然處于寬松狀態(tài)。

    在變相提高存準(zhǔn)率后，加息抗通脹不再是央行的主要任務(wù)。在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，央行提出“實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策,堅(jiān)持調(diào)控的基本取向不變,繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，這意味著貨幣政策穩(wěn)健的基調(diào)不會(huì)改變。7月CPI處于34個(gè)月以來(lái)的高位，只有CPI穩(wěn)定回落三四個(gè)月后，決策層才會(huì)認(rèn)為宏觀調(diào)控在物價(jià)方面取得確定性的成效。鑒于下半年通脹水位依然較高，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期年內(nèi)1到2次加息。但存準(zhǔn)率的上調(diào)，使央行無(wú)需動(dòng)用加息手段。

    貨幣流動(dòng)性不會(huì)繼續(xù)收緊。有一個(gè)辦法正在被廣泛應(yīng)用——人民幣匯率升值，從7月以來(lái)，人民幣加快了升值的步伐，被認(rèn)為是抑制通脹的重要努力。8月29日人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)報(bào)6.3883，較前一交易日波動(dòng)67個(gè)基點(diǎn)。人民幣匯率再創(chuàng)匯改以來(lái)新高。人民幣匯率快速升值。在匯率上升之時(shí)，同步提高利率，相當(dāng)于使用雙重緊縮武器，可能性不大。此時(shí)，房地產(chǎn)收益預(yù)期上升。

    不為人所關(guān)注的是，社會(huì)融資總量沒(méi)有隨著信貸收縮而下降，社會(huì)資金充裕，央行在用資本市場(chǎng)池的辦法消化流動(dòng)性。證券市場(chǎng)融資量達(dá)到萬(wàn)億，沒(méi)有因?yàn)橹笖?shù)下降而減少，事實(shí)上，未來(lái)隨著新三板與國(guó)際板的推出，融資量還將越來(lái)越大。李克強(qiáng)副總理在香港提出的RQFII，實(shí)際上是南水北流增加流動(dòng)性的辦法，近兩年會(huì)是資本貨幣市場(chǎng)大擴(kuò)容的過(guò)程。資產(chǎn)變現(xiàn)回收流動(dòng)性，這就意味著新一輪的證券市場(chǎng)上市擴(kuò)容與造富運(yùn)動(dòng)，不僅不會(huì)終止，還會(huì)如火如荼。社會(huì)融資總量上升，對(duì)房地產(chǎn)是個(gè)重要支撐。

    經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇停滯、債務(wù)危機(jī)隱現(xiàn)、全球貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，三大因素阻止了央行大幅加息的可能。除非中國(guó)CPI大幅躥升，或者經(jīng)濟(jì)爆發(fā)二次危機(jī)，否則，我們不會(huì)看到堅(jiān)定的加息行為，而所有這些意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期看好。

    筆者在全國(guó)各地調(diào)研的情況顯示，在限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)價(jià)格被強(qiáng)行抑制，而超過(guò)半數(shù)的人在等待房?jī)r(jià)下跌抄底，一旦限購(gòu)政策放松，房?jī)r(jià)將進(jìn)入大幅反彈期。

    負(fù)利率、通脹預(yù)期、成本上升與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的艱難處境無(wú)一不加劇了房地產(chǎn)投資的熱情，貨幣泡沫是房地產(chǎn)泡沫之因，當(dāng)貨幣泡沫未除，上調(diào)存準(zhǔn)率取代了加息，證券市場(chǎng)在谷底徘徊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情從未熄滅，正蠢蠢欲動(dòng)。

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