2011-08-19 01:31:41
為何把未來的“人參”提前以“白菜價”甩賣,公司給出的理由是資金緊張。
每經(jīng)記者 許金民
快煮熟的鴨子飛了!
南京高科 (600064,收盤價12.10元)的孫公司仙林商務(wù),于2009年12月開始負(fù)責(zé)南京仙林C地塊商務(wù)辦公樓項目的開發(fā)經(jīng)營,項目正進行主體工程施工;對比該處民用住宅每平米售價13000元,10.14萬平方米的規(guī)劃總建筑面積可獲13.18億元收入,即便僅利用一半,也可獲得6.6億元,更何況該項目還是商務(wù)辦公樓。
讓人意外的是,南京高科昨日(8月18日)卻蹊蹺地將該項目連同仙林商務(wù)100%的股權(quán)一并售出,買家是公司最終控制人南京國資委的兩個控股子公司,交易價格僅7625.34萬元,按照5.28億元(南京高科持有仙林商務(wù)80%股權(quán))的標(biāo)準(zhǔn)計算,僅高于1折價格。對于為何把未來的“人參”提前以“白菜價”甩賣,公司給出的理由是資金緊張。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),南京高科的上述說法恐難以成立。因為南京高科目前手握數(shù)家上市公司的數(shù)億流通股份,總市值超過40億元;另外,本次交易以去年的財務(wù)報表為基礎(chǔ),按成本法而不是按照收益法進行評估,這對于一個在建的樓盤似乎有失公允。
當(dāng)?shù)貒Y委下屬企業(yè)受讓股權(quán)
南京高科昨日發(fā)布公告,公司控股子公司南京高科置業(yè)有限公司(以下簡稱高科置業(yè))將南京仙林商務(wù)管理有限公司 (以下簡稱仙林商務(wù))99%、1%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給南京仙林新市區(qū)開發(fā)有限公司 (以下簡稱新市區(qū)開發(fā)公司)和南京仙林大學(xué)城科技園有限公司 (以下簡稱仙林科技園公司)。其中,轉(zhuǎn)讓給新市區(qū)開發(fā)公司的價格為7549.09萬元,轉(zhuǎn)讓給仙林科技園公司的價格為76.25萬元,兩項合計7625.34萬元,此項交易完成后,高科置業(yè)預(yù)計獲得凈收益1987.21萬元。
公告顯示,這兩個交易對手可是大有來頭!
其中,新市區(qū)開發(fā)公司是高科置業(yè)的第二大股東,持有其19.8%股權(quán),為國有獨資企業(yè),實際控制人是南京市國資委;該公司的法人代表叫歐紀(jì)民,是仙林大學(xué)城管委會主任。仙林科技園公司是新市區(qū)開發(fā)公司控股子公司,新市區(qū)開發(fā)公司持股99%,南京大學(xué)持股1%。
這也就是說,兩個交易對手的實際控制人都是南京市國資委,而后者正是南京高科的最終控制人。
周邊房價賣到1.3萬元/平方米
這項關(guān)聯(lián)交易的標(biāo)的主體仙林商務(wù)是高科置業(yè)的全資子公司,主要負(fù)責(zé)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)C地塊商務(wù)辦公樓項目的開發(fā)經(jīng)營工作。該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積4.07萬平方米,總建筑面積10.24萬平方米,其中地上建筑面積7.22萬平方米,地下建筑面積3.01萬平方米,土地使用性質(zhì)為商務(wù)辦公性質(zhì),土地使用權(quán)出讓年限為40年。
南京高科官方網(wǎng)站以及2010年年報顯示,C地塊商務(wù)辦公樓項目位于仙林中心區(qū),金鷹天地以東、南京郵電大學(xué)以南,距離地鐵2號線仙林站步行僅5分鐘路程;項目于2009年12月22日奠基,目前正進行主體工程施工。
《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶名義聯(lián)系了南京“安居客”的銷售員沈娟,她就職于熙日房產(chǎn)新堯路店,最熟悉棲霞區(qū)仙林地段。她表示,仙林大學(xué)城附近普通住宅最便宜也要12500元/平方米,“貴的賣到2萬多元/平方米,多數(shù)賣13000多元/平方米”。
根據(jù)南京高科已完成的 “山水風(fēng)華”、“新城鄰里”以及“學(xué)仕風(fēng)華苑”等項目,銷售面積占規(guī)劃總建筑面積最低的也有56%。C地塊商務(wù)辦公樓項目總建筑面積為10.24萬平方米,即便以銷售面積為總建筑面積的50%、銷售均價維持住宅類均價13000元/平方米計算,項目輕輕松松可獲得6.6億元的銷售收入。南京高科持有仙林商務(wù)80%的股份,便可分到5.28億元。他們?yōu)楹我?625.34萬元僅略高于1折的價格,就把仙林商務(wù)連同C地塊商務(wù)辦公樓項目給便宜甩賣呢?
手握逾40億元股份卻喊窮
對此,南京高科在公告中解釋稱,主要是受國家宏觀調(diào)控、銀根緊縮影響,C地塊項目開發(fā)資金需求量較大,公司短期內(nèi)很難籌集大規(guī)模資金繼續(xù)進行開發(fā)建設(shè)。然而,《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱到的資料顯示,南京高科及高科置業(yè)其實并不缺錢!
棲霞建設(shè)(600533,收盤價4.36元)2011年半年報顯示,南京高科持有其1.37億股流通股,為第二大股東;高科置業(yè)則持有1500萬股,為第四大股東。此外,南京高科還持有南京銀行 (601009,收盤價8.19元)3.33億股流通股,為其第三大股東;持有中信證券(600030,收盤價12.08元)9182.36萬流通股份,為其第五大股東。
以昨日的收盤價計算,這些股份的市值已超過40億元,如果是資金緊張,南京高科僅需按規(guī)定出售其中一小部分,就能輕而易舉獲得上億元資金,沒錢的理由顯然難成立。
為何采用成本法評估?
更讓人吃驚的是,在此次交易中,預(yù)計樓盤銷售將帶來數(shù)億甚至上十億元收入的仙林商務(wù)資產(chǎn),居然采用成本法進行評估。
南京立信永華會計師事務(wù)所有限公司對仙林商務(wù)財務(wù)報表審計的截止日期為2010年12月31日,而不是最新的2011年6月30日,這就導(dǎo)致仙林商務(wù)僅有流動資產(chǎn)1.34億元;在非流動資產(chǎn)中,投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等所有項目賬面價值都為零;流動負(fù)債為8472.73萬元。仙林商務(wù)2010年無任何營業(yè)收入、凈利潤為-24.27萬元。
江蘇立信永華資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司就以此報表為基礎(chǔ),采用成本法,而不是收益法進行了評估,將仙林商務(wù)的凈資產(chǎn)為4975.73萬元評估成7625.34萬元。
對于南京高科此次交易,公司三位獨立董事茅寧、周友梅以及葛揚都簽字認(rèn)可,并稱 “交易定價公平、合理”。值得注意的是,茅寧為南京大學(xué)管理學(xué)院的副院長、教授,葛揚則為南京大學(xué)商學(xué)院的教授。細(xì)心的投資者不難發(fā)現(xiàn),仙林科技園的另一股東正是南京大學(xué)。
盡管在此次交易中,南京高科依舊獲得了1987.21萬元的凈收益,但其放棄即將到手的數(shù)億元巨額收入,著實讓外界感到困惑。對此,《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日分別致電南京高科、南京國資委進行詢問,南京高科董秘謝建暉僅表示 “將去核實”,而南京國資委的電話則一直無人接聽。
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