何志成：房地產(chǎn)調(diào)控 “穩(wěn)住”效果是主基調(diào)？

何志成（農(nóng)行總行大客戶部高級(jí)專員）

    7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出對(duì)房價(jià)上漲過快的二三線城市將采取必要的限購措施；隨后召開的中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策也有很明確的態(tài)度：下半年要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，針對(duì)樓市的調(diào)控要“決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”。

    根據(jù)各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入7月以后，一線城市的房價(jià)普遍出現(xiàn)微跌局面，但二三線城市的房價(jià)仍在上漲。筆者預(yù)計(jì)，由于資金面很緊，貨幣和房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)的預(yù)期“落空”，一些中小房地產(chǎn)商將在8月后開始降價(jià)銷售，個(gè)別會(huì)在未來破產(chǎn)；同時(shí)由于銀行信貸規(guī)模受到資本金不足的嚴(yán)重制約，各家商業(yè)銀行在下半年都將竭力收縮房地產(chǎn)按揭貸款，開發(fā)貸款更會(huì)接近零增長。所以說，即使沒有限購令擴(kuò)大因素，下半年房價(jià)也會(huì)跌，現(xiàn)在有了限購因素，房價(jià)下跌將加快。因此建議，除了剛性需求很迫切的之外，改善性需求應(yīng)該等待房價(jià)下跌10%~15%以后再考慮。

不是所有地方房價(jià)都會(huì)跌

    亞運(yùn)村是北京二手房市場的風(fēng)向標(biāo)之一。今年3月以來，亞運(yùn)村的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌情況有些新變化：市場的買賣雙方地位在悄悄地轉(zhuǎn)換，以前是賣主不時(shí)地向上調(diào)價(jià)，買房的人天天追著賣房的人跑；現(xiàn)在則不時(shí)地看到房地產(chǎn)中介的工作人員在舉著廣告牌滿大街地轉(zhuǎn)悠，提示賣房子的人在急于降價(jià)銷售。

    對(duì)于亞運(yùn)村一帶的二手房價(jià)格走勢(shì)，有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)告訴筆者，自限購政策出臺(tái)以后，房價(jià)經(jīng)過兩三個(gè)月的觀望期后逐漸開始微跌，目前比3月份下跌10%左右，成交價(jià)一般都比掛牌價(jià)低5%左右?？磥硐拶徴叩拇_有效。

    筆者最近也走訪了北京周邊的一些二三線城市。北京市實(shí)行限購政策后，北京經(jīng)濟(jì)圈的市、縣、鄉(xiāng)房價(jià)普遍看漲，但上漲幅度并不是很大，比如距離北京大興縣新機(jī)場地址南側(cè)15公里的河北永清縣，現(xiàn)在開盤的新樓盤價(jià)格比3月份上漲了10%左右，每平方米4400元左右。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售人員告訴筆者，聽說有可能限購，最近買房的人反而多了。這里的房價(jià)雖然在上漲，但比北京市區(qū)仍然差8~9倍，一些北京人賣掉了市里的房產(chǎn)，在永清縣置換一處大兩倍左右的房子，精裝修后還可以買一輛高級(jí)轎車?，F(xiàn)在高速公路修的越來越多，輕軌都已經(jīng)鋪到了廊坊霸州附近，交通的便利會(huì)驅(qū)使越來越多的人到北京周邊的小城市甚至縣城買房。

    至于房價(jià)會(huì)不會(huì)被北京人買起來，當(dāng)?shù)乩习傩帐欠駮?huì)反感等話題，筆者也問了當(dāng)?shù)厝?，他們的回答基本是否定的。要知道，開發(fā)北京經(jīng)濟(jì)圈不僅是給北京人蓋住宅，同時(shí)還要從北京疏散來很多優(yōu)質(zhì)的商貿(mào)項(xiàng)目，比如永清縣，到處在建設(shè)高新工業(yè)區(qū)和商貿(mào)城。北京現(xiàn)在不僅是住宅太貴，工業(yè)、商業(yè)的用地也很貴，房租越來越讓工商業(yè)人士感到受不了，因此未來工商業(yè)向北京周邊疏散是大趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)有可能是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“先頭兵”。

    總之，當(dāng)?shù)厝瞬]有反感房價(jià)上漲，更何況，他們絕大多數(shù)是有房戶，即使有改善房需求，他們拿到的價(jià)格也比北京人低很多（筆者看到的情況是，很多好地段，好樓層，當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)事先買下，北京人只能從他們手中買加價(jià)房）。

二三線城市房價(jià)為什么大漲

    很多二三線城市房價(jià)在今年出現(xiàn)上漲較快趨勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上講，最大的原因就是價(jià)格洼地效應(yīng)。比如北京的門頭溝區(qū)，5年前的房價(jià)只有1000多元/平方米，現(xiàn)在漲到五六千元，但是相對(duì)市里還是便宜的。現(xiàn)在，北京市四環(huán)內(nèi)的房價(jià)很難有低于3.5萬元/平方米的，而門頭溝那邊最貴才10000元，會(huì)算賬的人都知道應(yīng)該在哪買。

    當(dāng)然，即使有客觀原因，房價(jià)上漲太快肯定不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，更是與當(dāng)前中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖的。未來政策面會(huì)越來越緊嗎？房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌呢？從筆者的觀察看，大跌的可能性并非不存在，但目前僅僅是“可能性”。在筆者看來，目前的問題并非是政策面會(huì)持續(xù)收緊，而是房地產(chǎn)商對(duì)政策面將維持緊縮趨勢(shì)的不理解、不敏感，心理和行動(dòng)準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。

    實(shí)際上，房地產(chǎn)嚴(yán)控政策從去年4月初就開始實(shí)施了，各項(xiàng)政策接二連三出臺(tái)，但房地產(chǎn)商的熱情卻一直不減。在北京等超級(jí)大城市干不了，就跑到大城市周邊的二三線城市繼續(xù)大干快上，造成全國房地產(chǎn)投資仍然以30%以上的速度持續(xù)上漲?，F(xiàn)在眼看著房子建得越來越多，銀行的錢越來越少，老百姓的購買力和購買欲望也在明顯地下降，這么多房子賣給誰？根據(jù)媒體報(bào)道，目前北京市大約有11萬套待銷售房子，在建的住宅大約還有10萬套。有專家估計(jì)，這些房子可以賣5年以上。全國的情況也差不多，上半年房地產(chǎn)庫存增加約40%，房地產(chǎn)投資增量與銷售增量的差額大約是3倍以上，即建設(shè)三套住房，大約只能賣出一套，這個(gè)趨勢(shì)在下半年還將向更壞的方向發(fā)展。庫存太多，增長太快，是誘發(fā)房價(jià)暴跌的基因。

    但是，筆者也注意到，支持房價(jià)上漲的基本面因素也很有說服力，這就是長期的通脹預(yù)期所導(dǎo)致的保值需求越來越呈現(xiàn)出“剛性”。目前通脹仍然在加速過程中，房子的建設(shè)成本在大幅度提高，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本。因此說，未來房價(jià)雖然有可能降10%左右，但貸款利率已經(jīng)提高了30%以上，越是政策面趨緊，實(shí)際貸款利率越高，而且越難拿到，加上裝修買家具電器等，未來建設(shè)一個(gè)新“家”的總成本必然越來越高。綜合算賬，還是早買合算。這或許是為什么很多改善性需求的購房者，還是不想等房價(jià)下降的原因。

調(diào)控以“穩(wěn)”為主

    政策面會(huì)不會(huì)越來越緊，直到逼迫房價(jià)暴跌呢？很多人有這樣的擔(dān)心。

    筆者的看法是，房價(jià)暴跌應(yīng)該不是宏觀調(diào)控的目的，目前高層之所以一再地強(qiáng)調(diào)對(duì)樓市的調(diào)控要  “決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”，主要是考慮到房價(jià)反彈的可能性很大，房地產(chǎn)調(diào)控有半途而廢的風(fēng)險(xiǎn)，有被微觀層面削弱的風(fēng)險(xiǎn)。說白了，現(xiàn)在不強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決調(diào)控，未來房價(jià)很可能再度上漲。

    目前房地產(chǎn)政策之所以有點(diǎn)撲朔迷離，主要是各方面都需要觀察，但“穩(wěn)住”一年來的宏觀調(diào)控效果，應(yīng)該是當(dāng)前政策面的主基調(diào)。全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任鄭新立先生講得很明白：房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是希望將房價(jià)穩(wěn)住，然后通過連續(xù)幾年較大幅度地提高勞動(dòng)者工資來消化高房價(jià)，不會(huì)一下子讓房價(jià)暴跌到什么人都買得起的程度。筆者同意鄭先生的看法。

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