一線還是二三線，房產(chǎn)投資不變的是地段？

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?nbsp; 胡廷鴻

　　盡管房價(jià)飛速上漲，但不少投資者卻充滿擔(dān)憂：虛高的房價(jià)容易造成虛假的市場繁榮，一旦資產(chǎn)泡沫破滅，未來十年最不值錢的或許就是今天引以為傲的房子。

　　但至少在目前，仍有很多人堅(jiān)信不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還會(huì)年復(fù)一年節(jié)節(jié)攀升，他們依舊到處尋找能賺錢的房子。

　　而在房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場波譎云詭，未來中國最值錢的房子在哪里？一線、二線，還是三線城市，抑或都不是？

　　大多認(rèn)為，真正有價(jià)值的房子，或掩映在山水之間（湖景別墅），或深藏于鬧市之中（中心地段），或扼交通要道……

跟著規(guī)劃走

　　由于傳統(tǒng)文化對住所的重視，大多數(shù)中國百姓對房子的渴望都十分強(qiáng)烈。隨著城市化的發(fā)展，中國人對住房的需求在丈母娘、未來孩兒他娘的催促下步步高升。

　　于是，有經(jīng)濟(jì)頭腦的部分人看到了賺錢的機(jī)遇，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在這個(gè)市場一夜暴富的傳說在人們之間流傳。在巨大的財(cái)富示范效應(yīng)下，各路人馬攜重金涌入樓市。

　　由于我國金融市場還很不發(fā)達(dá)，投資者可選的投資品種極為有限。剛剛富裕起來的國人，看著手中的閑錢，環(huán)顧四周，似乎只有房子才是最好的選擇。

　　于是，你可以看到溫州炒房團(tuán)、山西炒樓團(tuán)裹挾著大量人民幣，在北上廣深等大城市席卷每一個(gè)新開樓盤的售樓處。

　　投資者成了這個(gè)市場的幽靈。一些有多年炒房經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資客會(huì)告訴你，投資樓市的不二法門就是“跟著規(guī)劃走”，而不是盲目地“跟著感覺走”。無論是一線大城市，還是最近才熱乎起來的二三線城市，在投資者眼中，炒房的規(guī)律萬變不離其宗。

　　事實(shí)上，這證明了投資客最精辟的判斷。大凡某處城市規(guī)劃出臺(tái)，哪怕現(xiàn)在還是寸草不生的荒地，未來的地段、交通、區(qū)位、環(huán)境都成為助長房價(jià)向上的理由。

　　而這些都是幽靈的魔法，屢試不爽。

　　但正是因?yàn)檫@些幽靈，我們逐漸失去了對價(jià)值地產(chǎn)的判斷，迷失了方向。在投資者頭腦中，有足夠的理想相信，因?yàn)橛?3億中國人的住房需求，以房子為代表的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格會(huì)年復(fù)一年的永遠(yuǎn)往上漲，這也是他們對投資房地產(chǎn)樂此不疲的精神所在。

　　但值得警惕的是，這13億人口潛在需求并非都是有效需求，有需求不一定有支付能力，而有支付能力卻不一定能購買。

梯度轉(zhuǎn)移

　　實(shí)際上，沒有任何一個(gè)市場可以維持永久的繁榮，在房地產(chǎn)投資繁榮衰退之前，首先遭遇的必是各級(jí)政府相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。

　　而一線城市限購、限貸政策促使房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向了尚待發(fā)展的二三線城市，這就形成了一個(gè)房地產(chǎn)市場梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。

　　大多數(shù)投資者直觀地認(rèn)為，在沒有調(diào)控政策的二三線城市房價(jià)會(huì)迅速躥升，是值得投資的。

　　但他們似乎只看到了表面現(xiàn)象，真正讓房子升值的是它的價(jià)值稀缺性，這一稀缺性并不是房屋所屬的私人資源，而是房子下面的土地。因此，無論是在一線大城市，還是二三線城市，真正值錢的房子還是那些地段好的房子。

　　但同時(shí)，那些認(rèn)為可以在二三線城市復(fù)制一線城市房地產(chǎn)市場走勢的想法也是非常危險(xiǎn)的。一線城市的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市，二三線城市的有效需求仍然不足。更何況，限購政策范圍擴(kuò)大、人口紅利消退、保障房的擠出效應(yīng)所帶來的商品房需求減少，也在不斷稀釋著二三線城市的房屋價(jià)值。

　　但眼下，那些因城市規(guī)劃發(fā)展，有政策效應(yīng)帶動(dòng)的二三線城市，房價(jià)增長迅猛，從投資的角度看，增長性較強(qiáng)的城市投資價(jià)值仍然可觀。

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