農(nóng)田上“長(zhǎng)”出高檔別墅 綠城與違規(guī)高球場(chǎng)同臺(tái)唱戲

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

　　7月12日，本報(bào)刊登了《湖南首家高球場(chǎng)違規(guī)擴(kuò)建  項(xiàng)目竟為省級(jí)重點(diǎn)工程》一文，揭露湖南青竹湖高爾夫球場(chǎng)二期工程將一塊草坪苗木用地違規(guī)建設(shè)成一座9洞高爾夫球場(chǎng)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該球場(chǎng)還將旗下一個(gè)名為“青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部”的子項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)巧妙安排，搖身變成一個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，并引進(jìn)綠城進(jìn)行開發(fā)，準(zhǔn)備興建580棟高檔別墅。

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在開發(fā)期間存在“先立項(xiàng)、后征地”以及頂著國(guó)家禁令違規(guī)建設(shè)的多重疑點(diǎn)。

高球場(chǎng)旁建起高檔別墅

    湖南長(zhǎng)沙首座高爾夫球場(chǎng)青竹湖高爾夫球場(chǎng)旁邊，錯(cuò)落有致地矗立著158棟高檔別墅，這是綠城旗下在售的高檔別墅項(xiàng)目“綠城·青竹園”。

    開發(fā)商湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姚國(guó)海向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，項(xiàng)目分南、北兩個(gè)區(qū)，共1600多畝地，計(jì)劃興建580棟獨(dú)棟別墅，已建成158棟。

    7月12日，在談到高爾夫球場(chǎng)禁而不止的原因時(shí)，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤指出，高爾夫球場(chǎng)開發(fā)商往往借球場(chǎng)建設(shè)之名，行大規(guī)模建設(shè)高檔商品房、特別是高檔別墅之實(shí)。以鄉(xiāng)村俱樂部、城市公園和休閑公園名義建設(shè)高球場(chǎng)，卻暗地開發(fā)房地產(chǎn)。

    被征地的村民周明（化名）向記者介紹，綠城·青竹園項(xiàng)目的前身，是一個(gè)叫青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部的項(xiàng)目，是青竹湖高爾夫球場(chǎng)二期擴(kuò)建項(xiàng)目的子項(xiàng)目。

    2003年4月15日，青竹湖高爾夫球場(chǎng)開發(fā)商湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心有限公司向湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)提交的《關(guān)于湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心項(xiàng)目二期擴(kuò)建工程“青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部”子項(xiàng)目補(bǔ)充批復(fù)的報(bào)告》，證實(shí)了周明的說(shuō)法。

    該報(bào)告稱，青竹湖高爾夫球場(chǎng)二期擴(kuò)建工程包括高爾夫球場(chǎng)、青竹湖國(guó)際商務(wù)會(huì)所區(qū)、白石文化藝術(shù)園和青竹湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部等子項(xiàng)目。

    同年5月12日，湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心有限公司作出了《關(guān)于湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部子項(xiàng)目的補(bǔ)充批復(fù)》，同意建立青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部子項(xiàng)目，總投資7928萬(wàn)元。

    2003年12月5日，湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)突然向湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司下發(fā)  《關(guān)于湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)項(xiàng)目青竹峰景子項(xiàng)目的補(bǔ)充批復(fù)》，“同意青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)項(xiàng)目鄉(xiāng)村俱樂部子項(xiàng)目變更為‘青竹峰景項(xiàng)目’”，“主要建設(shè)商務(wù)住宅、低密度住宅及相關(guān)配套設(shè)施”。

    姚國(guó)海證實(shí)，青竹峰景項(xiàng)目也就是后來(lái)的綠城·青竹園項(xiàng)目，至于鄉(xiāng)村俱樂部項(xiàng)目為什么會(huì)突然變成青竹峰景項(xiàng)目，“具體我也搞不清楚，我是2003年底才過(guò)來(lái)的。”

    湖南省工商局的資料顯示，目前湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司的兩大股東，分別為湖南綠城投資置業(yè)有限公司和杭州市桃花源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

    姚國(guó)海說(shuō)，2003年11月14日，綠城集團(tuán)與兩位自然人合資成立了湖南綠城投資置業(yè)有限公司，隨后，湖南綠城投資置業(yè)有限公司攜手綠城集團(tuán)旗下另一家股份合作公司——杭州市桃花源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，收購(gòu)了湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，其中湖南綠城投資置業(yè)有限公司持股97%，杭州市桃花源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股3%。

先立項(xiàng)后征地？

    除了通過(guò)“暗渡陳倉(cāng)”方式達(dá)到開發(fā)房地產(chǎn)的目的之外，綠城·青竹園項(xiàng)目還存在“先斬后奏”的地塊征用疑點(diǎn)。

    湖南長(zhǎng)沙律師葉誠(chéng)（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹，2003年9月24日國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)  〔2003〕356號(hào)）中規(guī)定：“嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人在房地產(chǎn)開發(fā)中以先行立項(xiàng)、先行選址定點(diǎn)和先行確定地價(jià)的方式取得土地。”

    記者發(fā)現(xiàn)，青竹湖鄉(xiāng)村俱樂部變更為青竹峰景項(xiàng)目  （后來(lái)的綠城·青竹園項(xiàng)目）同時(shí)，長(zhǎng)沙市國(guó)土局在《關(guān)于青竹湖外商活動(dòng)中心二期擴(kuò)建工程（青竹峰景子項(xiàng)目）用地的審查意見》中，先行將項(xiàng)目用地選址在長(zhǎng)沙市開福區(qū)撈刀鎮(zhèn)征用集體土地66.7648公頃。

    項(xiàng)目立項(xiàng)一年多后的2004年7月29日，湖南省人民政府才向長(zhǎng)沙市國(guó)土局下發(fā)了該地塊的  《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用審批單》（[2004]政國(guó)土字第693號(hào)）。該審批單顯示，此次共征地66.7648公頃。其中農(nóng)用地62.4426公頃，其他用地4.3222公頃。20天后，長(zhǎng)沙市國(guó)土局便以4450.3751萬(wàn)元的總價(jià)將這塊地協(xié)議轉(zhuǎn)讓給湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司。2005年3月29日，長(zhǎng)沙市人民政府才為綠城·青竹園項(xiàng)目下發(fā)了《長(zhǎng)沙市人民政府征用土地方案公告》（[2005]第008號(hào)）。到了5月18日，長(zhǎng)沙市國(guó)土局才出臺(tái)了征地補(bǔ)償安置方案。

    周明說(shuō)：“直到那時(shí)我才知道，我家的宅基地、部分自留菜地、房屋前后的空地及0.72畝責(zé)任農(nóng)田、1.14畝林地等土地，早已于2004年7月29日被征用，并于當(dāng)年8月19日出讓高檔別墅項(xiàng)目開發(fā)商了。”

    姚國(guó)海否認(rèn)該項(xiàng)目存在先立項(xiàng)后征地的違規(guī)行為。他說(shuō)，2002年或2003年的《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃》就將這塊項(xiàng)目用地納入規(guī)劃中。換言之，當(dāng)時(shí)這塊地就是國(guó)有建設(shè)用地了。

    周明反駁說(shuō)，《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃》只說(shuō)明將來(lái)這塊地通過(guò)征地審批后，可以作為國(guó)有建設(shè)用地，不代表當(dāng)時(shí)就變成國(guó)有建設(shè)用地。

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)存六個(gè)違規(guī)疑點(diǎn)

    除了征地方面的疑點(diǎn)外，律師葉誠(chéng)分析說(shuō)，綠城·青竹園項(xiàng)目農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，主要存在六大違規(guī)疑點(diǎn)。

    他指出，對(duì)于集體用地的征用，早在1998年8月29日頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條第4款就規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。”

    葉誠(chéng)解釋說(shuō)，雖然法律法規(guī)沒有對(duì)“公共利益”作出詳細(xì)解釋與界定，但可以肯定的一點(diǎn)是，綠城·青竹園項(xiàng)目屬私人商業(yè)開發(fā)，不符合集體用地征用的條件。

    其次，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45條規(guī)定：“征用下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。”

    葉誠(chéng)指出，該項(xiàng)目牽涉到的被征用地主要為農(nóng)用地，其中耕地（包含林地）總量達(dá)到58.0523公頃，大大超過(guò)35公頃的“紅線”標(biāo)準(zhǔn)。因此，即使要批準(zhǔn)征用涉案土地，法定征用權(quán)利也應(yīng)由國(guó)務(wù)院行使，而不是湖南省人民政府。

    第三個(gè)疑點(diǎn)在于，2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，規(guī)定“從現(xiàn)在開始，集中半年左右的時(shí)間，繼續(xù)深入開展土地市場(chǎng)治理整頓。治理整頓期間，全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地……”也就是說(shuō)，自當(dāng)年4月29日開始的半年左右時(shí)間內(nèi)，全國(guó)暫停審批農(nóng)用地流轉(zhuǎn)。但該項(xiàng)目農(nóng)用地流程審批單卻是在2004年7月29日下發(fā)的，項(xiàng)目用地審批屬于頂風(fēng)違法批地。

    第四個(gè)疑點(diǎn)，葉誠(chéng)說(shuō)，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》（中發(fā)[1997]11號(hào)）規(guī)定：“嚴(yán)格控制征用耕地出讓土地使用權(quán)。禁止征用耕地、林地和宜農(nóng)荒地出讓土地使用權(quán)用于高爾夫球場(chǎng)、仿古城、游樂宮、高級(jí)別墅區(qū)等高檔房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)……”而綠城·青竹園是典型的高檔別墅項(xiàng)目，而且是高爾夫別墅項(xiàng)目，此舉違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。

    此外，記者注意到，2002年5月9日由國(guó)土資源部發(fā)布，并于當(dāng)年7月1日起開始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

    但2004年8月19日長(zhǎng)沙市國(guó)土局向綠城·青竹園項(xiàng)目開發(fā)商出讓項(xiàng)目用地時(shí)，仍以協(xié)議出讓方式完成土地出讓。

    葉誠(chéng)認(rèn)為，該項(xiàng)目還有對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行拆分審批的違規(guī)疑點(diǎn)。

    葉誠(chéng)解釋說(shuō)，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十一條明確規(guī)定，具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。而綠城·青竹園項(xiàng)目南北兩期幾乎同時(shí)動(dòng)工，形式上，建設(shè)的別墅也是一個(gè)整體。綠城·青竹園項(xiàng)目用地的申報(bào)和審批，卻都是拆分進(jìn)行，這涉嫌嚴(yán)重違規(guī)。

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