京滬高鐵一通 昆山樓盤望風(fēng)而漲

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

編者按

　　最近一段時間，《每日經(jīng)濟新聞》持續(xù)關(guān)注價值地產(chǎn)的話題，引起許多業(yè)內(nèi)人士和購房者的關(guān)注。判斷地產(chǎn)的價值，或許有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，但最基本的標(biāo)準(zhǔn)不會隨時代變遷而改變：地段、區(qū)域、環(huán)境等硬件指標(biāo)，以及周邊各種配套設(shè)施所共同構(gòu)成的軟環(huán)境。本期我們所關(guān)注的，正是在現(xiàn)代化的高速交通工具帶著沿線房產(chǎn)高速升值的夢想呼嘯而來時，高鐵（地鐵）概念房產(chǎn)，是否真的能為居住者帶來夢想中的生活？

　　京滬高鐵一通車，昆山一個臨近高鐵的樓盤，就以超過14000元/平方米的價格刷新昆山非城市中心普通公寓的價格最高紀(jì)錄。

    上述樓盤的銷售人員解釋，該樓盤所在的中華商務(wù)區(qū)，將媲美上海的大虹橋、蘇州的核心商務(wù)區(qū)，假以時日，房價將超過2萬元/平方米。而《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愿意花高價購買這些有遠(yuǎn)景規(guī)劃，暫無生活便利配套樓盤的主要是投資者。

創(chuàng)區(qū)域最高價

    昆山房產(chǎn)網(wǎng)、昆山搜房網(wǎng)、昆山新浪樂居等網(wǎng)站的信息顯示，在昆山，售價超過14000元/平方米的普通住宅公寓位于當(dāng)?shù)厥姓?，全裝修房的售價為15000元/平方米。而花橋、巴城等多個板塊的住宅從未出現(xiàn)均價超14000元/平方米的公寓房售價。

    然而，在京滬高鐵開通不到半周時間，這個名為象嶼·瓏庭的樓盤徹底改變了昆山的房價格局。目前，該樓盤在7月3日開盤的5號樓銷售均價報價達(dá)到14500元/平方米，創(chuàng)下昆山非市中心地區(qū)的價格新高。

    銷售人員向記者介紹，上述樓盤定價高有兩個原因：一是樓盤采用3000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)；二是樓盤所處的區(qū)域在昆山的中華商務(wù)園，依靠高鐵的交通優(yōu)勢，上述商務(wù)園的遠(yuǎn)景有望和上海的大虹橋和蘇州的核心商務(wù)區(qū)相媲美。目前，上海大虹橋附近的房價超過4萬元/平方米，以此衡量象嶼·瓏庭所在的區(qū)域未來均價可能突破2萬元。

    隨后，這位銷售人員向記者展示了一份樓書，樓書的第一頁文字描述：“昆山，京滬高鐵、滬寧城際第一站，18分鐘瞬即對接”……同時，樓書對區(qū)域規(guī)劃的介紹，側(cè)重以高鐵帶動，銜接上海大虹橋為主要內(nèi)容，給讀者的體驗是昆山的中華商務(wù)區(qū)未來將成為上海大虹橋的  “后花園”等。

    那么，中華商務(wù)區(qū)會成為上海大虹橋的“后花園”嗎？記者在現(xiàn)場看到的是，中華商務(wù)園大部分仍是雜草叢生的空地。在臨近該樓盤大約10分鐘路程的巴比倫廣場，有一所國際學(xué)校、醫(yī)院及小型的超市。而樓書中所描述的3條商業(yè)街、7家超市、4家銀行以及醫(yī)院等還在圖紙中。

投資客比例超半數(shù)

    雖然商業(yè)配套不給力，但上述樓盤依然銷售不錯。昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，該樓盤推出的514套房子已售出131套。

    對此，上海同策物業(yè)咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為類似象嶼·瓏庭這樣的樓盤，由于價格偏高、配套欠缺并不容易吸引昆山和臨近城市的自住客購買。

    不過，對投資者來說，該區(qū)域具有很大吸引力。他認(rèn)為，類似象嶼·瓏庭的樓盤對整個區(qū)域的樓市而言，主要是起“抬轎子”的作用：首先為該區(qū)域樹立一個價格標(biāo)桿，然后讓整個區(qū)域的價格行情慢慢上漲，最后新建的樓盤在此基礎(chǔ)上再次拉高區(qū)域最高價，使整個地區(qū)的房價上漲。

    實際上，區(qū)域開發(fā)商相互“抬轎子”的做法由來已久。象嶼·瓏庭的銷售人員表示，臨近該樓盤位于中華商務(wù)區(qū)、創(chuàng)業(yè)路南側(cè)的地塊，競得價為15690元/平方米，創(chuàng)下昆山土地市場有史以來最高單價紀(jì)錄。在上述“地王”的映襯下，象嶼·瓏庭未來的售價預(yù)期被大大提高。

    漢宇房產(chǎn)研究中心主任付偉認(rèn)為，在昆山的樓市發(fā)展歷程中，投資者一直扮演著重要角色。若僅以昆山當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨?，昆山樓市早已是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求。該觀點被中原地產(chǎn)項目部的繆經(jīng)理證實。他介紹，在部分樓盤中，來自上海等地區(qū)的購房者占購買人群五成以上，其中相當(dāng)數(shù)量是投資者。

價格已透支未來價值？

    銷售了100多套的成交數(shù)據(jù)，顯示象嶼·瓏庭14500元/平方米的報價已被一部分購房者接受。不過，上述價格引起了業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，價格是否已經(jīng)透支了未來的價值？

    付偉表示，就昆山的經(jīng)濟總量和城市的影響力看，昆山新發(fā)展的CBD中華商務(wù)區(qū)的前景，無論如何達(dá)不到上海的大虹橋或蘇州的核心商務(wù)區(qū)的規(guī)模。如果該區(qū)域的房價和商務(wù)成本與上海近郊的青浦新城等接近，很難吸引企業(yè)。因此，該區(qū)域的房價必然要低于上海上述區(qū)域新城的樓盤售價。在他看來，中華商務(wù)區(qū)的未來最有可能發(fā)展的模板是昆山市中心或花橋。

    不過，記者在花橋現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2006年開始建設(shè)，被認(rèn)為發(fā)展最快速的花橋板塊，目前的商業(yè)配套和生活環(huán)境離“成熟”的階段有較大距離，與真正意義上的CBD更是差距巨大。

    昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，花橋地區(qū)的最大樓盤——綠地21世紀(jì)城已開發(fā)銷售超過1萬多套房屋，并且大部分都已經(jīng)交房。而中原地產(chǎn)和漢宇房產(chǎn)的研究人員表示，這里的實際入住率僅為40%~60%。

    較低的入住率還影響了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)建設(shè)。記者在綠地21世紀(jì)城的商業(yè)中心看到，盡管基本交房，但樓盤的商業(yè)街有多家店鋪未開門，蘇寧電器大賣場中的顧客也寥寥無幾……昆山世茂廣場一位負(fù)責(zé)人說，雙休日上海購房者入住昆山所購買的房屋時，商場的消費人流僅比平時增加40%。

    談到交通的問題，一位行業(yè)人士還指出，花橋因臨近上海，交通成本低于昆山，從發(fā)展前景看，花橋也比昆山南站好得多。

    然而目前，花橋的次新房掛牌價為9500元/平方米，區(qū)域內(nèi)新樓盤最高價為14000元/平方米。而上海青浦新城的部分區(qū)域房價也不過12000元~14000元/平方米。

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