萬家樂1.35億轉(zhuǎn)讓物業(yè)疑云重重

每經(jīng)記者  許金民

    一則簡單的物業(yè)出售公告牽出了多個疑云。

    萬家樂（000533，收盤價7.44元）今日宣布以1.35億元出售一處物業(yè)。《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬家樂出售的這項資產(chǎn)2000年的評估價就已達1.34億元，持有11年后賣出時竟只賺了約94萬元；當初該物業(yè)進入公司時，交易評價為“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”，11年后卻變成了  “注入時價值顯著高估”；最關(guān)鍵的是，截至去年底，買家的凈資產(chǎn)僅為148萬元，如何能支付這筆過億元款項，令人懷疑。

1.35億轉(zhuǎn)讓鳳山西路物業(yè)

    萬家樂在公告中稱，為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司將位于佛山市順德區(qū)大良街道金榜居委會鳳山西路10號及10號之一的物業(yè)（以下簡稱鳳山西路物業(yè)）以1.35億元的價格出售給佛山市麗蓮瓦多貿(mào)易有限公司（以下簡稱瓦多貿(mào)易），交易雙方于6月24日簽訂了  《物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

    資料顯示，鳳山西路物業(yè)共包含兩個部分，其中鳳山西路10號物業(yè)占地面積1.05萬平方米，建筑面積6478.7平方米，共5層，土地使用權(quán)限至2050年1月19日；鳳山西路10號之一物業(yè)占地面積3161.8平方米，建筑面積6627.8平方米，共7層，土地使用權(quán)限至2050年6月19日；兩處土地用途性質(zhì)均為  “商業(yè)、綜合”。鳳山西路物業(yè)是2000年順德市政府為抵償原大股東所欠公司債務而注入公司的物業(yè)之一，賬面原值為1.34億元。截至2011年5月31日，已計提折舊2829.64萬元，計提減值準備4009.83萬元，賬面凈值為6576.12萬元。

    萬家樂稱，由于其原為政府部門舊辦公樓，在作為商業(yè)寫字樓運作方面有先天性缺陷，因此物業(yè)經(jīng)營年年虧損。2000年至今，該物業(yè)經(jīng)營性虧損與減值準備合計累計達4683萬元，公司此次出售該資產(chǎn)對優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升公司盈利水平具有積極意義?？鄢D(zhuǎn)讓及過戶應繳稅金1510萬元，交易將使公司凈利潤增加5065萬元。

交易存三大疑點

    5065萬元對于2010年凈利潤為1.3億元的萬家樂來說，的確是筆不小的財富，然而《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這次交易可謂疑點重重。

    首先，鳳山西路物業(yè)2000年進入公司后主要用于出租，1.34億元是廣州中天衡評估有限公司的評估值，故當初財務顧問評價該項交易“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益為原則”、“可提升萬家樂資產(chǎn)的質(zhì)量，并對其經(jīng)營業(yè)績和長遠發(fā)展產(chǎn)生積極影響”，物業(yè)“商業(yè)氛圍濃厚，租金收入較為穩(wěn)定”、“有較強的土地升值和變現(xiàn)能力”。

    萬家樂此次出售鳳山西路物業(yè)只是董事會審議通過，未提交股東大會審議，更沒有經(jīng)過評估程序。至于公告里提到的“通過市場競價的方式”出售該物業(yè)，在何處舉行的競價，有哪些人參與，萬家樂都沒有交代。最讓人詫異的是，萬家樂居然說該物業(yè)“注入時價值顯著高估”、“出售對優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升公司盈利水平具有積極意義”，評價與11年前自相矛盾。

    其次，買家瓦多貿(mào)易雖成立于2006年7月28日，注冊資本150萬元，但截至2010年12月31日，該公司總資產(chǎn)為148萬元，凈資產(chǎn)僅為148萬元，2010年度實現(xiàn)營業(yè)收入20.7萬元，凈利潤-2.1萬元，幾乎就是個“皮包公司”。就這么點實力，如何能拿出1.35億元現(xiàn)金支付？讓人大跌眼鏡的是，第一筆付款3000萬元居然已于6月28日上午轉(zhuǎn)入萬家樂賬戶，其余付款正在辦理銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。

    最后，鳳山西路物業(yè)11年前買入價為1.34億元，如今以1.35億元賣出；在這11年里，萬家樂除了賺租金，在地面及樓面升值方面僅得到94萬元回報，這對寸土寸金的廣東順德來說，難免讓人覺得不可思議。

    針對這諸多疑點，投資者不禁要問，瓦多貿(mào)易究竟是何來頭，居然可以讓萬家樂如此神秘、慷慨地就將資產(chǎn)出售給他們？

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