500億險(xiǎn)資集結(jié) 北京試水土地債券融資

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    在北京土地市場(chǎng)上傳言已久的“藍(lán)德計(jì)劃（LAND）”終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

    昨日（6月1日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從權(quán)威渠道獲悉，“藍(lán)德計(jì)劃”正逐漸浮出水面，500億元保險(xiǎn)資金即將投入北京市的土地一級(jí)開發(fā)中。據(jù)介紹，這一投資規(guī)模占到今年該市土地儲(chǔ)備開發(fā)投資的一半。這是北京市首次嘗試土地債券融資的模式。5月17日，北京市國(guó)土局公布的《2011年土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃》中便將措辭進(jìn)行調(diào)整，首次提到“北京將探索土地債券等融資模式”。

    受此影響，北京土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)l(fā)生變化。按照北京市土地整理儲(chǔ)備中心的計(jì)劃，從6月份起，北京將逐步加大經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)（以商品住房用地為主），年底前將有1200公頃經(jīng)營(yíng)性用地上市。

    相比之下，今年1～5月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量（1220公頃）的一成。除供應(yīng)節(jié)奏緩慢之外，開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆橐步档降忘c(diǎn)。

首試土地債券融資

    據(jù)透露，目前“藍(lán)德計(jì)劃”已處于落實(shí)階段，太平洋保險(xiǎn)等險(xiǎn)企悉數(shù)入圍，整體融資規(guī)模并非此前市場(chǎng)傳言的700億～800億元，而是在500億元左右，主要用于北京市土地一級(jí)開發(fā)。若這一筆資金到位，將占到今年北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)投資額  （1000億元）的一半。

    這是北京市首次嘗試土地債券融資的模式。5月17日，北京市國(guó)土局公布的《2011年土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃》中便將措辭進(jìn)行調(diào)整，首次提到“北京將探索土地債券等融資模式”。

    據(jù)悉，早在去年12月，北京就啟動(dòng)了名為“藍(lán)德計(jì)劃”的債券投資計(jì)劃，國(guó)壽、人保、平安、太保、華泰等7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司擬投入北京土地債券的發(fā)放。此后，雙方就這一計(jì)劃的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行研究，具體內(nèi)容一直未予公布。

    有知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括太平洋保險(xiǎn)在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)完成備案，雙方的磋商中，僅剩收益率這一關(guān)鍵因素。

    按照慣例，保險(xiǎn)公司的理想收益率大約在5%～6%之間。而當(dāng)前北京土地一級(jí)開發(fā)的平均利潤(rùn)率不到8%，若算上通脹等因素，實(shí)際利潤(rùn)率很難滿足保險(xiǎn)公司的需要。

    但據(jù)上述知情人士透露，作為一項(xiàng)開拓性嘗試，預(yù)計(jì)保監(jiān)會(huì)的審批也會(huì)加快，這一計(jì)劃距離實(shí)施并不遙遠(yuǎn)。

    數(shù)據(jù)顯示，北京市已經(jīng)連續(xù)3年斥資千億進(jìn)行土地儲(chǔ)備開發(fā)。從2009年以來(lái)，投資計(jì)劃額度分別為1000億元、2700億元、1000億元。

北京供地節(jié)奏或加快

    事實(shí)上，影響保險(xiǎn)企業(yè)收益預(yù)期的，是當(dāng)前北京土地市場(chǎng)的冷淡局面。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，今年前5月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量  （1220公頃）的一成。

    對(duì)此，北京市土地整理儲(chǔ)備中心近日宣布，6月份起將逐步加大經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)，特別是商品住宅用地。年底前，北京還將有1200公頃經(jīng)營(yíng)性用地上市。

    該市土地整理儲(chǔ)備中心是在“近期入市交易土地介紹信息發(fā)布會(huì)”上介紹上述情況的，包括萬(wàn)科、金融街、保利等在內(nèi)的80多家開發(fā)商到會(huì)觀摩，與土地交易現(xiàn)場(chǎng)的冷清氣氛截然不同。

    按照北京市的計(jì)劃，今年上半年優(yōu)先安排保障房用地，力爭(zhēng)在前三個(gè)季度完成保障房地塊供應(yīng)。6月起，北京將同時(shí)加大商品住宅用地的供應(yīng)。

    據(jù)了解，今年北京的土地供應(yīng)仍偏向郊區(qū)和新城。其中，通州、順義、大興和亦莊四個(gè)重點(diǎn)新城占42%；豐臺(tái)、大興和房山等城南地區(qū)占50%。

    在偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期低迷，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榻档?。而目前土地一?jí)開發(fā)成本普遍較高，是造成政府供地節(jié)奏緩慢的重要原因。

    從往年情況看，北京市供地節(jié)奏通常是，三、四季度往往迎來(lái)供地高峰。因此多數(shù)分析人士認(rèn)為，隨著土地儲(chǔ)備資金的逐步到位，北京市的供地節(jié)奏將逐步加快。

    北京市國(guó)土局強(qiáng)調(diào)，下半年將主要采用“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的出讓方式，中小套型普通商品房用地推廣  “限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式。四季度還將力爭(zhēng)開通網(wǎng)上土地交易系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上競(jìng)買、報(bào)價(jià)。

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