調控下 城市綜合體機遇與困境并存

每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

    當全國的住宅市場還在“限購、限貸、限價”的“三限政策”下翹首期待春天來臨的時候，以城市綜合體為代表的商業(yè)地產卻在瑟瑟發(fā)抖的住宅市場外體驗到一絲暖意。

    但是，2011年在建的94個城市綜合體項目及2011年成交的511萬平方米的城市綜合體用地將在2015年前后集中上市，市場對于這一超大體量的綜合體數(shù)量該如何消化？未來總體開發(fā)規(guī)模是否供過于求？

    世邦魏理仕認為，城市綜合體作為一種擁有多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產，立足于刷新城市升級配套建設、形成“聚合效應”、拉動消費內需增長、促進區(qū)域經(jīng)濟繁榮發(fā)展的強大復合功能，令其他商業(yè)地產模式難以望其項背。

全球商業(yè)地產投資回暖

    2011年5月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布了2011年第二季度《全球市場觀察》，預計今年房地產市場成交額和業(yè)績表現(xiàn)將創(chuàng)2007年以來的新高。仲量聯(lián)行國際資本集團總監(jiān)ArthurdeHaast表示：“全球房地產持續(xù)復蘇的最顯著特點，就是多個市場優(yōu)質資產（包括城市綜合體）價格快速增長?！?/p>

    其中，全球商業(yè)地產直接投資成交額同比增長44%。鑒于當前發(fā)展勢頭和交易狀況，仲量聯(lián)行預計今年全年的成交額將突破4400億美元，比2010年增長35%~40%，創(chuàng)下自2007年以來的最高交易額紀錄。

    作為商業(yè)地產的高端模式，城市綜合體在這波回暖熱潮中也風頭強勁，天府新城區(qū)域的新世紀環(huán)球中心開盤迄今勁銷26億元，金牛萬達廣場、龍湖北城天街等知名開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)領域的標志性作品持續(xù)熱銷，也在體現(xiàn)著全球商業(yè)地產回暖對于成都高端商業(yè)發(fā)展的助力作用。

    四川大學經(jīng)濟學教授馮宗容認為，“城市綜合體的高投資回報率和廣闊無垠的發(fā)展空間，將吸引更多的投資者進入?！?/p>

    同時，馮宗容也提醒投資者，要理性對待城市綜合體的投資風險。

困境來自供過于求

    2011年在建的94個城市綜合體項目及2011年成交的511萬平方米的城市綜合體用地將在2015年前后集中上市，市場對于這一超大體量的綜合體數(shù)量該如何消化？未來總體開發(fā)規(guī)模是否供過于求？

    世邦魏理仕成都分公司董事總經(jīng)理許國源表示，成都未來的開發(fā)規(guī)模較大，其根本原因是需求很強。

    強烈的需求表現(xiàn)在三個方面：

    第一，反映在質。個人收入提高、產業(yè)升級，以及以地鐵為代表的基礎設施水平的提高，對商業(yè)地產提出了更高的要求。

    第二，反映在量。隨著成都城市影響力的增強，越來越多的人和企業(yè)選擇到成都生活、工作、旅游、消費和開拓業(yè)務。

    第三，則是現(xiàn)代城市發(fā)展所面臨的局限，交通、建筑使用效率、資源節(jié)約、土地規(guī)劃等方面的限制等，迫使綜合體成為發(fā)展方向之一。

    世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈表示，為應對可能存在的風險，首先應對市場進行多方調研；其次，綜合體項目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗，要讓規(guī)劃與市場吻合，避免同質化競爭。

機遇源于城市化進程加速

    2011年無疑是房產  “政策調控年”，住宅市場深受影響，但卻凸顯出商業(yè)地產的投資價值，也顯現(xiàn)出其在城市經(jīng)濟發(fā)展與區(qū)域價值等方面無可替代的助推作用。

    四川省社科院社會科學研究所副所長胡光偉認為，“成都正處在建設世界現(xiàn)代田園城市的高速發(fā)展階段，可以預見未來數(shù)年內，城市綜合體在成都商業(yè)地產市場上大行其道的局面仍將延續(xù)，也將成為商業(yè)地產大發(fā)展時代的代表產品?！?/p>

    業(yè)內人士認為，目前成都城市綜合體大多是借用“萬達模式”，然而城市綜合體的發(fā)展僅靠復制遠遠不夠。作為城市綜合體的開發(fā)商，不應將自身單純地定位為開發(fā)商或運營商，還應具備高度的社會責任感，讓其項目能更好地提升區(qū)域價值，快速更新區(qū)域內商業(yè)、商務形態(tài)，改變和協(xié)調區(qū)域生活等，實現(xiàn)節(jié)約、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的生活模式。

如需轉載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉688

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257