萬(wàn)科郁亮：商業(yè)地產(chǎn)泡沫比住宅要恐怖

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自東莞

　　4月16日，在東莞萬(wàn)科棠越，一場(chǎng)特殊的自行車比賽在這里舉行。萬(wàn)科總裁郁亮摒棄了一貫嚴(yán)謹(jǐn)、穩(wěn)重的職業(yè)經(jīng)理人形象，以一身專業(yè)騎行服出場(chǎng)亮相，顯得堅(jiān)毅有活力。在長(zhǎng)達(dá)5個(gè)多小時(shí)的交流過(guò)程中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）與郁亮共同完成了6公里的山間騎行，還就萬(wàn)科公司近期的商業(yè)地產(chǎn)、融資、保障房等熱點(diǎn)話題進(jìn)行了探討。

行業(yè)領(lǐng)跑不只是規(guī)模

    NBD：現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)會(huì)的時(shí)候，都拿中海毛利率第一來(lái)議論，你怎么看？萬(wàn)科有沒(méi)有在這方面做第一的打算？

    郁亮：這方面他們做得比我們優(yōu)秀，向他們學(xué)習(xí)。當(dāng)然，股東希望我們這樣做，其實(shí)恒大、萬(wàn)科、中海毛利率都一樣超過(guò)29%，最后毛利、凈利我們比他們少，但我們研發(fā)費(fèi)用比他們投入多。有些方面也在提高，我們也希望在這方面做第一?，F(xiàn)在，萬(wàn)科銷售規(guī)模確實(shí)第一，我們遙遙領(lǐng)先。所謂行業(yè)第一，就是行業(yè)領(lǐng)跑的概念。領(lǐng)跑的概念不只是規(guī)模，還有對(duì)整個(gè)行業(yè)質(zhì)量水準(zhǔn)的提升做出貢獻(xiàn)。

    但我們不贊成通過(guò)提高毛利潤(rùn)水平去衡量第一，可以通過(guò)其他去衡量，比如能夠提高對(duì)股東的投資回報(bào)水平，我們用EVA（經(jīng)濟(jì)增加值），這個(gè)衡量指標(biāo)可能會(huì)準(zhǔn)確一些。

    快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)與不是快速周轉(zhuǎn)的（企業(yè)）本身毛利水平有差距，我們談股東回報(bào)是真實(shí)價(jià)值的創(chuàng)造。住宅質(zhì)量和綠色住宅都走在前面了，這些方面我們投入了。盡管（現(xiàn)在）比起別人我們是少賺了一點(diǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這是可以轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力的。

跟華潤(rùn)合作是為了股東利益

    NBD：這幾年，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)量很大，在一兩年之內(nèi)資金會(huì)不會(huì)有問(wèn)題？今年會(huì)融資嗎？

    郁亮：現(xiàn)在我們手里有370多億元現(xiàn)金，只要不買地，是不缺錢的。今年沒(méi)有（融資計(jì)劃），資本市場(chǎng)也沒(méi)有條件給你，我們已經(jīng)有四年沒(méi)有在資本市場(chǎng)融資了，發(fā)展一樣很快。

    NBD：能談一下萬(wàn)科跟華潤(rùn)的融資合作嗎？

    郁亮：這只是一個(gè)合作議案，到時(shí)有了具體的項(xiàng)目再公布，因?yàn)檫@是需要先批準(zhǔn)的，才能操作。

    NBD：剛才您提到萬(wàn)科四年沒(méi)有融資，是不需要融資還是什么原因？

    郁亮：如果有合適的融資機(jī)會(huì)或融資渠道，我們也需要，問(wèn)題是現(xiàn)在沒(méi)有窗口融資。過(guò)去我們也反思，是不是可以減少向股東要錢。除了向股東要錢之外，我們可以向其他對(duì)象要錢，我們跟外企、央企、民營(yíng)企業(yè)都有合作。與別人的合作不會(huì)影響股東利益，反而是增加股東利益的，賺更多錢回來(lái)對(duì)新老股東都是一樣的回報(bào)。

    應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)在萬(wàn)科的發(fā)展模式，對(duì)股東資本的依賴不像過(guò)去那么大。

    NBD：萬(wàn)科跟華潤(rùn)的合作會(huì)怎么樣？

    郁亮：我們跟華潤(rùn)的合作不超過(guò)44.2億元，比起萬(wàn)科兩千多億的總資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例是微不足道的。原來(lái)買一塊地的錢，現(xiàn)在通過(guò)合作可以買兩塊地回來(lái)，就是我們做了兩塊地，成本上就會(huì)便宜點(diǎn)。

保障房建設(shè)需要完善機(jī)制

    NBD：現(xiàn)在大家都比較關(guān)心的保障房建設(shè)，萬(wàn)科有沒(méi)有介入？深圳今年計(jì)劃建7.5萬(wàn)套，萬(wàn)科能分到多少？

    郁亮：我們已經(jīng)在做了，去年為止我們做了300多萬(wàn)平方米。但我們確實(shí)沒(méi)有找到  （建保障房）賺錢的路，能不能賺錢還是問(wèn)題。

    NBD：現(xiàn)在不是在做河北的保障房嗎？

    郁亮：現(xiàn)在我們有這個(gè)意愿，正在落實(shí)當(dāng)中，我們出技術(shù)和資金去幫助做這件事情。利潤(rùn)率有多高我不知道，正常情況，3％～5%的利潤(rùn)可能會(huì)給的，但我們的目標(biāo)是，只要不損害股東利益，給我一塊錢利潤(rùn)我都干。

    NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)和限貸、限價(jià)，保障房投入也在擠占商品房的市場(chǎng)。你如何看這個(gè)問(wèn)題？

    郁亮：調(diào)控的目的是讓更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解決了很大一塊市場(chǎng)需求。至于說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)上，保障房都做得很好了，商品房市場(chǎng)還不放開(kāi)，就是有問(wèn)題了。比如說(shuō)，改善住房需求就不需要政府來(lái)解決。

    現(xiàn)在我很贊同一個(gè)觀點(diǎn)：（保障房）制度建設(shè)無(wú)比重要。目前這個(gè)制度設(shè)計(jì)基本缺失，保障房的進(jìn)入和退出機(jī)制都沒(méi)有。

政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定能做到

    NBD：深圳現(xiàn)在出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)10%，萬(wàn)科有什么實(shí)際措施去響應(yīng)和應(yīng)對(duì)？你有被政府約談嗎？

    郁亮：房?jī)r(jià)控制目標(biāo)很嚴(yán)，任何政策我們都得無(wú)條件服從，不存在響應(yīng)不響應(yīng)的問(wèn)題。政府的方法很多，要做一定可以做到的。（萬(wàn)科）這么老實(shí)的孩子，怎么會(huì)被政府約談呢？

    NBD：萬(wàn)科一直是走快速周轉(zhuǎn)的道路，現(xiàn)在深圳預(yù)售備案制度改變會(huì)對(duì)萬(wàn)科的銷售產(chǎn)生多大影響？

    郁亮：快速周轉(zhuǎn)是我們的一貫策略，個(gè)別行政手段或許對(duì)個(gè)別項(xiàng)目有影響，但總體對(duì)我們不會(huì)有太大影響。我們態(tài)度很積極，我們還是比別人銷售快。

    NBD：有中介稱，根據(jù)2008年的經(jīng)驗(yàn)，在萬(wàn)科、恒大樓盤比較多的城市，其他企業(yè)營(yíng)銷難度比較大，現(xiàn)在萬(wàn)科會(huì)不會(huì)也相應(yīng)降價(jià)？

    郁亮：歷史不是簡(jiǎn)單重復(fù)的，現(xiàn)在的調(diào)控跟2008年不一樣，說(shuō)實(shí)話2008年降價(jià)能解決問(wèn)題?，F(xiàn)在是顧客沒(méi)有買房資格，所以這就更考驗(yàn)營(yíng)銷水平。

    NBD：今年成交情況不理想，萬(wàn)科會(huì)不會(huì)推遲開(kāi)盤？

    郁亮：萬(wàn)科不會(huì)推遲開(kāi)盤。我們還是快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深的銷售策略，2008年我們制定這個(gè)策略時(shí)，就預(yù)計(jì)到未來(lái)宏觀調(diào)控會(huì)處于一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程之中，目前政府出臺(tái)的各種政策都沒(méi)有超出我們之前的預(yù)期。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫比住宅厲害

    NBD：招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在股東大會(huì)提到前海地區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃正在制定過(guò)程中，萬(wàn)科以后將會(huì)以何種形式參與到前海開(kāi)發(fā)中去？

    郁亮：關(guān)于前海，我們也有興趣參與，去年深圳才賣了320萬(wàn)平方米商品住宅，這個(gè)數(shù)字在逐年縮小。我們要跟隨行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展，（深圳）有三個(gè)區(qū)政府的綜合體是我們?cè)谧龅摹，F(xiàn)在城市發(fā)展已經(jīng)走到一個(gè)新的階段，我們?nèi)f科也要跟這個(gè)新的發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)。但是我們的產(chǎn)品里面，未來(lái)五年80%還是住宅，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是很恐懼的，萬(wàn)一商業(yè)地產(chǎn)形成泡沫，一哄而上的話，比住宅厲害。

    NBD：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫化的傾向嗎？

    郁亮：我覺(jué)得有一哄而上的感覺(jué)。我們可以看別人做得怎么樣。另外要看金融工具做得怎么樣？樓盤需要金融工具的時(shí)候，我們可以通過(guò)金融工具套現(xiàn)出來(lái)。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)目前只占5%左右，如果有金融工具參與，我們會(huì)做得大膽一些，沒(méi)有，就會(huì)小心一些。

    NBD：香港商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)很成熟發(fā)達(dá)了，你們有沒(méi)有選擇哪一家開(kāi)發(fā)商作為學(xué)習(xí)研究的榜樣？

    郁亮：我覺(jué)得香港企業(yè)做得不錯(cuò)的，更多是靠眼光賺錢，他們?cè)诖蠹覍?duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有認(rèn)識(shí)的時(shí)候，在最好的地段拿到地，有時(shí)候這種模式不太可能被復(fù)制。其實(shí)萬(wàn)科面臨最大的問(wèn)題是社區(qū)商業(yè)配套，商業(yè)配套做好了，就能推動(dòng)住宅銷售。

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