2011-04-10 09:16:50
去年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，2011年全國范圍內將新開工1000萬套保障性住房，未來5年一共將新開工3600萬套保障性住房。
為了貫徹落實中央提出的保障房目標，各地對于保障房建設紛紛表態(tài)，稱保障房將是當?shù)氐墓ぷ髦亍?/p>保障房投資規(guī)模上萬億
從我國過去保障房建設的規(guī)模看，2008~2010年分別新開工了100萬套、330萬套和590萬套，同比增加230%、79%和70%。對比這些數(shù)字可以看出，今年保障房規(guī)模也將呈爆發(fā)式增長，而未來5年，中國保障房建設的步子將顯著加大，“住房雙軌制”的目標日漸清晰。
據(jù)悉，今年山東的保障性安居工程建設任務為32.82萬套，是去年的2.8倍。山東省保障性安居工程和農(nóng)村住房建設工作電視會議指出，該省將重點建設公共租賃房屋，這是解決“夾心層”群體基本居住問題的主渠道。
根據(jù)石家莊住房保障工作的總體要求和目標任務，2011年，全市建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房4萬多套。其中新建廉租住房5200套、經(jīng)濟適用住房3000套，限價商品房4000套，公共租賃住房17500套，改造危陋住宅區(qū)及棚戶區(qū)9548套，新增發(fā)放廉租住房租賃補貼戶2000戶，還將改造農(nóng)村危房3400套。
可見，從中央到地方，從地方到區(qū)縣，各層級保障房推進工作正在開展。莫尼塔證券程剛稱，保障房將成為今年投資的重要增長點。
1000萬套保障房在投資方面意味著什么？程剛指出，2010年保障房投資規(guī)模為8000億元左右，這相當于17%的當年商品房投資。根據(jù)住建部此前的估算，2011年1000萬套保障房預計投資規(guī)模在1.3萬億~1.4萬億元。
據(jù)莫尼塔地產(chǎn)組估算，這大致相當于2011年商品房投資規(guī)模的25%。但是，由于保障房建設用地是由地方政府無償劃撥的，因此1.3~1.4萬億保障房投資中，并未計入土地購置費用。而在商品房投資中，土地購置費作為投資的一部分，平均占到整個投資的20%左右。因此，今年保障房預計實際投資規(guī)模約為當年商品房投資的30%左右。
千萬套保障房催生千億利潤目前，大部分省市已出臺了2011年保障房的計劃開工建設量。國泰君安研究報告指出，在2011年新“國八條”出臺、打壓過熱的房地產(chǎn)市場、有效控制房價過快增長的背景下，保障房的開工建設任務將得到有效保障。
2010年，從各地保障房的開工率來看，基本完成了年初制定的開工目標。去年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房計劃開工580萬套，《2010國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，去年實際開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成年初國務院部署的任務。
據(jù)悉，2011年保障房開工已立下 “軍令狀”。2月21日始，住建部陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市簽訂 《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。目前，住建部已經(jīng)向地方政府下達“死命令”，所有分配完成的目標任務，必須在2011年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。配合嚴厲的限購措施，住房的增量供給在全國范圍內的環(huán)比增幅將達到72%。
那么，1000萬套保障房需要多少資金？
海通證券涂力磊指出，行業(yè)定位的改變使得保障房建設規(guī)模迅速擴大，僅靠政府的財政支持顯然不夠。實際上，2011年計劃建設的1000萬套保障房就需籌措1.3萬億元資金，而今年中央和地方政府能夠保證的財政撥款僅分別為400億元和200億元，而棚戶區(qū)企業(yè)和職工投資是3400億元。也就是說，全國各地方需要籌措的8200億元保障房建設資金 （占2010年地方總財政收入的21%）中，地方政府僅能保證200億元財政支持，而將近8000億元的龐大資金需要社會各方力量解決。
涂力磊分析，若按4%~6%的凈利率測算，2011~2015年間，保障性住房建設的凈利潤將在1153億~1728億，占行業(yè)總利潤7%~10%。
可見，千萬套保障房將催生千億利潤，誰又將分享如此巨額的利潤“蛋糕”呢？
受益板塊“風水輪流轉”有券商指出，隨著保障房建設的逐步推進，市場情緒焦點將從鋼鐵、水泥等上游受益板塊轉向開發(fā)商層面；參與保障房項目的建筑企業(yè)和房地產(chǎn)公司將有可能獲得更多的政策傾斜，特別是融資和土地資源方面的支持，從而低價獲取土地，加快周轉。
不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，水泥個股漲幅已經(jīng)過大，據(jù)統(tǒng)計，水泥股票本周漲幅近6%。具體來看，4月7日水泥股票表現(xiàn)最搶眼，水泥板塊暴漲5.53%，華新水泥（600801，收盤價54.85元）、福建水泥（600802，收盤價10.68元）紛紛漲停，江西水泥（000789，收盤價19.32元）、四川雙馬（000935，收盤價14.11元）、祁連山（600720，收盤價22.90元）、塔牌集團（002233，收盤價19.63元）等11只個股漲幅全部超過5%，水泥股票無一下跌。
一位長期研究水泥行業(yè)的分析師稱，水泥股票或許還會有一波漲幅，但近期漲幅過大，投資者不可盲目追高。他認為，水泥行業(yè)與鋼鐵行業(yè)一樣，屬于夕陽產(chǎn)業(yè)，適合短線操作。
在選股策略方面，中金公司認為，在2011年市盈率12倍左右的估值背景下，依然看好地產(chǎn)股短期走好，存在絕對、相對收益；薦股思路是看好銷售超預期、抗風險能力強的全國龍頭，比如萬科A，金地集團；又比如，三線城市或低估值/特色地產(chǎn)股 （如建筑+地產(chǎn)、保障房建設），首推中南建設（000961，收盤價13.42元），建議關注首開股份（600376，收盤價18.26元）、北京城建（600266，收盤價15.77元）。
海通證券涂力磊建議，可關注的主題投資標的如下：與保障房建設有關的9家開發(fā)商，即天房發(fā)展（600322，收盤價6.22元）、北京城建、福星股份（000926，收盤價14.16元）、首開股份、魯商置業(yè)（600223，收盤價9.14元）、棲霞建設 （600533，收盤價5.91元）、中天城投（000540，收盤價16.95元）、西藏城投（600773，收盤價23.87元）。重點推薦天房發(fā)展、北京城建和福星股份。
渤海證券認為，未來5年內，保障性住房都將成為國家建設重點，相關利好和扶持政策預計不斷出現(xiàn)；而商品房目前存在政策調控，基本面難有起色。因此，保障房建設引發(fā)的投資機會具有一定的持續(xù)性，建議從盈利模式、后期潛在規(guī)模和估值來綜合把握受益保障房概念個股的投資機會。重點推薦中天城投、首開股份、天房發(fā)展。
重點個股天房發(fā)展 天津保障房受益者天房發(fā)展是一家天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，長期致力于天津市保障房建設。按規(guī)劃，2010~2012年，天津市規(guī)劃建設中小套型住房（含限價房）2975萬平方米，經(jīng)濟適用房1660萬平方米，廉租房15萬平方米，推算上述三種保障房合計4650萬平方米，占同期天津市全部住房建設規(guī)劃總量的75.98%。
海通證券指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務全部集中在天津，涵蓋商品房、保障房和一級土地開發(fā)業(yè)務。目前公司商品房二級開發(fā)權益建面204.55萬平方米，保障房開發(fā)權益建面179.48萬平方米，一級土地整理建面113.33萬平方米，占比分別為41%、36%和23%，分布日趨合理。公司在保障房開發(fā)上的豐富經(jīng)驗和大股東背景，將使公司未來有望直接受益。
北京城建 驚喜將陸續(xù)釋放北京城建是北京一家主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務的公司，其控股股東北京城建集團是以工程總承包、房地產(chǎn)開發(fā)相結合的大型綜合性建筑企業(yè)集團。
中投證券指出，公司亮點紛呈，更多驚喜將陸續(xù)釋放，將持續(xù)提升估值。2011年該公司將加快銷售和融資力度，1~3月房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入近19億元，全年銷售金額有望再創(chuàng)新高；投資領域有望獲得新突破；積極參與保障房建設35萬平方米，融資優(yōu)勢突出；一旦政策允許，將啟動定向增發(fā)，并謀求其他融資渠道；管理層激勵計劃也有望迅速推進。
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