把脈房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 專家稱效果不及“限購(gòu)令”

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    到今日（4月1日），各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的大限已過(guò)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市只有70多個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市已出齊，不少二線城市和省會(huì)城市也已出臺(tái)。

    該政策自出臺(tái)之日起，其效果便引來(lái)爭(zhēng)議。不少業(yè)內(nèi)人士指出，今年房?jī)r(jià)漲幅不僅取決于上述政策，相比之下，更為嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”才是決定因素。

    早在1月26日出臺(tái)的  “新國(guó)八條”規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

    在4月1日的央視  《對(duì)手》節(jié)目中，社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所市場(chǎng)研究室主任曹建海也表示，“限購(gòu)令”將使投資投機(jī)需求歸零，并通過(guò)影響成交量進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。

“限購(gòu)令”被認(rèn)為最嚴(yán)厲

    “只要政策執(zhí)行得力，那么房?jī)r(jià)一定會(huì)降。”針對(duì)“限購(gòu)令”的政策效果，曹建海直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)。

    在“新國(guó)八條”提出的各項(xiàng)政策措施中，“限購(gòu)令”被認(rèn)為最為嚴(yán)厲。在各地不同版本的“限購(gòu)令”中，尤以北京最為嚴(yán)厲。

    2月15日出臺(tái)的  “京十五條”規(guī)定，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年  （含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

    與其他城市相比，北京將限購(gòu)的戶籍門(mén)檻設(shè)定為“連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅”，這被認(rèn)為將抑制大部分投資投機(jī)需求。更有分析人士指出，北京市場(chǎng)的投資需求將歸零。

    曹建海表示，當(dāng)前樓市是一個(gè)“套利和投機(jī)主導(dǎo)的市場(chǎng)”，完全違背了價(jià)值規(guī)律。價(jià)格越漲，買(mǎi)得越多；價(jià)格越跌，買(mǎi)得越少。2003年北京市商品房均價(jià)是4706元/平方米，2010年已是2萬(wàn)多元?！跋拶?gòu)令”的目的就是回歸住房的消費(fèi)功能，限制投資功能。只要政策得力，今年房?jī)r(jià)就一定會(huì)下降。

    對(duì)此，央視著名評(píng)論員王志安卻認(rèn)為，限購(gòu)可以導(dǎo)致暫時(shí)買(mǎi)不了，但很難改變?nèi)藗儗?duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的預(yù)期，而預(yù)期決定著商品房將來(lái)的走勢(shì)。

中小城市房?jī)r(jià)被推高？

    按照要求，出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市為各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，保守估計(jì)，出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市將至少有36個(gè)，遠(yuǎn)少于出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市數(shù)量。

    因此，“限購(gòu)令”對(duì)投資資金的擠出，被認(rèn)為可能波及二三線乃至四五線城市。另一個(gè)現(xiàn)實(shí)則是，在北京推行“限購(gòu)令”后，周邊不少城市的樓市迅速火爆起來(lái)。

    對(duì)此，《華夏時(shí)報(bào)》總編輯水皮表示，由于缺乏有效的投資渠道，“限購(gòu)令”出臺(tái)后，資金首先流向城市周邊的價(jià)格洼地，最終很有可能流向更偏遠(yuǎn)的三四線城市。因此，“限購(gòu)令”無(wú)法解決炒房問(wèn)題。

    水皮建議，應(yīng)立法禁止炒房，如“擁有三套房以上的不準(zhǔn)投資”等手段，可以有效限制炒作資金。

    然而，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景輝認(rèn)為，從近期房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，從大城市到省會(huì)城市，到三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅在逐層減低，說(shuō)明流動(dòng)性溢價(jià)得到了收縮。

    胡景輝表示，一線城市和熱點(diǎn)城市特有的城市資源，將繼續(xù)吸引資金的留駐，因此，不用擔(dān)心樓市資金會(huì)流向三四線城市，把縣城房?jī)r(jià)也炒高。

    他認(rèn)為，在多輪調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出資金“蓄水池”作用。同時(shí)，隨著人民幣的不斷升值，民間資本越來(lái)越多地轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)，成為樓市資金的新去處。

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