上海今年首現(xiàn)“八折”甩賣地塊

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

     1月26日至今的一個(gè)多月時(shí)間，溫州一共出讓了11宗土地，卻全部流標(biāo)。與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)仍然有大量溢價(jià)成交地塊的上海，昨日（2月28日）市場(chǎng)成交價(jià)格似乎也首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的跡象。目前住宅市場(chǎng)成交火熱的高橋，一開(kāi)發(fā)商以約等于市場(chǎng)價(jià)的7.8折開(kāi)始甩賣。

    中國(guó)指數(shù)研究院分析師陳延彬介紹，2月份全國(guó)總的土地出讓面積較去年同期下跌了將近43%，平均成交樓板價(jià)下跌了25%。而住宅用地的成交面積更是下跌了超過(guò)五成，樓面地價(jià)也下跌了15%。

    業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，由于成交土地的區(qū)位和推出供應(yīng)量的不同，土地成交樓板價(jià)和成交面積的下滑，不足以說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)在下跌，但可以說(shuō)明的是開(kāi)發(fā)商用于土地購(gòu)買的投入正在減少。就在2月23日,萬(wàn)科董秘譚華杰表示，針對(duì)此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，萬(wàn)科近期將減少拿地量，以保持資金的充裕，度過(guò)行業(yè)低谷期。

八折甩賣仍“不便宜”

     上述地塊來(lái)自上海一位土地掮客，可以同時(shí)建造聯(lián)排別墅、低密度商鋪和公寓的綜合地塊，目前周邊最高端的住宅樓盤售價(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米，而普通的樓盤價(jià)格是20000~23000元/平方米。

    同一區(qū)域容積率相同的一幅地塊，2009年時(shí)的成交價(jià)格就已經(jīng)高達(dá)16128元/平方米，而上述掮客出售的地塊樓板價(jià)卻不過(guò)12588元/平方米，僅相當(dāng)于2009年地價(jià)的78%。

    上述土地掮客說(shuō)，該項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料，而且產(chǎn)權(quán)清晰，又是凈地，接手者僅僅只需要再申請(qǐng)余下的兩證，就可以用土地證抵押，馬上獲取開(kāi)發(fā)貸款，用于項(xiàng)目建設(shè)。

    但是，他在咨詢了上海六、七家開(kāi)發(fā)商后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻紛紛表示，上述地塊價(jià)格有點(diǎn)高了?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者昨日也嘗試向上海其他開(kāi)發(fā)商推薦上述地塊，但2月上旬還愿意高價(jià)出手買地，并創(chuàng)造出多幅高溢價(jià)地塊的上海開(kāi)發(fā)商，卻大多表示地塊價(jià)格有些偏高。

    一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，價(jià)格高其實(shí)不是關(guān)鍵。關(guān)鍵是在持續(xù)低迷的新房成交和逐步收緊的資金壓力下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不會(huì)再像之前那樣揮金如土了。

    事實(shí)上，從2月初開(kāi)始，不斷有開(kāi)發(fā)商抱怨說(shuō)，購(gòu)房者的按揭貸款難以辦出，讓他們的資金無(wú)法及時(shí)到位。與此同時(shí)，市場(chǎng)上關(guān)于停止開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)聲不斷傳來(lái)，為了確保公司有足夠的資金應(yīng)付，各家開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)信托借款等方式高息舉債。

    惠譽(yù)亞太企業(yè)評(píng)級(jí)團(tuán)隊(duì)的董事王穎表示，在銀行信貸收緊的背景下，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能將比大型開(kāi)發(fā)商面臨更大的融資障礙，因而可能會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)僅今年2月進(jìn)行的總價(jià)1億元以上的大宗公開(kāi)并購(gòu)交易案就超過(guò)15宗，且其中不少并購(gòu)地塊價(jià)格不高。以昨日周大福和上實(shí)發(fā)展間的大宗土地交易案為例，青浦地塊的樓板價(jià)僅折合7218元/平方米，而周邊的獨(dú)棟別墅單價(jià)早已超過(guò)3萬(wàn)元。

土地市場(chǎng)開(kāi)始收縮

     中國(guó)指數(shù)研究院浙江分院研究總監(jiān)曹旭東表示，溫州的土地流標(biāo)并非偶然現(xiàn)象，如果不是諸如杭州等城市去年修改了土地出讓規(guī)則，要求土地購(gòu)買前先  “勾地”，土地流標(biāo)的現(xiàn)象還會(huì)更多。

    陳延彬給出的2月份全國(guó)土地市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)也顯示，二手土地成交的冷淡和一手土地市場(chǎng)變冷有著非常密切的關(guān)系。根據(jù)他提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)土地市場(chǎng)新推出的土地較去年同期增加了18.7%，但成交面積卻下滑了43%，住宅用地推出較去年同期增長(zhǎng)了10%，但成交量下跌五成，地價(jià)下跌了15%。

    中房信分析師朱青說(shuō)，雖然尚沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)說(shuō)明土地市場(chǎng)已由暖轉(zhuǎn)冷。但成交市場(chǎng)變冷的趨向卻是可以肯定的。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的資金收緊，和新房市場(chǎng)成交量的趨淡是導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因。

    不過(guò)，上述看法并沒(méi)有被業(yè)界廣泛認(rèn)同。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦說(shuō)，從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市來(lái)看，還不能得出土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的結(jié)論。大部分開(kāi)發(fā)商的資金情況仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年，而且2月份一直是傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季。另外，各地推出的土地?cái)?shù)量較1月份和去年12月份有比較明顯的下滑，也是原因之一。

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