綠地賣(mài)房送房產(chǎn)稅上海樓價(jià)現(xiàn)松動(dòng)跡象

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅，上海開(kāi)發(fā)商終于首次“亮劍”。

    昨日（2月21日），上海綠地集團(tuán)位于松江的一處樓盤(pán)  “新南路壹號(hào)”的銷(xiāo)售人員告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在該樓盤(pán)買(mǎi)房，目前可以享受到買(mǎi)房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。

    據(jù)悉，上海的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士為應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅的征收，已經(jīng)研究超過(guò)20天。一些房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在年前就已組織研究人員，針對(duì)滬、渝兩地的房產(chǎn)稅的征收進(jìn)行研究，試圖規(guī)避房產(chǎn)稅，將稅收政策對(duì)銷(xiāo)售的影響降至最小。不過(guò)，最終的結(jié)果讓這些“久經(jīng)沙場(chǎng)”的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士非常沮喪，除重慶的房產(chǎn)稅可以采用帶一定風(fēng)險(xiǎn)的辦法部分規(guī)避外，若要規(guī)避上海房產(chǎn)稅幾乎沒(méi)有任何可能。

    中房信分析師薛建雄表示，類(lèi)似綠地“新南路壹號(hào)”這樣的買(mǎi)房送房產(chǎn)稅的變相降價(jià)，很可能是目前上海開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅政策的最好辦法。

送房產(chǎn)稅等于“98”折？

    按照“新南路壹號(hào)”銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，所送的房產(chǎn)稅稅額按照購(gòu)房者可能需要繳納的房產(chǎn)稅最高稅額計(jì)算。比如一套200平方米的別墅，如果一戶(hù)一家三口的非戶(hù)籍購(gòu)房者作為第一套房購(gòu)買(mǎi)。按照《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫行辦法），只需為其中高出人均免稅面積的部分（即20平方米）繳納稅費(fèi)。如果每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍  （含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

    銷(xiāo)售人員進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;新南路壹號(hào)”所贈(zèng)送的房產(chǎn)稅，是按全部200平方米的面積計(jì)算（即不算人均免稅面積），稅率將按照最高的0.6%計(jì)算。根據(jù)上海市相關(guān)部門(mén)1月31日公布的“房產(chǎn)稅征收細(xì)則”每年繳納的房產(chǎn)稅稅額（元）=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)  （或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×0.6%。

    銷(xiāo)售人員表示，綠地贈(zèng)送的是房屋5年需要繳納的房產(chǎn)稅稅額，相當(dāng)于房屋總價(jià)優(yōu)惠十多萬(wàn)元。薛建雄計(jì)算后分析，該做法相當(dāng)于打“98”折。綠地上述送房產(chǎn)稅的方法，其實(shí)是一種降價(jià)促銷(xiāo)，是以為購(gòu)房者代付房產(chǎn)稅為名義而已。

    佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)隱隱說(shuō)明了“新南路壹號(hào)”的銷(xiāo)售壓力。2月份至今，“新南路壹號(hào)”一共只賣(mài)掉10套房，按套數(shù)計(jì)算僅能排在上海月度銷(xiāo)售的十三四名。而同期市場(chǎng)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，可以賣(mài)出60套左右的住宅。

    薛建雄表示，盡管其實(shí)質(zhì)是降價(jià)，但“新南路壹號(hào)”的上述做法，不失為一種很好的促銷(xiāo)方式。

上海業(yè)內(nèi)稱(chēng)沒(méi)有避稅辦法

    雖然，薛建雄等分析師均認(rèn)為，送房產(chǎn)稅是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)很好的促銷(xiāo)手段。但他們也表示，除這種變相降價(jià)方式外，開(kāi)發(fā)商目前的確沒(méi)有很好的應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅的方法。

    “未來(lái)新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，或許可以采用送面積等辦法促銷(xiāo)。但目前銷(xiāo)售的這批房源，能避免房產(chǎn)稅政策沖擊的方法眼前就只剩降價(jià)了。”薛建雄認(rèn)為，此前保利等使用的“買(mǎi)房送面積”策略可能在今年下半年變得更為流行，有更多的樓盤(pán)會(huì)通過(guò)送面積的辦法規(guī)避房產(chǎn)稅。

    同策房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析師姚伯均說(shuō)，在上一周，他們?cè)懻撨^(guò)有關(guān)應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅的辦法，但最終未能找到更好的辦法。即使是在新開(kāi)工的項(xiàng)目中更多“偷面積”，規(guī)劃、設(shè)計(jì)更多不計(jì)入總面積的“灰空間”，也可能會(huì)因?yàn)樯虾Ｎ磥?lái)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范變得更為嚴(yán)格而“流產(chǎn)”。

    目前，開(kāi)發(fā)商只能在應(yīng)對(duì)重慶房產(chǎn)稅時(shí)有些辦法，比如提高精裝修合同的金額，降低毛坯房的價(jià)格，以規(guī)避部分房產(chǎn)稅的征收。但其中存在風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)橹貞c市場(chǎng)對(duì)精裝修房的接受程度不高，一旦推出精裝修房，樓盤(pán)未必賣(mài)得好。

    除上述合法合規(guī)的房產(chǎn)稅“避稅”方法外，其他房產(chǎn)稅避稅方法，不僅非法，而且風(fēng)險(xiǎn)很大。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，以假離婚避房產(chǎn)稅為例，由于房屋分割等問(wèn)題，假離婚很有可能變成真離婚，購(gòu)房者可能得不償失。

    上述綠地樓盤(pán)  “送房產(chǎn)稅”的方法，雖是不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)手段，但也不會(huì)被開(kāi)發(fā)商廣為采納。因?yàn)椋壳笆袌?chǎng)是供小于求，開(kāi)發(fā)商因此不會(huì)急于降價(jià)賣(mài)房。

    宋會(huì)雍認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅的辦法，只有等待市場(chǎng)回暖。因?yàn)?，根?jù)上海的房產(chǎn)稅征收細(xì)則，購(gòu)買(mǎi)首套房的家庭，無(wú)論所買(mǎi)房子多大，均不需要征稅。在這樣的情況下，無(wú)論所推出的房屋面積有多大，都會(huì)受到不同的目標(biāo)客戶(hù)青睞。

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