開年多地房價“跳高”調(diào)控或致成交量“跳水”

每經(jīng)記者  朱玲  葉書利發(fā)自廣州、北京

        對于樓市第三輪調(diào)控選在春節(jié)前“突襲”，多位專家指出恐與本月各地的房價漲幅有關(guān)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是新房還是二手房，北京、深圳等城市在本月都有漲價態(tài)勢。

本月多地房價上漲

        據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1月前三周，北京新房共成交7151套，同比增長17%，成交均價23700元/平方米，同比上漲19%，環(huán)比去年12月成交均價上漲13%。

        而從二手房價格方面來看，1月上半月，北京二手房成交均價達(dá)到了20210元/平方米，環(huán)比去年12月份的19750元/平方米，上漲了2.3%，進(jìn)入“兩萬元時代”。機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，二手房價的上漲，很大一部分原因是由于新房價格的反彈。

        不僅僅北京出現(xiàn)一手、二手房價格上漲，其他地方也出現(xiàn)同樣的情況。

        記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，1月17日~23日期間，深圳新房和二手房的成交量均有所上升。從價格方面來看，新房繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，新房成交均價為19744.59元/平方米，環(huán)比上漲2.28%，而處于關(guān)外的寶安更是再次破兩萬元，達(dá)到21219.63元/平方米。

        此外，數(shù)據(jù)顯示，截至1月中旬，南京二手房成交2071套，環(huán)比上旬增長了36%，同比增長25%，這也成為2010年下半年（除10月份）以來最大的成交量。

        資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，盡管去年4月17日“新國十條”及9月29日“新五條”等調(diào)控政策抑制了價格過快上漲，但部分區(qū)域的價格依然保持上漲，特別是去年9月以后，全國房價連續(xù)四個月價格環(huán)比繼續(xù)上漲?！霸诖吮尘跋?，國務(wù)院才要求對第二套房的首付比例提高至六成，嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的利率，并強(qiáng)化差別化住房信貸政策，在房價上漲過快的城市，從嚴(yán)制定房產(chǎn)購買政策。

后市成交量或下降

        合富輝煌市場部總經(jīng)理龍斌表示，此次政策出臺必然使市場成交量下降。他還表示，開發(fā)商方面必然要調(diào)整策略，比如拿地不會這么激進(jìn)，其次，新房開工量、市場供應(yīng)、銷售都將會放緩速度?！翱梢哉f，這次政策出臺將進(jìn)一步抑制需求，同時也將減少供應(yīng)，這也將是導(dǎo)致后期市場不穩(wěn)定波動的因素?！?br/>
        謝逸楓表示，2010年中央前兩輪調(diào)控中，部分政策未落實(shí)的地方，可以在此輪政策后得到進(jìn)一步落實(shí)。他預(yù)測稱，在一季度，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的“淡季現(xiàn)象”，不排除部分城市樓市進(jìn)入“寒冬”。

        北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉對記者說，根據(jù)“國八條”，全國將開始落實(shí)對已擁有兩套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴(yán)格。這也意味著，限購力度將繼續(xù)從緊，且限購范圍有可能從現(xiàn)在的30個城市擴(kuò)大到60個以上，以最終實(shí)現(xiàn)全國化限購。如果該政策得以嚴(yán)格執(zhí)行，將有效地遏制市場需求，從而明顯地影響2月份以后的市場供求關(guān)系。

        他預(yù)測稱，受此影響，北京等大城市房價將停止上漲，部分郊區(qū)房價或立刻下調(diào)，60%以上的購房者將出現(xiàn)明顯觀望。

房企反應(yīng)

“早已嗅到調(diào)控的味道”多家開發(fā)商稱不懼新政

不少開發(fā)商稱，已預(yù)期今年會早出政策，并作了應(yīng)對安排

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “其實(shí)大部分開發(fā)商都有預(yù)期，今年會更早出政策?！饼埡瘓F(tuán)一位負(fù)責(zé)人說，整個地產(chǎn)行業(yè)很早就已經(jīng)嗅到了第三輪樓市調(diào)控的味道，并在今年年初，就作了應(yīng)對安排。

        他介紹說，大部分房地產(chǎn)公司今年出貨啟動時間都要早于往年，就是因?yàn)轭A(yù)見到可能會出臺更嚴(yán)厲、更頻繁的調(diào)控政策?？梢哉f，新政策改變了開發(fā)商的供貨周期。

        碧桂園相關(guān)人士表示，和之前的調(diào)控一樣，新一輪調(diào)控政策從來不打擊首套房需求，因此，以首套房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)商，受調(diào)控的影響會遠(yuǎn)小于其他開發(fā)商。他因此仍然預(yù)測今年會有比較好的業(yè)績。

        伴隨此前的兩輪樓市，開發(fā)商們迎來了史上最好的業(yè)績?！霸秸{(diào)控，業(yè)績越好”的局面，令一部分開發(fā)商不太在意政策。一家開發(fā)商的營銷總監(jiān)甚至告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他正準(zhǔn)備過年，無心關(guān)注最新出臺的調(diào)控政策。

        但是，中國指數(shù)研究院副院長陳晟提醒開發(fā)商，要時刻注意政策加碼。因?yàn)榈侥壳盀橹?，今年房地產(chǎn)業(yè)的金融領(lǐng)域政策還沒有明確的方向，而金融領(lǐng)域的政策恰恰又是最致命的。

加速房企拓展三、四線城市

        上述碧桂園相關(guān)人士說，“國八條”比前兩輪宏觀調(diào)控更為嚴(yán)厲，但它卻并不影響剛性需求的消費(fèi)群體。而碧桂園的客群絕大部分是首套購房的剛性需求客戶，屬國家宏觀調(diào)控政策保護(hù)的對象。“因此，不會有太大的影響。”

        龍湖集團(tuán)的內(nèi)部人士也認(rèn)為，旺盛的市場需求并不會被調(diào)控政策完全抑制。雖然每一輪的調(diào)控政策，或多或少地會抑制市場需求，但沒過多久，（市場需求）又會釋放。他認(rèn)為，類似2008年那樣席卷全行業(yè)的樓市“冬天”并不會在今年到來。

        克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天說，新一輪宏觀調(diào)控的政策，對于堅持高周轉(zhuǎn)、低負(fù)債、面向剛性需求、快速發(fā)展策略的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、恒大、碧桂園、龍湖等影響較小。

        而新的調(diào)控政策，將進(jìn)一步加劇房企向三、四線城市擴(kuò)展的需求。因?yàn)槟壳罢{(diào)控的主要方向集中針對的是數(shù)十個一、二線城市，而全國的三、四線城市超過250個，開發(fā)商目前僅進(jìn)入其中的1/6城市，還有大量的市場空間可以拓展。

        即使是那些面向高端群體的開發(fā)商，由于大部分規(guī)模較小，對銀行貸款的依賴較小，也能通過發(fā)展高附加值的產(chǎn)品獲得相對穩(wěn)定的收益。

        程嘯天認(rèn)為，新一輪調(diào)控下，日子過得較艱難的公司，只會是一種類型：高負(fù)債、低周轉(zhuǎn)的公司。

市場仍存不確定隱憂

        21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域中心昨日專供  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)，或許可以說明開發(fā)商們的樂觀有著堅實(shí)的根基。

        據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調(diào)查顯示，購房者中以純公積金貸款買房約占18%，商業(yè)貸款購房的約占57%，一次性付款購房的約占25%。

        另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)2010年總成交金額抽樣調(diào)查顯示，商業(yè)貸款約占總成交金額的33%的比例，公積金貸款則約占5%的比例。根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年這些購房者中，平均貸款資金需求占購房資金約四成左右。

        而此前來自人民銀行上海分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管上海2010年下半年一、二手住宅的交易額達(dá)到2500億元，但來自銀行的新增房貸金額只占約1.4%。這從側(cè)面反映了開發(fā)商對于新一輪宏觀調(diào)控不太擔(dān)心的原因。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，盡管調(diào)控政策一輪緊接著一輪，但大部分開發(fā)商都不會因?yàn)檎{(diào)控政策變更產(chǎn)品線?！八麄冎粫沁M(jìn)一步擴(kuò)大自己擅長的細(xì)分市場的領(lǐng)先優(yōu)勢，會進(jìn)一步提升自身獨(dú)有的營運(yùn)能力，但不會改變自己開發(fā)的產(chǎn)品類型。”

        但一輪緊接著一輪的宏觀調(diào)控政策說明，目前遠(yuǎn)不是開發(fā)商可以松懈的時候。陳晟說，目前最大的風(fēng)險莫過于房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策并沒有最終確定，而目前行業(yè)內(nèi)只有少數(shù)開發(fā)商已經(jīng)為可能出臺的金融領(lǐng)域政策，提前作好了準(zhǔn)備。

聲音

地產(chǎn)大佬自問：房價會跌嗎？

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        “國八條”的面世，一時引起巨大的關(guān)注與爭論。

        北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次調(diào)控的政策力度可以說是再次空前。特別是在限購、限貸、加稅等方面都達(dá)到了歷史頂峰，且首次提出限價目標(biāo)化。但新政實(shí)際對價格的抑制作用，依然需看政策的細(xì)化、落實(shí)及持續(xù)力度，比如以限價令為例，到底限什么價，是限定只能降價還是限定具體漲幅等，‘國八條’并沒有具體規(guī)定?！?br/>
        華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在看到“國八條”后，或許對新政策中只字未提商品房供給感到不解，在微博上反問道“為啥沒說增加商品房供給呢？是我聽錯了嗎？”并保持其一直以來對地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑態(tài)度。拋出“國務(wù)院又出新拳了。不知道是打在棉花上，還是打在地方官員的屁股上了？”

        SOHO中國董事長潘石屹在看到新政策后，只在微博上留下一句“房價會跌嗎？”，或許這是潘石屹自己作為一個房產(chǎn)商的角色，在聽到新政策后的反饋式自問。

        北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉在看到新政策后，在其微博上發(fā)了一條引人深思的話：“最近，銀監(jiān)會警告銀行，要防范中國出現(xiàn)‘次級房貸’。在下之見，如果說股市是中國典型的‘圈錢’場所，國企、地方政府等利益集團(tuán)以此獲取暴利，則樓市或已淪為‘騙錢’場所，甚至類似于‘龐氏騙局’，‘賺錢效應(yīng)’引發(fā)越來越多的資金進(jìn)入，但最終難免崩潰?！?br/>


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