“限購(gòu)令”全面升級(jí) 投資投機(jī)需求受抑

每經(jīng)記者  張敏  郭曉軍  葉書利  徐奎松  發(fā)自北京

　　  昨日（1月26日）召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，并出臺(tái)了八條措施，其中既有對(duì)原有措施的細(xì)化，也出臺(tái)了一些新的措施。總的來看，這些措施都傳遞出加大樓市調(diào)控力度、鞏固擴(kuò)大調(diào)控成果的信號(hào)。算上去年的兩輪調(diào)控，這已是這一波房地產(chǎn)周期內(nèi)國(guó)務(wù)院牽頭的第三輪調(diào)控。在此之前，包括北京，上海，廣州在內(nèi)的主要城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)退燒跡象。此番襲來的第三輪調(diào)控，能否成為市場(chǎng)的拐點(diǎn)？

        對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，請(qǐng)他們一一解讀。  

解讀：保障房

保障房擴(kuò)覆蓋面將改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

        保障房一直是政策強(qiáng)化的重點(diǎn)，此次出臺(tái)的“國(guó)八條”規(guī)定，各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。

        同時(shí)，加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

        按照住建部的要求，2011年，全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長(zhǎng)72.4%。據(jù)估算，這些保障房建設(shè)所需要的資金，也將超過1.3萬億元。

        值得注意的是，與控制住房?jī)r(jià)格的目標(biāo)一起，新政還將保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)納入到問責(zé)范疇內(nèi)，這將繼續(xù)推動(dòng)地方政府的積極性。

        但針對(duì)保障房建設(shè)的資金問題，業(yè)界仍有所擔(dān)心。陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，在保證政府投入部分的前提下，如果地方政府能夠較好地運(yùn)用金融杠桿，保障房建設(shè)的資金問題就能夠得到解決。

        在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來，暫時(shí)抑制需求，為加大市場(chǎng)供應(yīng)贏得時(shí)間，是新政的主要思路。因此，當(dāng)前的主要任務(wù)便是加大供應(yīng)，改善供需關(guān)系，而保障房將占到相當(dāng)比例。

        陳國(guó)強(qiáng)表示，保障房建設(shè)的加速，將在很大程度上改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并弱化房地產(chǎn)引發(fā)的社會(huì)問題。

解讀：土地

土地供應(yīng)再?gòu)?qiáng)化“地王”或難再現(xiàn)

        作為加大市場(chǎng)供應(yīng)的重要方面，土地供應(yīng)再次得到強(qiáng)化。“國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。

        同時(shí)，在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。

        值得關(guān)注的是土地出讓方式的變革。新政要求，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。這被認(rèn)為將在很大程度上遏制“地王”的出現(xiàn)。

        事實(shí)上，在北京市部分土地的出讓中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式已開始推廣。按照北京市的規(guī)定，在土地出讓中，首先對(duì)該地塊建成的房屋價(jià)格設(shè)定上限，在此基礎(chǔ)上，由各買家競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)。“房?jī)r(jià)先行”的方式被認(rèn)為可在很大程度上避免地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)。

        來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)開發(fā)商完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，照此計(jì)算，開發(fā)商購(gòu)買土地的均價(jià)為2437元/平方米，這一成本比去年提高了三成之多。

        來自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年北京的住宅樓面地價(jià)，也由去年的6189元/平方米，漲至8256元/平方米。

        國(guó)土部此前表示，繼去年9月份部分地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈苗頭后，進(jìn)入去年11月，一些地方購(gòu)地競(jìng)價(jià)熱度趨旺，“地王”、“天價(jià)地”在短時(shí)間內(nèi)集中出現(xiàn)，并推動(dòng)整體地價(jià)走高。

解讀：限購(gòu)令

“限購(gòu)令”升級(jí)短期抑制投機(jī)性需求

        在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來，此次國(guó)務(wù)院的樓市新政，將使地方政府的“限購(gòu)令”全面升級(jí)，基本上所有的一二線城市都須限購(gòu)，部分三四線城市也將限購(gòu)。

        昨晚出臺(tái)的樓市新政指出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

        中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此次“限購(gòu)令”升級(jí)已經(jīng)推向全國(guó)，之前除了去年14個(gè)城市，今年1月已有10多個(gè)城市明確要實(shí)施  “限購(gòu)令”，此次出臺(tái)的新政將“限購(gòu)令”的門檻進(jìn)一步上調(diào)，范圍也擴(kuò)大，主要的目的還是打擊投資需求，抑制需求角度。

        楊紅旭認(rèn)為，這樣的規(guī)定使限購(gòu)更加嚴(yán)格，尤其是本地2套、外地有證明1套、無證明這3種情況不允許新購(gòu)，意味著已有“限購(gòu)令”的20多個(gè)城市將重新調(diào)整限購(gòu)口徑。

        根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計(jì)，全國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市已超過24個(gè)。如此嚴(yán)格的“限購(gòu)令”的效果將會(huì)如何？中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此舉短期內(nèi)肯定抑制投機(jī)性需求，長(zhǎng)期還要看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。楊紅旭則認(rèn)為，“限購(gòu)令”蔓延對(duì)樓市調(diào)控效果有一個(gè)逐漸顯現(xiàn)的過程。

解讀：稅收政策

購(gòu)買成本上升部分二手房稅費(fèi)翻倍

        從稅收征管方面看，此次調(diào)控提出了調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。另外，對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要進(jìn)行土地增值稅清算。

        一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新政再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅，使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上升。

        他舉例說，如果一個(gè)人在2008年以100萬元購(gòu)買了一套房  （見下表），現(xiàn)在欲以200萬元出售，之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，也就是繳納5.5萬元即可。而新政執(zhí)行后，將需要交納11萬元，這將明顯遏制過度炒作。而且，新政還明確指出堅(jiān)決堵塞稅收漏洞，部分二手房將可能因?yàn)闊o法避稅而交易稅費(fèi)翻倍，大幅增加購(gòu)買成本。

解讀：?jiǎn)栘?zé)機(jī)制

強(qiáng)化問責(zé)制還需看具體懲罰措施

        樓市新政中，明確規(guī)定了地方政府對(duì)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。對(duì)于該問責(zé)機(jī)制，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的專家認(rèn)為，關(guān)鍵看是否有具體的懲罰措施。

        根據(jù)昨日出臺(tái)的樓市新政，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

        對(duì)此，中國(guó)社科院金融研究所研究員、金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立說，地方政府能不能監(jiān)管好房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵要看中央有沒有具體的懲罰措施。沒有懲罰措施的文件等于一紙空文，不會(huì)起到實(shí)質(zhì)性的督查效果。所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，最重要的手段實(shí)際上是要做到“對(duì)烏紗帽的調(diào)控”，也就是說，對(duì)不嚴(yán)格執(zhí)行中央政策的地方政府部門或者主要責(zé)任官員，采取“摘掉烏紗帽”的辦法最管用。

        中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，此輪調(diào)控是對(duì)前兩輪調(diào)控的深化，對(duì)地方政府的問責(zé)要求使得地方政府不得不配合，而且這種問責(zé)已經(jīng)上升到政治高度。



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