加息效應(yīng)疊加 樓市漸向買方市場(chǎng)偏移

    央行決定自12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后，住建部也將個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。分析人士普遍認(rèn)為，央行選擇這一時(shí)間再次加息，主要是為管理明年通脹預(yù)期鋪路，由于本年度兩度加息，其疊加影響將會(huì)影響明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)與投資需求，并逐步向買方市場(chǎng)偏移。

    由于此次加息臨近年底，而年初通常為以按揭貸款為代表的一部分存量貸款重置利率的時(shí)間點(diǎn)，年底加息意味著對(duì)部分存量貸款的影響將在明年初馬上體現(xiàn)，也就是說2011年房貸將要按今年兩次加息后的利率進(jìn)行支付。按100萬元10年期貸款等額本息還款法計(jì)算，如果是首套住房，5年以上貸款利率由10月20日之前的5.94%提高到6.40%，那么月還款將由11071.94元增加至11303.98元，每月多還232.04元；如果是二套住房，利率須上浮1.1倍，5年以上貸款利率由10月20日之前的6.53%提高到7.04%，月還款將由11370.07元增加至11631.47元，每月多還261.40元。有分析人士認(rèn)為，每月增加200余元房貸，對(duì)工薪階層而言負(fù)擔(dān)并不算輕，這將會(huì)影響部分購房者的需求，也會(huì)在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

    合富置業(yè)首席分析師龍斌同時(shí)表示，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接影響更為深遠(yuǎn)。更確切地說，加息是一種政策信號(hào)，會(huì)影響購房者的心理，也會(huì)影響開發(fā)商對(duì)明年資金成本增加的判斷。世聯(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域總經(jīng)理朱敏認(rèn)為，加息導(dǎo)致開發(fā)商融資成本加大，心理預(yù)期的改變可能會(huì)影響后續(xù)策略的改變。“溫總理昨日表示有信心讓房價(jià)回到合理水平，這也是一個(gè)信號(hào)。今年二次加息選擇的時(shí)間令市場(chǎng)比較意外，但其實(shí)大家對(duì)加息早有心理準(zhǔn)備，只不過時(shí)間比預(yù)期的早了點(diǎn)。前幾天北京再次出現(xiàn)通宵排隊(duì)買房的情況，因此本次加息選擇的時(shí)間點(diǎn)還是釋放出了一些政策信號(hào)，對(duì)樓市心理預(yù)期影響較大。”有資深人士如此表示。

    不少分析人士認(rèn)為中國已進(jìn)入加息周期，預(yù)計(jì)明年還將有4至5次的加息過程。龍斌表示，根據(jù)觀察，如果加息累計(jì)達(dá)到2個(gè)百分點(diǎn)或以上，將對(duì)房地產(chǎn)將產(chǎn)生巨大沖擊。比如2007年期間貸款利率一度超過7%，當(dāng)時(shí)需求得到了抑制，樓市跌到冰點(diǎn)。不過，他指出，目前的情況與2007年有很大不同，當(dāng)前流動(dòng)性更強(qiáng)，而且受幾輪調(diào)控政策影響，當(dāng)前剛性需求買房者居多，因此加息對(duì)樓市的影響很難預(yù)計(jì)。

    對(duì)來年房地產(chǎn)的走向，朱敏表示“看不清”。“從加息以及溫總理的講話來看，未來政策將從嚴(yán)。但另一方面，央企又在瘋狂拿地。所以未來樓市走向很難說，需要觀察。”她說。

    中國社科院研究員易憲容認(rèn)為，明年如果CPI超過4%，還會(huì)有再度加息的可能。同時(shí)他認(rèn)為，此次加息不僅表明央行反通脹決心，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控也有積極作用，他預(yù)計(jì)在此時(shí)加息預(yù)示著明年房地產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)。