葉檀：房租上升是通脹之錯(cuò)非調(diào)控之罪

每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

        近年來，大中城市房租上升，尤其是一線城市的房租節(jié)節(jié)上漲，北京今年以來房租上升23%。

        責(zé)任很可笑地被歸咎于市場(chǎng)調(diào)控，房產(chǎn)稅將導(dǎo)致二手房交易量減少、間接推高房?jī)r(jià)也成為罪魁。所有這些理論邏輯相同，即調(diào)控房地產(chǎn)導(dǎo)致二手房成交量下降、出租房源減少，最終導(dǎo)致房租上升。這樣的邏輯既禁不起推敲，也有違市場(chǎng)常識(shí)，為通脹、為房租上升尋找替罪羊。

        租房市場(chǎng)反映的是剛性需求，制約房租的兩大條件是貨幣購買力與收入情況：從通脹情況來看，如果房?jī)r(jià)降、經(jīng)濟(jì)緊縮，房租必降。相反，如果通脹加劇，物價(jià)普遍上升，則房租價(jià)格繼續(xù)上漲；另一方面，如果房租的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通人的收入水準(zhǔn)，則上升的房租就會(huì)遭遇南墻。如果房租低于實(shí)際收入，則房租有上升的空間，雖然不一定會(huì)上漲。

        目前的情況是通脹預(yù)期居高不下，在通脹預(yù)期下，房東與中介聯(lián)合試探租房者的壓力底線。與投資性購房不同，房租計(jì)入CPI，成為居民消費(fèi)指數(shù)的重要組成部分。通脹壓力上升推高房租等物價(jià)，而物價(jià)上升進(jìn)一步推高CPI，雞生蛋、蛋生雞的游戲沒完沒了。說到底，房租上漲是通脹之罪，關(guān)調(diào)控何事？

        今年五六月間，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲。北京、天津、大連、沈陽、杭州等城市房租漲幅超過10%，北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上，租賃均價(jià)達(dá)到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。此后北京房租價(jià)格繼續(xù)上升，這一現(xiàn)象恰好與下半年節(jié)節(jié)上升的物價(jià)相對(duì)應(yīng)，說明了通脹對(duì)房租的推升作用。

        再來看收入水平。

        房屋租賃市場(chǎng)由消費(fèi)者的收入主導(dǎo)，而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo)。消費(fèi)品市場(chǎng)存在高中低端要求，租賃市場(chǎng)同樣如此，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上，消費(fèi)者只能聞風(fēng)而逃。如果房租仍然高高在上，說明實(shí)際收入被低估。這與商鋪的性質(zhì)較為相似。雖然商鋪價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生泡沫，但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連。開發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開出天價(jià)，但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單。如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá)，或者商鋪區(qū)域位置不佳，就會(huì)淪為死鋪，乏人問津，投資者不得不自認(rèn)倒霉。

        為了躲避高房租，一些低收入者通過合租群租將租金成本控制在每月1000元以下，甚至創(chuàng)造“蛋形蝸居”。這就是所謂的上有政策、下有對(duì)策，蟻民有蟻民的生存法則。然而，從明年2月1日起，我國將實(shí)施《商品房屋租賃管理辦法》，規(guī)定出租房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)房間為最小出租單位，群租被禁止，而“蛋形蝸居”者自覺回收蛋居，生存空間越來越窄，低收入階層不得不另覓他城。11月北京“蛋形蝸居族”的房租收入比達(dá)到百分百，這樣的工資收入已經(jīng)無法支撐在北京的生活成本。至于房屋租賃期內(nèi)不得擅自提高租金等保護(hù)租客的條款，那只是擺設(shè)，只要縮短租期就行，或者房東三天兩頭帶購房者、新租客視察舊居，就能讓老租客知難而退。

        調(diào)控房?jī)r(jià)如果見效，可以增加出租房，對(duì)租客有利。我國目前投資購房造成空置率居高不下，極低的使用效率是低持有成本、貧富分配不均的產(chǎn)物。按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，全國有1.9億平方米房屋待售，以極保守的估計(jì)空置房有2000萬套，可以解決7000萬人的居住困難；再加上2010年保障房開工580萬套，2011年達(dá)到1000萬套，兩年合計(jì)1580萬套，以每個(gè)家庭3.5人計(jì)，可以解決5530萬人的居住問題。所有這些住房如果不是虛無縹緲的政績(jī)工程，將在明后年陸續(xù)釋放，也就是說，有1.2億人左右可以解決住房問題。

        只要貨幣緊縮、持有成本提高、投資者退出，市場(chǎng)上可供出租的房子會(huì)越來越多，而不是越來越少。就沖著山西省公安廳查封的陽泉市原城區(qū)公安局巡警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)關(guān)建軍為首的涉嫌黑社會(huì)性質(zhì)組織在北京等地的房產(chǎn)27套，就可以推知中國房地產(chǎn)空置率的現(xiàn)狀。

        房租上升曾被歸罪于中間商，這是投機(jī)倒把思想余風(fēng)尚存，而后又以市場(chǎng)名義歸罪于調(diào)控與房產(chǎn)稅，這是不諳投資市場(chǎng)規(guī)律、不顧常識(shí)的胡亂歸罪。



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