上海外環(huán)住宅比市中心更貴？明年房價或只漲天然景觀樓盤

　　如果時間回溯到今年年初，誰也不會想到上海外環(huán)的房價，會高過市中心的黃金地段。但是，最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控之下，今年的上海樓市卻居然出現(xiàn)了令人匪夷所思的一幕。

        來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中環(huán)外、外環(huán)外很多樓盤的售價已經(jīng)超過6萬元一平方米，卻依然成為了上海樓市最熱銷樓盤中的前十名。但上海新天地、新華路附近的高檔公寓卻只售價卻只有5萬多元一平方米，卻常常遭遇連續(xù)多日的零成交。

        一些業(yè)內(nèi)人士說，那些中環(huán)外、外環(huán)外高價樓盤和市中心樓盤的差異，僅僅只是因?yàn)榍罢邠碛猩虾Ｗ钕∪钡摹吧?、河、湖、?！钡茸匀痪坝^資源。而在上海市場，擁有這樣的資源，就等同擁有阿拉伯地區(qū)的油田，無論價格有多高，都會吸引購房者購買。

        國家的貨幣政策已由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，明年流入樓市的資金肯定會比今年更少。也因此，明年上海樓市的成交主力，仍然可能是那些擁有極度稀缺資源的緊缺樓盤。目前，這些樓盤主要集中在佘山、黃浦江、新江灣以及滴水湖等板塊。

        相比這些樓盤的價格漲幅極有可能超過市中心公寓房。尤其是浦東臨港新城滴水湖板塊的樓盤，起步明顯晚于前三個板塊，最近三年的價格波動幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前三個板塊，目前價格仍然處于全市房價的底部，體現(xiàn)出極高的性價比。以該板塊的代表樓盤--滴水湖馨苑為例，去年至今的三次開盤，每一次都是上海樓市數(shù)一數(shù)二的熱銷樓盤。分析人士說，由于浦東臨港新城滴水湖板塊突出的性價比，明年上海樓市的成交熱點(diǎn)很有可能就在那里。

地段不敵城市自然景觀

        佑威及樓市專評網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年銷售均價不到3萬元/平方米的新江灣，目前的成交均價已經(jīng)達(dá)到47800元/平方米，漲幅超過50%。新江灣地區(qū)的仁恒怡庭，成交均價甚至達(dá)到了59219元/平方米，比上海新天地附近的永業(yè)公寓的成交均價還要高出4000元一平方米。

        上海一家房地產(chǎn)網(wǎng)站此前發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，今年大部分價格漲幅居高的板塊，必定擁有最緊缺的自然資源。比如，今年漲幅最高達(dá)到60%的黃浦江沿線某樓盤，就是因?yàn)閾碛悬S浦江的景觀資源，才能夠成為嚴(yán)厲調(diào)控之下的“上海漲價樓王”。

        即使是定價相對“平民”的美蘭湖，目前的售價也已早早超過了距離更靠近人民廣場的顧村地區(qū)，成交均價達(dá)到21000多元/平方米，而顧村目前的成交均價仍然只有17870元/平方米。

        擁有稀缺生態(tài)自然和齊全城市生活配套設(shè)施的板塊，顯然已經(jīng)成為上海今年崛起的高價樓盤的標(biāo)志性符號。生態(tài)自然資源甚至已經(jīng)顛覆了購房者的傳統(tǒng)地段理論。今年成功崛起的板塊，如黃浦江、佘山、新江灣、美蘭湖……沿線等最大的優(yōu)勢，就在于它們在周圍城市設(shè)施建設(shè)越來越完善之際，依然保留著獨(dú)有的生態(tài)景觀資源。

        “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！崩罴握\的“地段三段論”曾是上海房地產(chǎn)業(yè)信奉的“金科玉律”，但今年這一玉律“失效”了。易居地產(chǎn)集團(tuán)一位營銷總監(jiān)透露說，由于城市建設(shè)的高速發(fā)展，上海原本地理位置荒僻，但是擁有稀缺景觀資源的板塊--如新江灣、黃浦江等，如今在生活的便捷度和舒適度方面，已經(jīng)不比任何市中心板塊差，而獨(dú)有的生態(tài)自然景觀資源，卻又是傳統(tǒng)市中心所不具有的，這使得上述板塊得到了高端購房群體最多的認(rèn)可。

        這使得購房者傳統(tǒng)的地段觀被顛覆，稀缺的自然景觀條件被放到置了地段之前，成為買家首先考慮的要素。這一變化表現(xiàn)在房價上，就有了中環(huán)外、外環(huán)外公寓價格高于市中心公寓的案例。

滴水湖或成價格洼地

        目前大部分景觀資源板塊的售價居高不下。相比之下，位于浦東臨港新城的滴水湖板塊的性價比優(yōu)勢更為明顯。來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海所有擁有稀缺自然景觀結(jié)合城市資源的板塊中，只有浦東臨港新城的滴水湖板塊售價保持在10000元/平方米出頭的水平。

        公開資料顯示，作為全國最大的城市淡水人工湖，水面面積達(dá)5.56平方公里的滴水湖，是國家水利風(fēng)景區(qū)之一。據(jù)悉，滴水湖區(qū)域目前已經(jīng)處于功能性開發(fā)的前期，擬建設(shè)一個世界級的影視文化產(chǎn)業(yè)基地，醞釀中的大型設(shè)施還包含海洋特色游樂園，該游樂園涵蓋水世界、綠洲、游戲隧道、藍(lán)鯨表演藝術(shù)中心等娛樂功能，也有游艇俱樂部、度假村、會所、游艇港灣等休閑功能。現(xiàn)在，因?yàn)榱己玫纳鷳B(tài)環(huán)境，這里周圍也吸引了各類珍惜動植物在此生長、活動。

        滴水湖的優(yōu)勢，顯然不僅僅在于自然資源。有消息稱，浦東新區(qū)政府則要搬遷到臨港新城原南匯區(qū)政府辦公地，這將大大提升臨港新城地區(qū)各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，也使得臨港新城，這個上海最東面的城區(qū)在未來的五到十年中，極有可能重演當(dāng)年徐家匯、陸家嘴等板塊當(dāng)年的發(fā)展經(jīng)歷，成為上海在外環(huán)外發(fā)展起來的一個新的城市中心。

        根據(jù)國際機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，上海和香港、新加坡、深圳等四個亞洲城市是15年來全世界集裝箱貿(mào)易的中心。《貨幣戰(zhàn)爭》一書的作者曾認(rèn)為，十九世紀(jì)的美國所以能超越英國，成為全球的金融中心，主要是因?yàn)榍罢叩呢涍\(yùn)貿(mào)易量超過了后者。在金融史上，金融中心的地位從來和一個區(qū)域的航運(yùn)貿(mào)易有直接關(guān)聯(lián)。顯然，緊鄰全世界第一吞吐量港口--洋山深水港的浦東臨港新城，對于一心要恢復(fù)當(dāng)年遠(yuǎn)東第一金融中心的上海來說，戰(zhàn)略價值絕非很多人想象中的物流貿(mào)易那么簡單。臨港新城滴水湖板塊目前的售價，顯然還沒有反應(yīng)潛力。這或許是當(dāng)?shù)貥潜P去年以來三次開盤，三次熱銷的關(guān)鍵原因。  文/周楊



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