商業(yè)項(xiàng)目受打壓 保障房或成信托投資藍(lán)海

每經(jīng)記者  印崢嶸  發(fā)自上海

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，以及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，房地產(chǎn)信托不復(fù)此前的火熱態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，保障性住房卻出現(xiàn)日益“缺血”的跡象。住建部日前表示，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬套，這一數(shù)據(jù)較之今年的580萬套提升了72.4%，保障房建設(shè)的資金缺口問題日漸凸顯，信托是否應(yīng)當(dāng)在這種情況下介入政策鼓勵(lì)的保障性住房建設(shè)當(dāng)中？據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，信托公司和REITs（房地產(chǎn)信托基金）均較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業(yè)地產(chǎn)更低的特點(diǎn)成為信托的主要顧慮。專家認(rèn)為，加強(qiáng)財(cái)政補(bǔ)貼力度以及將保障性住房與商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行打包或可解決這一問題。

        隨著2011年保障性住房項(xiàng)目擴(kuò)容至1000萬套，保障房建設(shè)的資金缺口問題凸顯，由此，業(yè)內(nèi)對(duì)信托等平臺(tái)發(fā)揮資金募集功能、介入保障房項(xiàng)目以緩解其融資壓力的呼聲愈發(fā)熱烈。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)狀看，保障性住房的收益率比商業(yè)地產(chǎn)低，這成為信托公司介入的主要瓶頸，但信托業(yè)內(nèi)人士透露，隨著地方政府政策和合作模式趨于靈活，他們對(duì)保障性住房的前景仍然看好。

信托公司解渴保障房建設(shè)資金

        近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，多家信托公司暫停房地產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)。

        諾亞財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日的一周，市場(chǎng)上沒有新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的暫時(shí)消失，信托產(chǎn)品發(fā)行急劇下降，產(chǎn)品募集規(guī)模整體偏低。

        隨著信托公司介入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)逐漸浮出水面，分析人士指出，信托公司介入政策鼓勵(lì)的保障性住房項(xiàng)目已有了很大的遐想空間。

        最新消息顯示，明年全國(guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1000萬套，相比2010年增長(zhǎng)72.4%，而計(jì)劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。

        2010年保障性安居工程預(yù)計(jì)投資超過8000億元，2011年保障性安居工程投資初步估算為1.4萬億元，占2011年全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的近30%。

        與之相對(duì)應(yīng)的是，上述龐大的保障性住房建設(shè)計(jì)劃面臨巨大的資金缺口。高盛分析人士指出，今年580萬套的保障房建設(shè)目標(biāo)中，政府600多億元的專項(xiàng)輔助資金僅能覆蓋11%的建筑成本和7%的總成本。保障性住房對(duì)信托等融資方式的介入就顯得尤為迫切。

        滬上某信托公司負(fù)責(zé)人表示，信托公司愿意響應(yīng)國(guó)家政策參與保障房項(xiàng)目。由于信托平臺(tái)的特殊性，合作方式靈活成為其參與的最大優(yōu)勢(shì)。

        據(jù)悉，目前天津市已經(jīng)搭建了全國(guó)首只保障性住房投資基金，通過信托平臺(tái)募集資金投資于保障性住房項(xiàng)目，明年募資規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到16億元，成為信托公司介入保障性住房建設(shè)的樣本之一。

收益率瓶頸待破

        “集合信托產(chǎn)品之所以吸引客戶投資就是源于高收益，目前房地產(chǎn)的集合信托產(chǎn)品收益率有的已經(jīng)突破20%，一旦標(biāo)的改為廉租房，要實(shí)現(xiàn)高收益不太現(xiàn)實(shí)。”至于保障性住房未來是否有望和商業(yè)地產(chǎn)一起，占據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的半壁江山，諾亞財(cái)富高級(jí)研究員李要深認(rèn)為，目前來看很難實(shí)現(xiàn)，其瓶頸主要集中在收益率，其中房地產(chǎn)信托介入廉租房的動(dòng)力依然不足。

        “保障性住房項(xiàng)目的特點(diǎn)是低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)率，信托公司一旦介入，如何提高回報(bào)率成為這類信托產(chǎn)品銷售面臨的一大難題。”李要深指出。

        高盛分析師認(rèn)為，保障性住房項(xiàng)目的回報(bào)率極低或者為負(fù)，而且在很多情況下甚至在長(zhǎng)期內(nèi)無法做到自給自足，滿足自身的資金需要。

        對(duì)開發(fā)商而言，高盛報(bào)告中指出，相較商品房的利潤(rùn)率，保障性住房的利潤(rùn)率低很多，這使得開發(fā)商積極性不高，目前大部分在建項(xiàng)目都是在地方政府監(jiān)督下由國(guó)有企業(yè)承擔(dān)的。

        “信托公司介入保障性住房項(xiàng)目，和介入商業(yè)地產(chǎn)的操作方法一樣，但是如果要提高信托公司的積極性，還有待地方政府提供更加靈活的政策。”一位信托公司從事實(shí)務(wù)的人士指出。

        滬上某信托公司負(fù)責(zé)人透露，目前信托公司介入保障房仍停留在建設(shè)階段，建好后政府接管項(xiàng)目、信托公司退出。信托公司的收益依靠地方財(cái)政補(bǔ)貼，一般收益率能超過10%，但還是比不上房地產(chǎn)信托目前15%以上的年化收益率水平。

保障房建設(shè)前景仍被看好

        不過上述信托公司負(fù)責(zé)人依然看好保障性住房的前景，“信托公司的視野不應(yīng)該只停留在保障性住房本身，社區(qū)建好后一旦吸引人氣，只要再將社區(qū)配套的商業(yè)做好，形成規(guī)模效應(yīng)，項(xiàng)目收益率依然可觀。”

        “各地方政府對(duì)保障房的政策也不盡相同，如深圳提出經(jīng)濟(jì)適用房的20%至30%可以按照商品房銷售，這類項(xiàng)目的收益率依然可觀。”

        “可行的辦法一是加大財(cái)政收入補(bǔ)貼力度，或者參照此前新加坡和中國(guó)香港地區(qū)的做法，將保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行打包，這樣既能吸引長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資者，商業(yè)地產(chǎn)的加入又有助于提高收益率。”

        摩根大通董事總經(jīng)理李晶亦看好保障房項(xiàng)目的前景，李晶認(rèn)為，保障性住房的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于表面水平，且擁有諸多便利，如更多的貸款渠道、貸款更容易以及審批更快。

        李晶還指出，在商品房市場(chǎng)繁榮時(shí)期對(duì)開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。“因商品房?jī)r(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場(chǎng)的需求空前加大。



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