2010-12-08 01:43:21
每經(jīng)記者 印崢嶸 發(fā)自上海
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，以及銀監(jiān)會下發(fā)的《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，房地產(chǎn)信托不復此前的火熱態(tài)勢。與此同時，保障性住房卻出現(xiàn)日益“缺血”的跡象。住建部日前表示，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套，這一數(shù)據(jù)較之今年的580萬套提升了72.4%，保障房建設的資金缺口問題日漸凸顯，信托是否應當在這種情況下介入政策鼓勵的保障性住房建設當中？據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，信托公司和REITs（房地產(chǎn)信托基金）均較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業(yè)地產(chǎn)更低的特點成為信托的主要顧慮。專家認為，加強財政補貼力度以及將保障性住房與商業(yè)地產(chǎn)進行打包或可解決這一問題。
隨著2011年保障性住房項目擴容至1000萬套，保障房建設的資金缺口問題凸顯，由此，業(yè)內(nèi)對信托等平臺發(fā)揮資金募集功能、介入保障房項目以緩解其融資壓力的呼聲愈發(fā)熱烈。
《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)狀看，保障性住房的收益率比商業(yè)地產(chǎn)低，這成為信托公司介入的主要瓶頸，但信托業(yè)內(nèi)人士透露，隨著地方政府政策和合作模式趨于靈活，他們對保障性住房的前景仍然看好。
信托公司解渴保障房建設資金
近日，銀監(jiān)會下發(fā)《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，多家信托公司暫停房地產(chǎn)類信托業(yè)務。
諾亞財富數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日的一周，市場上沒有新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出。因為房地產(chǎn)信托的暫時消失，信托產(chǎn)品發(fā)行急劇下降，產(chǎn)品募集規(guī)模整體偏低。
隨著信托公司介入商業(yè)地產(chǎn)項目的風險逐漸浮出水面，分析人士指出，信托公司介入政策鼓勵的保障性住房項目已有了很大的遐想空間。
最新消息顯示，明年全國保障性安居工程住房建設規(guī)模將高達1000萬套，相比2010年增長72.4%，而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。
2010年保障性安居工程預計投資超過8000億元，2011年保障性安居工程投資初步估算為1.4萬億元，占2011年全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的近30%。
與之相對應的是，上述龐大的保障性住房建設計劃面臨巨大的資金缺口。高盛分析人士指出，今年580萬套的保障房建設目標中，政府600多億元的專項輔助資金僅能覆蓋11%的建筑成本和7%的總成本。保障性住房對信托等融資方式的介入就顯得尤為迫切。
滬上某信托公司負責人表示，信托公司愿意響應國家政策參與保障房項目。由于信托平臺的特殊性，合作方式靈活成為其參與的最大優(yōu)勢。
據(jù)悉，目前天津市已經(jīng)搭建了全國首只保障性住房投資基金，通過信托平臺募集資金投資于保障性住房項目，明年募資規(guī)模預計將達到16億元，成為信托公司介入保障性住房建設的樣本之一。
收益率瓶頸待破
“集合信托產(chǎn)品之所以吸引客戶投資就是源于高收益，目前房地產(chǎn)的集合信托產(chǎn)品收益率有的已經(jīng)突破20%，一旦標的改為廉租房，要實現(xiàn)高收益不太現(xiàn)實。”至于保障性住房未來是否有望和商業(yè)地產(chǎn)一起，占據(jù)房地產(chǎn)信托計劃的半壁江山，諾亞財富高級研究員李要深認為，目前來看很難實現(xiàn)，其瓶頸主要集中在收益率，其中房地產(chǎn)信托介入廉租房的動力依然不足。
“保障性住房項目的特點是低風險、低回報率，信托公司一旦介入，如何提高回報率成為這類信托產(chǎn)品銷售面臨的一大難題。”李要深指出。
高盛分析師認為，保障性住房項目的回報率極低或者為負，而且在很多情況下甚至在長期內(nèi)無法做到自給自足，滿足自身的資金需要。
對開發(fā)商而言，高盛報告中指出，相較商品房的利潤率，保障性住房的利潤率低很多，這使得開發(fā)商積極性不高，目前大部分在建項目都是在地方政府監(jiān)督下由國有企業(yè)承擔的。
“信托公司介入保障性住房項目，和介入商業(yè)地產(chǎn)的操作方法一樣，但是如果要提高信托公司的積極性，還有待地方政府提供更加靈活的政策。”一位信托公司從事實務的人士指出。
滬上某信托公司負責人透露，目前信托公司介入保障房仍停留在建設階段，建好后政府接管項目、信托公司退出。信托公司的收益依靠地方財政補貼，一般收益率能超過10%，但還是比不上房地產(chǎn)信托目前15%以上的年化收益率水平。
保障房建設前景仍被看好
不過上述信托公司負責人依然看好保障性住房的前景，“信托公司的視野不應該只停留在保障性住房本身，社區(qū)建好后一旦吸引人氣，只要再將社區(qū)配套的商業(yè)做好，形成規(guī)模效應，項目收益率依然可觀。”
“各地方政府對保障房的政策也不盡相同，如深圳提出經(jīng)濟適用房的20%至30%可以按照商品房銷售，這類項目的收益率依然可觀。”
“可行的辦法一是加大財政收入補貼力度，或者參照此前新加坡和中國香港地區(qū)的做法，將保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)進行打包，這樣既能吸引長期穩(wěn)健的投資者，商業(yè)地產(chǎn)的加入又有助于提高收益率。”
摩根大通董事總經(jīng)理李晶亦看好保障房項目的前景，李晶認為，保障性住房的投資回報遠高于表面水平，且擁有諸多便利，如更多的貸款渠道、貸款更容易以及審批更快。
李晶還指出，在商品房市場繁榮時期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。“因商品房價格已達到多數(shù)人無法承擔的水平，保障性住房市場的需求空前加大。
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