今年7萬億資金涌向開發(fā)商 土地市場成吸金池

　　今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為5.69萬億元，已經(jīng)接近去年5.71萬億元的水平，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量有望接近7萬億元。與此同時，上海、北京的土地出讓金收入已經(jīng)提前跨入千億元門檻，大連和天津也有望在年底加入千億土地財政俱樂部。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕，如果有效引導(dǎo)資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，勢必增加樓市供給，進而改善供求關(guān)系緊張的局面。

　　流動性總量不減

　　自4月份地產(chǎn)調(diào)控開始后，樓市各項政策持續(xù)收緊。在個人房地產(chǎn)貸款緊縮的同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為調(diào)控樓市“銀根”的手段之一。盡管各大銀行紛紛表示嚴(yán)控開發(fā)貸款，但是今年前10月的樓市流動性總量卻并未呈現(xiàn)明顯緊縮趨勢。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，國內(nèi)貸款10443億元，同比增長26.3%。

　　細看統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10月的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，新增國內(nèi)貸款數(shù)額一直保持同比增長的態(tài)勢。5月份房地產(chǎn)開發(fā)資金中的新增國內(nèi)貸款同比增速達到63.17%。盡管隨著調(diào)控深入，6月份新增國內(nèi)貸款同比僅增長0.34%，但這一增速自下半年開始又有所回升。

　　“9·29”新政出臺后，樓市調(diào)控再掀波瀾，不過10月的樓市“銀根”卻未明顯收緊。10月房地產(chǎn)開發(fā)資金中新增國內(nèi)貸款1044.72億元，環(huán)比9月上漲了11.34%，較去年同期增長了18.83%。房地產(chǎn)新增國內(nèi)貸款在7、8、9月后重新躍回千億元以上。

　　海通證券研究員涂力磊指出，1-10月全國房地產(chǎn)資金來源總量達到56923億元，較去年同期增長32%。他樂觀預(yù)計，根據(jù)前10月的增速，全年資金總量有望達到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發(fā)商資金面依舊處于可控狀態(tài)。

　　盡管統(tǒng)計口徑有所不同，但是央行每季度發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告也從另一個側(cè)面反映了樓市“銀根”的變化情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點；房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的20.5%，比上年末高1.3個百分點。

　　盡管商業(yè)銀行加大了對各項房貸的控制力度。不過，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款并沒有完全說“不”。一位國有大型銀行省分行的信貸人員告訴中國證券報記者，該行今年對公貸款計劃量約350億元，其中房地產(chǎn)貸款是主要投向。“目前已經(jīng)完成全年計劃的95%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初還新增了29億元的規(guī)模。”該人士透露。

　　“雖然新增房地產(chǎn)貸款的增速在政策影響下出現(xiàn)下滑，不過從總量上看，今年房地產(chǎn)的資金量仍較去年有了較大提高。行業(yè)內(nèi)的流動性或?qū)⑷趸{(diào)控政策的實施效果。”某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

　　千億土地財政俱樂部擴容

　　一方面是樓市流動性充裕、地產(chǎn)商整體資金面無大礙，另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然，土地市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，今年前11個月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價達到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價總計928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經(jīng)突破千億元，一舉超過2009年和2008年全年數(shù)額。

　　無獨有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經(jīng)達到1366.49億元，高居全國之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際，大連和天津的土地收入也已經(jīng)達到900億元左右，突破千億大關(guān)近在咫尺。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費達8006億元，同比增長79.2%，占開發(fā)投資的比重達21%，全年預(yù)計將突破1萬億元。

　　國土資源部公布的《2010年住房用地供應(yīng)計劃》顯示，今年30個省區(qū)市全國住宅用地的計劃供應(yīng)量超過18萬公頃，是2009年全國住宅用地實際供應(yīng)量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應(yīng)的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管今年土地供應(yīng)計劃量激增，但是從前11個月的土地供應(yīng)情況看，大部分城市距離年初制定的目標(biāo)還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。

　　在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供應(yīng)迎來“井噴”，共成交住宅類地塊15宗，供應(yīng)面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達到了552公頃，創(chuàng)下北京單月土地供應(yīng)的歷史新高。

　　雖然在供應(yīng)放量以及調(diào)控政策的影響下，土地市場熱度有所降溫，成交樓面地價較調(diào)控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價不降反升。

　　以北京市為例，前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元/平方米，較去年增長了15.52%。部分熱點區(qū)域的土地價格則仍然維持在高位。11月最后一周，全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中，杭州楊家牌樓Ａ地塊的樓面地價高達25297元/平方米。

　　“土地成本已經(jīng)成為開發(fā)商各項成本中漲幅最大的項目。”一位二線城市的房地產(chǎn)上市公司董秘在接受中國證券報記者采訪時表示，公司正在建設(shè)開發(fā)的某項目拿地成本僅為600元/平方米，而今年拿下位置更偏遠的新項目用地的土地價格已經(jīng)達到2700元/平方米。“項目建成后的成本在6400元-6600元，周邊房價則在7500元左右，成本壓力很大。”該人士坦言，“土地價格快速增長，開發(fā)商已經(jīng)很難單純憑借銷售回籠的資金和本金滿足再生產(chǎn)的過程，只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸。”

　　大房企海外“屯冬糧”

　　本報記者 周文天

　　今年以來，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的融資通道陸續(xù)被收緊。在國際熱錢洶涌的背景下，有條件的地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向海外融資，廣備“冬糧”，而中小房企則求助民間高息借款。

　　海外融資逾200億美元

　　二次調(diào)控讓部分房企的資金鏈逐步收緊，在關(guān)閉資本市場直接融資渠道、限購控制銷售之后，近日銀監(jiān)會又出臺《信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險提示的通知》，讓地產(chǎn)信托陷入被叫停的危險，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了枷鎖。

　　在此情況下，不少房企將融資對象瞄準(zhǔn)香港的海外資金。從10月下旬開始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮出水面。

　　10月25日恒盛地產(chǎn)公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款。11月2日，中國海外傳出在海外發(fā)債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元、利率13％的額外優(yōu)先票據(jù)。11月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請，把40億美元債務(wù)工具計劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市，票據(jù)將于11月26日起計的1年內(nèi)發(fā)行。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，10月底至今的這一波海外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模已超過200億美元。

　　以恒盛地產(chǎn)為例，10月中下旬，該公司已經(jīng)第三次融資。值得注意的是，恒盛地產(chǎn)頻繁向海外融資的行動，代表了一些房企尋求資本支持的新“錢途”。

　　除恒盛地產(chǎn)之外，寶華地產(chǎn)、方興地產(chǎn)都先后向海外進行融資。9月19日寶龍地產(chǎn)稱，將發(fā)行總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)。9月28日方興地產(chǎn)公告稱，公司擬發(fā)行5億美元的次級可轉(zhuǎn)股債券，于2015年到期。這是方興地產(chǎn)今年以來首次推出大規(guī)模融資計劃。

　　“4%、5.75%的低息貸款現(xiàn)在已經(jīng)非常少見。”一投行人士稱，雖然在香港等海外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經(jīng)非常之高。

　　事實上，8%-13%的高息貸款，已經(jīng)是今年內(nèi)地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調(diào)控剛開始，花樣年就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒大等公司發(fā)債融資的利息也高達13%。

　　一地產(chǎn)商表示，融資渠道明年可能會更緊，趕緊備足糧草。明年的資金狀況將成為行業(yè)競爭的關(guān)鍵因素。

　　地下錢莊輸血

　　中國證券報記者從擔(dān)保公司、典當(dāng)行等獲悉，目前部分開發(fā)商紛紛加速尋找銀行外的融資渠道，民間借貸月利率更是一度攀升至6%，高出金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率近15倍。

　　樂貸網(wǎng)總經(jīng)理徐磊對中國證券報記者表示，公司幾乎每周都接到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“借錢”電話，包括濟南、濱州、濰坊、德州等地中小型地產(chǎn)商。他們最近貸出2000萬元一筆貸款給某地產(chǎn)商，月利息4％多。

　　在徐磊看來，與2009年樓市調(diào)控不同，今年開發(fā)商普遍覺得可以“撐”過去，于是敢于借錢。臨近年底，施工費等資金周轉(zhuǎn)困難，紛紛外出找錢。

　　樂貸網(wǎng)的一般貸款周期為3-6個月。據(jù)稱。目前有的地方民間借貸的月息高達5-6％。

　　一位不愿透露姓名的民間地產(chǎn)基金合伙人表示，“上門找我們的地產(chǎn)項目太多了，長期融資、短期過橋，各種需求都有。”

　　據(jù)介紹，有一個開發(fā)商拿下近5000萬元的項目，但由于受調(diào)控影響，無法像之前挪用其他銀行貸款支付地價。如果不繳納土地款，開發(fā)商就拿不到“四證”，時間拖得過久，可能遭遇地方政府的土地罰金，甚至收回土地。于是求助民間短期高利貸，最近像他一樣準(zhǔn)備“賭”一把的人很多。

　　“在宏觀調(diào)控的大背景下，銀行開發(fā)貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運作的開發(fā)商不禁感到壓力加大。于是，部分開發(fā)商開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。”一信用擔(dān)保公司負責(zé)人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小開發(fā)商找到擔(dān)保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動起來，后續(xù)項目就能無憂，否則，很可能成為爛尾項目。

　　樓市“銀根”尚有收緊空間

　　本報記者 林喆

　　樓市調(diào)控逐步趨嚴(yán)，但房地產(chǎn)信貸投放依然高增長。

　　近三個月來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月均資金來源合計維持在6000億元左右，其中國內(nèi)貸款并沒有出現(xiàn)下降趨勢，在全部新增貸款中的占比也明顯提高。業(yè)內(nèi)人士指出，“消費貸緊、開發(fā)貸松”是今年以來房地產(chǎn)信貸的主要特點，而作為房企融資主渠道的開發(fā)貸款仍有進一步收緊的空間。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源合計56923億元，同比增長32.0%，其中，國內(nèi)貸款10443億元，增長26.3%。8、9、10三個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的國內(nèi)貸款分別為921.22億元、938.33億元和1044.72億元，環(huán)比呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

　　央行貨幣政策執(zhí)行報告的數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)信貸規(guī)模上升的趨勢。今年一季度，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款新增3394億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個百分點；二季度，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款新增1094億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長期貸款的18.8%；三季度，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款新增1547億元，占全部產(chǎn)業(yè)中長期貸款的18.9%。

　　一季度是銀行信貸投放的傳統(tǒng)旺季，因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款相應(yīng)也比較高。4月中旬，國十條出臺后，房地產(chǎn)信貸投放有所降低，不過，從7月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款再現(xiàn)明顯的反彈趨勢。

　　從增量數(shù)據(jù)上看，今年以來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款確實有所降低。貸款同比增速已從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。但是，同比增速存在貸款基數(shù)的差異，其實，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的絕對數(shù)額并沒有顯著下降。

　　9月末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.1萬億元，同比增長32.9%，增速比6月末低7.3個百分點；但其中的房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點。

　　從2007年樓市調(diào)控開始，每年都會盛傳“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈告急”，但實際上，開發(fā)商從銀行獲得貸款每年都在增長。今年以來，國內(nèi)樓市面臨兩次調(diào)控，但是，前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款同比增長超過16%，在全部新增貸款中的占比提高6.7個百分點。

　　今年以來，商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。主要原因是，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率較高，屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各家銀行房貸沖動猶存；其次，房地產(chǎn)開發(fā)貸款直接影響房地產(chǎn)行業(yè)投資和開工率，進而影響樓市供給，如果簡單加以收緊，將不利于改善樓市緊張的供求關(guān)系。

　　但是，開發(fā)貸款不“結(jié)構(gòu)性收緊”，必然會影響樓市調(diào)控的效果。因此，業(yè)內(nèi)專家建議，提高開發(fā)貸款的申請門檻。以前，項目土地以自有資金獲取、項目公司自有資金占比不低于35%、四證齊全等即可申請辦理抵押貸款。今后，應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上，增加對開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)、項目銷售方面的約束，以有效打擊囤地、捂盤等行為，保證開發(fā)貸款直接用于項目開發(fā)、增加有效供給。另外，在開發(fā)資質(zhì)方面，開發(fā)貸款應(yīng)向大型品牌開發(fā)商傾向，以提高市場的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升開發(fā)效率。

　　新開工如火如荼

　　雖然面臨眾多調(diào)控政策，今年全國房地產(chǎn)市場新開工仍在如火如荼地進行。按照房地產(chǎn)行業(yè)周期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在明年中期陸續(xù)形成供應(yīng)，屆時房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到極大改善。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月全國新開工面積已經(jīng)累計達到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國的新開工面積同比增速就保持上漲趨勢，進入加速投資時期。5月份的新開工面積同比增幅達到102.56%，此后各月的同比增速也基本維持在50%以上。

　　從環(huán)比來看，7月份的新開工面積僅為1.17億平方米，為今年新開工的最低位。8、9月新開工面積均出現(xiàn)環(huán)比回升。不過10月份的新開工面積為1.23億平方米，環(huán)比9月下降了15.75%。

　　東方證券研究人士指出，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)超出市場預(yù)期。雖然由于房地產(chǎn)調(diào)控政策，房屋銷售面積環(huán)比下滑11.2%。在限期開發(fā)政策的限制下，房地產(chǎn)新開工面積將持續(xù)維持高位，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從2009年下半年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)新開工持續(xù)保持高增長，這些房源將在2011年3月后陸續(xù)上市，加上保障性住房也開始密集投入市場，房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅提升，供不應(yīng)求的局面將出現(xiàn)緩解。