房地產(chǎn)信托或只是曇花一現(xiàn)

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所  陳朋真

        近期，伴隨者房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托融資潮，房地產(chǎn)信托大熱。普益財(cái)富最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年8～10月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模高達(dá)349.54億元，而2009年全年的發(fā)行規(guī)模僅為312.72億元，且8、9、10三個(gè)月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率分別為9.80%、10.10%、10.57%，呈現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)。

        信托融資在開(kāi)發(fā)商的資金中究竟占有多大份額？向來(lái)以銀行貸款為主要資金來(lái)源的房地產(chǎn)企業(yè)是否真的從此以信托為生？市場(chǎng)真的發(fā)生了如此大的變化？這種繁榮景象是否具有持續(xù)性？

        公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2009年新增貸款9.59萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增5592億，占比6.01%；相比之下，2010年前三季度新增貸款6.30萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增5592億，占比8.88%，考慮到第四季度新增信貸額的下降和房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的減少，全年的比例會(huì)有所下降，但是高于2009年的概率仍然較大。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2010年前三季度集合類(lèi)房地產(chǎn)信托累計(jì)新增1044.55億元，同期開(kāi)發(fā)商向銀行的貸款為5592億元，兩者之比率為18.68%。這至少說(shuō)明三個(gè)問(wèn)題：信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響并沒(méi)有想象中那么大；銀行貸款依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的融資渠道；房地產(chǎn)信托是開(kāi)發(fā)商暫時(shí)的融資渠道，這種繁榮的景象不具有可持續(xù)性。

        其一，從融資方來(lái)看，開(kāi)發(fā)商遭遇政策寒冬，急需另覓融資渠道。2010年可以說(shuō)是地產(chǎn)政策年，從1月10日的“國(guó)十一條”、4月17日的“新國(guó)十條”到9月29日的“9.29”新政；從證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO、增發(fā)的限制到對(duì)重組的限制，這一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈異常緊張。危機(jī)之下，房地產(chǎn)信托成開(kāi)發(fā)商融通資金的  “救命稻草”。發(fā)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然能幫助開(kāi)發(fā)商盡快籌集資金，彌補(bǔ)銀行信貸的不足，但高額的融資成本也讓開(kāi)發(fā)商背負(fù)巨大的資金壓力。目前，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資的成本在10%～15%左右，高的則達(dá)到20%。然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深入，政策目標(biāo)已經(jīng)觸及自住型購(gòu)房需求，監(jiān)管層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心之大可見(jiàn)一斑，這種情況下房?jī)r(jià)下行的概率較大。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒過(guò)重，成交量慘淡，開(kāi)發(fā)商有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。城門(mén)失火，殃及池魚(yú)，以項(xiàng)目公司銷(xiāo)售回款為主要收益來(lái)源的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也可能面臨無(wú)法兌付的風(fēng)險(xiǎn)。

        其二，從中間方來(lái)看，凈資本為信托公司信托業(yè)務(wù)規(guī)模  “上枷鎖”。隨著《信托公司凈資本管理辦法》的實(shí)施，信托公司的信托業(yè)務(wù)規(guī)模將受到凈資本的嚴(yán)格限制，特別是對(duì)于房地產(chǎn)融資類(lèi)信托，銀監(jiān)會(huì)對(duì)其設(shè)置了較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，信托公司要想大這類(lèi)業(yè)務(wù)規(guī)模，必須擴(kuò)充資本。對(duì)于一些資本金較少、股東背景實(shí)力較弱的信托公司來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)擴(kuò)充資本困難重重，現(xiàn)實(shí)面前必然要壓縮信托業(yè)務(wù)規(guī)模，首當(dāng)其沖的就是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的融資類(lèi)房地產(chǎn)信托。

        近期房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的繁榮景象是開(kāi)發(fā)商在銀根緊縮、成交量清淡、銷(xiāo)售回款不足所導(dǎo)致的資金鏈緊張的情況下，另覓融資渠道的結(jié)果，具有偶然性。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)回歸常態(tài)、房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步趨于理性，暴利時(shí)代將一去不再，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有能力擔(dān)負(fù)如此高的融資成本，對(duì)于信托融資的需求會(huì)大幅下降，房地產(chǎn)信托也將隨之降溫。

        目前，市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為融資型，與銀行貸款區(qū)別不大，可以稱(chēng)之為“準(zhǔn)貸款”，信托公司過(guò)多的發(fā)行這種產(chǎn)品，從根本上偏離了信托主業(yè)，浪費(fèi)了“信托制度”這種寶貴的資源。信托公司應(yīng)該充分運(yùn)用信托制度的靈活性和投資領(lǐng)域的廣闊性特點(diǎn)，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)一些兼具創(chuàng)新型和投資型的信托產(chǎn)品，與銀行信貸形成良性互補(bǔ)。未來(lái)信托公司可主要開(kāi)展如房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）、房地產(chǎn)信托PE等創(chuàng)新型信托業(yè)務(wù)。



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