北京出臺預售款監(jiān)管辦法 嚴禁企業(yè)直接收存

　　從今年12月1日起,北京的購房者只須將預售資金存入專用監(jiān)管賬戶即可,而不必向企業(yè)繳納。

　　昨日（10月25日）,北京市出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）,規(guī)定商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管專用賬戶,保證優(yōu)先用于工程建設,嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。

　　這是繼青島、石家莊、武漢后,又一個出臺商品房預售資金監(jiān)管辦法的城市。據(jù)《每日經濟新聞》記者了解,早在今年8月,北京市的一些房企已拿到這份通知的原始版本。

　　來自業(yè)界的觀點認為,此舉的主要目的在于保證工程建設款,防止企業(yè)將預售資金用于拿地、開發(fā)其他項目等。受此影響,企業(yè)的資金壓力將進一步增大,或通過加快銷售的方式進行回款。

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　　上述《辦法》由北京市住建委、央行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局共同制定,報北京市政府批準出臺。北京市住建委表示,這是“落實中央調控措施、保證購房人權益不受侵害的一項重要舉措”。

　　按照要求,商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管專用賬戶,由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

　　在設立監(jiān)管專用賬戶時,企業(yè)需遵守“一個預售許可申請對應一個賬戶”的原則,并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。

　　《辦法》還明確,商品房預售時,購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。

　　這意味著,超過千億規(guī)模的預售資金將?？顚Ｓ?不再流入土地市場和其他項目的開發(fā)中。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年前三季度,北京房地產開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元,其中定金及預收款為1020.7億元。

　　我國的預售制度于1994年建立,按照要求,預售款需用于項目工程建設。但由于缺乏有效的監(jiān)管,企業(yè)通常將這部分資金用于拿地、融資、開發(fā)其他項目等,并容易導致工程爛尾、項目延期等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　今年4月,住建部發(fā)布通知,再次強調“商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機構負責監(jiān)管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設”。

　　在預售資金的使用上,北京市的上述新規(guī)規(guī)定,開發(fā)商使用預售資金時,需要按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個節(jié)點進行申請,每個節(jié)點有固定的用款額度。

　　房企資金鏈再收緊

　　“在企業(yè)獲得資金的所有渠道中,定金和預售款是成本最低的?！?span alt='http://stockdata.stock.hexun.com/600240.shtml' onmouseover=showImage('stock','1_600240',this,event,'1770') target='_blank'>華業(yè)地產(600240)副總裁陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示,加強預售款管理,將對資金密集型的房地產業(yè)帶來很大影響。

　　由于項目較多、業(yè)務布局廣泛,房地產企業(yè)對資金的需求量很大。但同時,貸款或融資程序相對繁瑣,所需時間較長,對大型房企來說,為統(tǒng)籌安排資金而挪用預售款的現(xiàn)象并不少見。

　　北京市房地產業(yè)協(xié)會副秘書長陳志也表示,加強預售款監(jiān)管,將會有效遏制“用一個項目的錢開發(fā)多個項目”的現(xiàn)象,同時還將對大型房企的資金狀況帶來一定影響。

　　中原地產三級研究總監(jiān)張大偉認為,加強預售款管理,影響不亞于將企業(yè)自有資金率提高5個百分點。

　　監(jiān)管難題待破解

　　預售款制度如何監(jiān)管,并促使其有效落實,目前成為了業(yè)界關注的難題。在2007年和2008年上半年房地產市場大熱時,各地曾表態(tài)加強商品房預售款的管理,但隨著國際金融危機爆發(fā),以及由此引發(fā)的樓市低迷,遂暫時擱淺。直到去年市場回暖,這一建議再次被提起。

　　在北京出臺的上述《辦法》中,規(guī)定幾種監(jiān)管方式。其中,房企若存在違法違規(guī)行為導致工程停工、預售項目存在嚴重質量問題、預售項目未按期交付使用等,預售資金的撥付將被暫停。

　　同時,房企直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶、未按規(guī)定使用資金,以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等現(xiàn)象,將被暫停其在北京市所有項目的預售,并予以公示。

　　一位業(yè)內人士表示此前深圳曾建立了商品房預售款監(jiān)管制度,但終因執(zhí)行的疏漏而擱淺。而北京新政的執(zhí)行情況,同樣有待觀察。

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