張海英：監(jiān)管預(yù)售金不如廢除預(yù)售制

張海英

        北京最新出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此《辦法》將于12月1日起實(shí)行。

        作為樓市調(diào)控政策的一部分，“預(yù)售金?？顚Ｓ谩币呀?jīng)成為不少城市的政策選擇，除了北京，成都、青島等城市已先行一步。這一舉措既避免樓市大調(diào)之下出現(xiàn)“爛尾樓”損害購(gòu)房者權(quán)益，也能讓開(kāi)發(fā)商資金鏈條繃緊，促使房?jī)r(jià)回落。不過(guò)，與其在預(yù)售金監(jiān)管上動(dòng)腦筋，不如直接取消預(yù)售制。世界上似乎只有一種商品是在完全看不到實(shí)物的情況下，僅憑一張規(guī)劃圖和說(shuō)明書(shū)來(lái)交易，那就是住宅。這種離奇的交易方式盡管也存在于一些國(guó)家，但沒(méi)有一個(gè)國(guó)家樓市像我們樓市這樣混亂：重復(fù)預(yù)售、再抵押騙貸、“貨不對(duì)板”、“爛尾樓”……

        預(yù)售制始于1994年，當(dāng)時(shí)建設(shè)部出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理辦法》提出建立商品房預(yù)售許可制度，旨在解決我國(guó)住房制度改革初期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應(yīng)不足的問(wèn)題。十幾年過(guò)去了，資本積累豐厚和融資方式多樣化，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題目前基本不存在，否則，開(kāi)發(fā)商不會(huì)擁有這么多的財(cái)富。

        至于商品房供應(yīng)不足的問(wèn)題，其實(shí)是一個(gè)綜合原因，沒(méi)有預(yù)售制會(huì)供應(yīng)不足，有預(yù)售制也會(huì)供應(yīng)不足，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)投資投機(jī)欲望膨脹的今天，有多少房產(chǎn)都有可能變?yōu)橥顿Y品，投機(jī)性需求是無(wú)止境的?？梢哉f(shuō)，今天預(yù)售制的存在已經(jīng)沒(méi)有多少意義了。

        可能有人會(huì)說(shuō)，2009年中國(guó)期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%（10年前這一比例僅為40%），住宅預(yù)售已成為我國(guó)主要的房屋銷售方式。但這樣的銷售方式是可以改變的，而且，這一銷售方式既沒(méi)有增加房屋供應(yīng)，也沒(méi)有讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商拿著預(yù)售金未必就會(huì)投入再生產(chǎn)，反而有了囤地炒房的資金。

        有人稱，取消預(yù)售房制度從直接效果來(lái)說(shuō)，它將使開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售得到充足的理由，對(duì)于目前的房?jī)r(jià)只能起到助漲作用。這是想當(dāng)然的說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商之所以捂盤(pán)惜售，也是因?yàn)榭诖镉蓄A(yù)售金所以心里不慌，開(kāi)發(fā)商一旦周轉(zhuǎn)資金緊張，還有心捂盤(pán)惜售、推高房?jī)r(jià)嗎？

        過(guò)去幾年，取消預(yù)售制的呼聲不斷，但總有人為預(yù)售制存在找理由，認(rèn)為時(shí)機(jī)不成熟，但我認(rèn)為現(xiàn)在時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，因?yàn)槎糁品績(jī)r(jià)上漲的政策不斷出臺(tái)，取消預(yù)售制之后房?jī)r(jià)即便上漲，也有各種降火之“藥”備著。再說(shuō)，對(duì)于預(yù)售制帶來(lái)的問(wèn)題，長(zhǎng)痛不如短痛。另外，廣西南寧要率先試點(diǎn)取消預(yù)售制，也說(shuō)明預(yù)售制離進(jìn)墳?zāi)共贿h(yuǎn)了。



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