保障房投資大舉提速 兩類公司受益

每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        隨著8、9月樓市的回暖，輿論對前期調(diào)控的效果質(zhì)疑聲不斷，此時(shí)中央再度加碼調(diào)控，同時(shí)對保障房建設(shè)力度空前加大，多次強(qiáng)調(diào)要求各地9月底保障房項(xiàng)目必須100%開工，2010年末建成或基本建成要達(dá)到60%以上。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全年將完成6700億元左右的投資，在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。巨大的投資將會給行業(yè)中的公司帶來良好的盈利機(jī)會，哪些板塊或個(gè)股值得關(guān)注呢？

保障房投資遠(yuǎn)超歷史水平

        據(jù)住建部網(wǎng)站披露，今年1至9月，中國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計(jì)劃580萬套的90%。這是繼中央強(qiáng)調(diào)各地9月底保障房項(xiàng)目必須100%開工，2010年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上之后，保障房完成的最新進(jìn)展情況。

        9月19日，來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息稱，今年保障房已完成投資4700億元。華創(chuàng)證券分析師指出，按照今年保障房的開工情況，預(yù)計(jì)全年將完成6700億元左右，占商品住宅投資的比重將達(dá)到30%左右，將遠(yuǎn)超歷史水平。同時(shí)，今年保障房投資完成額將超預(yù)期，不僅可以大幅度對沖預(yù)期中的商品房投資回落對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響，而且也將是本輪調(diào)控能夠繼續(xù)深入的有力支持。

        為了進(jìn)一步加快保障房投資力度，據(jù)了解，今年10月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門公布各地保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展情況。對開工率過低的地區(qū)，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負(fù)責(zé)人。年底，有關(guān)部門將對各地進(jìn)行考核，對沒有完成任務(wù)的負(fù)責(zé)人通報(bào)批評，直至問責(zé)。顯然，在一系列政策力推之下，保障房建設(shè)力度空前。

保障房成地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定收入

        所謂保障房，是與商品房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保障房建設(shè)和商品房的一個(gè)最大不同點(diǎn)，是在建設(shè)過程中，占成本最大的土地由政府無償劃撥。地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成后，政府支付開發(fā)成本后全部收回自售。

        一家有多次保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府給予的利潤一般為建安成本的5%（包含了管理費(fèi)）。

        據(jù)了解，建安成本在一線城市約為2200元每平方米，二線城市約為2000元每平方米，三線城市約為1800元每平方米，并沒有太大差異。導(dǎo)致各地房地產(chǎn)價(jià)格差異巨大的是其中的土地成本。按照平均價(jià)格每平方米2000元計(jì)算，建設(shè)一平方米保障房，開發(fā)商可以獲得利潤約100元左右。

        上海證券資深策略分析師蔡鈞毅指出，政府對保障房建設(shè)的款項(xiàng)一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項(xiàng)目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。

        另外，比較保障房項(xiàng)目和商品房項(xiàng)目中政府獲得的收入，保障房項(xiàng)目中政府獲得的收益并不比商品房項(xiàng)目低，在售價(jià)合適的情況下，甚至可以獲得更高的正收益。從財(cái)政管理體制角度看，由于政府保障房項(xiàng)目收入并不進(jìn)入土地出讓金專戶，各地對資金的支配性更高。

        上述地產(chǎn)公司高層認(rèn)為，顯然保障房對于政府來說可謂一個(gè)收益不低的利潤項(xiàng)目，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與商品住宅毛利率20%至30%相比，保障房利潤率相對較低，但保障房由于有政府支持，風(fēng)險(xiǎn)很小，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定利潤。

兩類公司受益于保障房建設(shè)

        華創(chuàng)證券分析師指出，保障房的大規(guī)模建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“住宅供應(yīng)雙軌體系”和平抑房價(jià)的關(guān)鍵。因此保障房建設(shè)目標(biāo)的完成將有助于避免商品房市場頻繁陷于被調(diào)控的困境，從而避免商品房成交量和房價(jià)的大起大落，這將為上市房企經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長帶來保障。

        其次水泥行業(yè)也將受益，華泰聯(lián)合證券認(rèn)為，隨著施工旺季的到來，短期內(nèi)保障房建設(shè)或大舉提速，從而支撐水泥價(jià)格高位運(yùn)行。長期來看，行業(yè)并購整合將提升集中度，商品房銷量超預(yù)期大幅回升都有利于水泥股，而水泥股目前估值較低，因此可以逐漸增加對水泥股的配置。推薦海螺水泥（600585，收盤價(jià)24.30元）、太行水泥（600553，收盤價(jià)12.69元）、青松建化（600425，收盤價(jià)19.00元）、祁連山（600720，收盤價(jià)17.65元）等。

        一位大型私募研究人員指出，保障房由于自項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小等優(yōu)勢，將逐漸成為地產(chǎn)公司穩(wěn)定的收入來源。同時(shí)，各大行業(yè)公司紛紛加快進(jìn)軍保障房建設(shè)，如招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)20.17元），萬科（000002，收盤價(jià)9.55元），棲霞建設(shè)等等，機(jī)械行業(yè)的康力電梯等等。該研究員同時(shí)表示，目前參與保障房項(xiàng)目的公司并不多，在房地產(chǎn)企業(yè)中，在保障房建設(shè)方面比較有經(jīng)驗(yàn)的有棲霞建設(shè)，直接受益于保障房電梯項(xiàng)目的有康力電梯，間接受益于保障房項(xiàng)目的有海螺水泥等。

相關(guān)受益公司

康力電梯  受益于保障房電梯項(xiàng)目

        康力電梯  （002367，收盤價(jià)26.01元）已經(jīng)在無錫一個(gè)保障房項(xiàng)目中獲得電梯訂單，數(shù)量大約在100臺左右，預(yù)計(jì)將帶來營業(yè)收入大約為3000萬元，目前已經(jīng)處于開工安裝階段。

        公司證券辦公室人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于康力電梯是國產(chǎn)電梯，保障房市場價(jià)格相對同級別的商品房來說價(jià)格比較低，考慮成本因素，國內(nèi)電梯廠商生產(chǎn)的電梯性價(jià)比就體現(xiàn)出來了，進(jìn)而公司更加容易獲得保障房電梯項(xiàng)目?？盗﹄娞輰⒃谖磥磉M(jìn)一步開拓保障房電梯項(xiàng)目，這方面公司競爭優(yōu)勢相對來說比較明顯。

        湘財(cái)證券在研究報(bào)告中指出，康力電梯在手訂單充裕，2011年業(yè)績已經(jīng)提前鎖定，公司目前在手訂單達(dá)到13億元，大大超出2009年全年?duì)I收8.2億元的銷售收入。

棲霞建設(shè)  盈利模式趨于多元化

        棲霞建設(shè)  （600533，收盤價(jià)6.17元）在南京、蘇州、無錫等城市儲備項(xiàng)目建筑面積約200多萬平方米。

        據(jù)了解，在”招拍掛“拿地風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，公司開始積極探索，尋求多渠道的拿地方式，目前公司擬承擔(dān)南京市棲霞區(qū)西花崗經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積約107萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約48億元。另外，公司獲得了邁燕地區(qū)的城中村改造項(xiàng)目，公司盈利模式趨于多元化。

        廣發(fā)證券指出，在目前商品房市場風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，通過加強(qiáng)對保障房的建設(shè)，有利于提高公司資金利用率和現(xiàn)金流，有利于平滑單純商品房開發(fā)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。從2003年至2009年，營業(yè)收入復(fù)合增長率為28.88%；凈利潤復(fù)合增長率為21.17%，公司一直都表現(xiàn)出良好的成長性。

        同時(shí)，根據(jù)對公司現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)、銷售及結(jié)算交付進(jìn)程，預(yù)計(jì)公司2011年至2012年的營業(yè)收入將穩(wěn)步增長，對應(yīng)每股收益分別為0.32元、0.48元及0.69元。



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