二次調(diào)控要斷違規(guī)房企銀根 資金壓力或促開發(fā)商低頭

　　在國慶長假之前，有關(guān)部委再出重拳調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)對違法違規(guī)房企暫停融資和購地，同時“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查”。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的二次調(diào)控，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將再次面臨資金的壓力。

　　上半程調(diào)控未動開發(fā)商筋骨

　?。乖拢玻谷胀黹g，國家有關(guān)部委分別出臺進(jìn)一步樓市調(diào)控措施，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至３０％及以上、限制購房套數(shù)及調(diào)整契稅等條款，比以往政策更為嚴(yán)厲，因此也被業(yè)界視為年內(nèi)的第二次調(diào)控。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，從國家統(tǒng)計局公布的７０個大中城市房地產(chǎn)運(yùn)行情況來看，上半程調(diào)控雖抑制了房價過快上漲，但對開發(fā)商來說并未傷筋動骨，尤其在８、９月間，各地樓市量價齊升，排隊購房現(xiàn)象日漸增多，讓決策層不得不考慮“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季出現(xiàn)報復(fù)性反彈給鞏固調(diào)控效果帶來的不利影響。

　　從萬科公布的８月份銷售業(yè)績來看，８月份銷售金額較去年同期增加了１４９％，單月銷售過百億元。正是“不差錢”的底氣讓萬科８月份在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地１６６．５公頃，購地金額高達(dá)７８億元。

　?。乖乱潦?，土地市場陡然升溫，９月２日，廣州番禺中心南區(qū)一地塊被廣州城建以樓面價７２８２元／平方米取得，番禺住宅用地樓板價新高再度被刷新。９月８日，香港九龍倉集團(tuán)旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價４８．２８億元，折合樓板價３５４９０元／平方米，創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價新高。此外，萬達(dá)將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段２幅商住用地收入賬下，４７公頃的土地總價達(dá)７６億元，成為該地區(qū)新總價新高。

　　中原集團(tuán)研究中心董事程澐也認(rèn)為，房價再次上漲和地價新高被刷新雙重因素加速了本次調(diào)控政策的出臺。

　　開發(fā)商資金壓力繼續(xù)加大

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，此次調(diào)控明確提出，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管力度，如有違法違規(guī)記錄，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等，措辭更為嚴(yán)厲。對開發(fā)商而言，這意味著一旦違規(guī)就將被切斷“銀根”，強(qiáng)有力的處罰將起到明顯的震懾作用。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布中期業(yè)績的１１２家Ａ股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為－７８３．６億元，較一季度末的－４０５．６億元增加了３７８億元，較２００９年同期的３４９．６億元增加了１１３３．２億元。共有７７家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，比２００９年末的３５家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，說明整個行業(yè)資金吃緊。從負(fù)債來看也不容樂觀，這些地產(chǎn)公司上半年負(fù)債總額達(dá)到７９４４億元，較一季度末和２００９年末分別增加了６０１億元和１２６０億元。

　　一家房地產(chǎn)上市公司高管告訴記者，事實上發(fā)行股票、公司債券等融資渠道自去年１１月以來就已基本關(guān)閉了，萬科、招商地產(chǎn)、世茂、蘇寧環(huán)球等多家房企增發(fā)方案都已停止。而且房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款難度也加大。

　　長江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，近期雖有保險資金獲準(zhǔn)進(jìn)入不動產(chǎn)行業(yè)的利好消息，但遠(yuǎn)水難解近渴。總體上，國內(nèi)房企的融資渠道正逐步收緊。國家統(tǒng)計局公布的月度數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金中所占比重已從年初的３４％增加到８月的３７％。

　　據(jù)介紹，在資金壓力下，一些房企已開始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應(yīng)用。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，房企海外融資超過９００億港元，遠(yuǎn)超過去３年的平均水平。但房企海外融資代價也十分高昂。從發(fā)債的利率看，今年房企發(fā)債利率區(qū)間已從８％－９％上升至１３％－１４％。

　　此次調(diào)控政策還要求，“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查”。程澐認(rèn)為，如果各地加強(qiáng)對此項政策的執(zhí)行力度，勢必對高端住宅項目產(chǎn)生較大的影響，也會進(jìn)一步擠壓開發(fā)商的利潤空間。

　　樓市或再次陷入觀望期

　　北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，新政策在國慶黃金周之前出臺，將使第二波觀望迅速形成，成交量有可能出現(xiàn)急剎車，很可能成為最近幾年來最“冷”的黃金周，市場將再度回歸理性。

　　多家機(jī)構(gòu)分析師也向記者表示，新政策的出臺將使得購房者“主動”或者“被動”的陷入觀望。

    政策中關(guān)于首套房屋首付３０％的規(guī)定、關(guān)于契稅和個人所得稅優(yōu)惠的取消都將增加購房成本，影響購房人的購房計劃；而房產(chǎn)稅、保障房的增加將影響市場對房價上漲預(yù)期，使得購房人主動推遲購房計劃。開發(fā)商在資金壓力下，或不得不再次采取促銷手段回籠資金。

　　楊紅旭也認(rèn)為，這一波緊縮型調(diào)控后，房地產(chǎn)市場將再度降溫，十月份的市場表現(xiàn)將比九月份差一些。今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量估計將比８－９月份略有回落，房價上漲的動力減退，基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調(diào)。

　　多家券商紛紛出具報告認(rèn)為，新政策抑制房價上漲有利于地產(chǎn)股價企穩(wěn)，盡管被認(rèn)為是重大利空的房產(chǎn)稅政策尚未公布，但從八月中旬開始，地產(chǎn)股股價普遍出現(xiàn)了１５％左右的回調(diào)，已基本反映了對二次調(diào)控的預(yù)期，或?qū)⒂|底反彈。

    在節(jié)前最后一個交易日，滬深兩市地產(chǎn)板塊低開高走呈現(xiàn)一個反彈逆轉(zhuǎn)的行情，收盤時大智慧房地產(chǎn)指數(shù)上漲３．７５％，保利、萬科、招商、金地四大地產(chǎn)龍頭公司股價漲幅均超過５％。