尹中立：國(guó)慶節(jié)前為什么再出重拳調(diào)控房地產(chǎn)？

尹中立（社科院金融專家）

        依我之見(jiàn)，國(guó)慶節(jié)前再出調(diào)控房地產(chǎn)政策的原因有二：一是4月份出臺(tái)“國(guó)十條”之后，經(jīng)過(guò)近半年的市場(chǎng)博弈，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，部分城市的房?jī)r(jià)最近還出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，一線城市的交易量也出現(xiàn)明顯的回升；二是10月份是傳統(tǒng)的住房銷售旺季，在銷售回升的背景下，不少投資資金已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。因此，在節(jié)前出臺(tái)這些政策可以起到打預(yù)防針的作用。

        從歷次房地產(chǎn)調(diào)控看，都沒(méi)有持續(xù)半年以上的，而這次調(diào)控經(jīng)過(guò)近半年的博弈之后不僅沒(méi)有放松，反而不斷加碼，這說(shuō)明了本次調(diào)控確有不同尋常之處，有興趣的可以看看筆者在4月份“國(guó)十條”出臺(tái)之后寫(xiě)的政策分析。

        這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容是落實(shí)4月份的“國(guó)十條”政策，但依然有新的內(nèi)容。例如：“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款”，在“國(guó)十條”中，只強(qiáng)調(diào)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)施該政策，在“國(guó)十條”出臺(tái)之后只有北京市明確宣布實(shí)施該政策，而此次將該政策推廣到全國(guó)。需要指出的是，北京對(duì)異地購(gòu)房者進(jìn)行限制后，房?jī)r(jià)的確得到了控制，但部分二三線城市卻被投機(jī)客盯上，這次將限制異地購(gòu)房的政策推廣到全國(guó)，將對(duì)遏制二三線城市的房?jī)r(jià)上漲起到立竿見(jiàn)影的效果。

        再如，“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房”，這也是新的內(nèi)容，有些銀行打著消費(fèi)信貸的幌子在搞按揭貸款。“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”是這次調(diào)控的重頭戲。在“國(guó)十條”的第4條中，只是強(qiáng)調(diào)“要加緊研究制定房地產(chǎn)稅”，而這次明確宣布要“逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。

        從市場(chǎng)運(yùn)行的情況看，10月份將是新樓盤供應(yīng)的高峰期，大部分城市的住宅供應(yīng)量都將迅速增加，而市場(chǎng)需求在政策的打壓下必將出現(xiàn)減少，可能會(huì)使市場(chǎng)的供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，價(jià)格僵持的階段可能很快結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)不久將出現(xiàn)價(jià)格下跌。

        對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，正確的策略應(yīng)該是降價(jià)銷售。因?yàn)閺慕衲?0月份開(kāi)始，各城市的商品住房供應(yīng)會(huì)迅速增加，而且保障性住房的供應(yīng)也會(huì)大幅度增加，今年的580萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)的落實(shí)，意味著明年有大量的廉價(jià)住房供應(yīng)到市場(chǎng)。

        對(duì)于股市投資者而言，不僅需要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的股票，而且要注意房地產(chǎn)價(jià)格的下跌對(duì)其他行業(yè)的影響，尤其需要警惕房地產(chǎn)行業(yè)大拐點(diǎn)的出現(xiàn)。按照筆者的觀察，當(dāng)前的住房市場(chǎng)需求主要以投機(jī)或投資為主，在一線城市和部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：需要住房的人沒(méi)有支付能力，而能買房的人大多數(shù)不是自住。這是一個(gè)危險(xiǎn)的現(xiàn)象，意味著投機(jī)或投資者一旦因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌而停止購(gòu)買，市場(chǎng)會(huì)立即陷入停滯，2008年下半年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類似的情景。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，下跌的趨勢(shì)與上漲的趨勢(shì)一樣會(huì)自我加強(qiáng)，使市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤的走勢(shì)，對(duì)于已經(jīng)運(yùn)行了長(zhǎng)達(dá)10年的中國(guó)房地產(chǎn)牛市來(lái)說(shuō)，崩盤是所有參與者需要高度提防的事情。

        從最近一年的中國(guó)股市看，投資者對(duì)可能出現(xiàn)的樓市崩盤已經(jīng)作出了一定的反應(yīng)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)股與樓市的表現(xiàn)出現(xiàn)巨大反差，樓市持續(xù)上漲，房地產(chǎn)類上市公司盈利狀況良好，但股價(jià)不斷出現(xiàn)下跌。還有銀行股的表現(xiàn)，出現(xiàn)了銀行股估值水平創(chuàng)歷史新低的情況，而且股價(jià)還屢創(chuàng)新低。但如果出現(xiàn)樓市崩盤，影響的將不僅是地產(chǎn)和銀行，對(duì)鋼鐵、建材、家電、機(jī)械、有色、煤炭等一系列行業(yè)都會(huì)形成巨大的沖擊，將出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

        股市已經(jīng)在2600點(diǎn)至2700點(diǎn)之間運(yùn)行了兩個(gè)月，面臨方向性的選擇，這與年初股市在3000點(diǎn)上下面臨選擇的情況類似，4月中旬的房地產(chǎn)新政使股市下了一個(gè)臺(tái)階，歷史是否會(huì)重演？我們拭目以待。



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