尹中立：究竟是哪些因素妨礙房地產(chǎn)調(diào)控

尹中立（社科院金融專家）

        最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)過去5個(gè)多月。盡管期間樓市出現(xiàn)交易量的萎縮，但總體價(jià)格并沒有下跌，相反，8月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%，部分城市的房價(jià)連創(chuàng)新高。事實(shí)表明，年初以來出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，并沒有扭轉(zhuǎn)樓市價(jià)格上漲的預(yù)期。

        為什么最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒有起到預(yù)期效果？筆者認(rèn)為主要有以下三個(gè)原因：

        首先，市場與政府博弈的歷史結(jié)果是房價(jià)總會(huì)創(chuàng)新高。中國房地產(chǎn)調(diào)控可以追溯到2005年，當(dāng)年的第二季度政府出臺(tái)了數(shù)項(xiàng)措施阻止房地產(chǎn)投機(jī)行為，如購買住宅未滿5年轉(zhuǎn)讓需要繳納5%的營業(yè)稅等。在隨后的6個(gè)月時(shí)間里，無論房地產(chǎn)的交易量還是價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的下跌，上海的房價(jià)下跌了約15%左右。然而，從2005年10月份開始，房價(jià)出現(xiàn)新一輪的上漲，招致了2006年第二季度的第二次房地產(chǎn)調(diào)控，但此次政策出臺(tái)之后，其效果只持續(xù)了1月左右的時(shí)間，隨后樓價(jià)繼續(xù)上漲，政府通過政策對(duì)樓市調(diào)控的效果越來越差。

        2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對(duì)性地出臺(tái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現(xiàn)明顯降溫，但就在2008年底，政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，不得不再次刺激樓市，以至于樓市在2009年再創(chuàng)新高。

        總結(jié)幾年來與政府政策博弈的經(jīng)驗(yàn)，市場至少有兩點(diǎn)共識(shí)：樓價(jià)下跌是暫時(shí)的，上漲是大趨勢(shì)；政府為了保持經(jīng)濟(jì)的快速增長，不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)深度調(diào)整。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)調(diào)控的效果必然越來越差。

        其次，房地產(chǎn)開發(fā)商資金充裕，有能力“扛住”樓價(jià)。2009年的房地產(chǎn)市場在國家刺激經(jīng)濟(jì)的政策作用下，銷售額創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，全年新房銷售超過4萬億元人民幣。在銷售迅速增加的同時(shí)，購買土地的支出并沒有以相同的速度增長，結(jié)果是開發(fā)商的平均負(fù)債率出現(xiàn)下降。

        在當(dāng)前的中國樓市，新房的交易量遠(yuǎn)大于二手樓房的交易量。因此，開發(fā)商在價(jià)格的形成機(jī)制中起決定作用，這是中國樓市與歐美發(fā)達(dá)國家樓市的重大差異（在西方發(fā)達(dá)國家的樓市，二手房的交易量占主導(dǎo)，二手樓房的價(jià)格對(duì)整體樓市的價(jià)格影響較大）。因此，只有開發(fā)商主動(dòng)降低銷售價(jià)格，樓市價(jià)格才會(huì)走低，在財(cái)務(wù)狀況無憂的情況下，開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)主動(dòng)降低銷售價(jià)格了。

        第三，歐美經(jīng)濟(jì)不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，當(dāng)中國進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)，歐美國家不斷傳出不好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和負(fù)面的經(jīng)濟(jì)信息。四五月份歐洲出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)危機(jī)，隨后歐盟諸國開始削減財(cái)政赤字，減少政府開支，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長必然產(chǎn)生影響；失業(yè)率的居高不下成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的巨大障礙，而美國政府的巨額債務(wù)使得刺激經(jīng)濟(jì)的空間變得越來越狹窄；同樣糟糕的還有日本政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而日本二季度的經(jīng)濟(jì)增長速度只有0.1%，讓市場更為失望。

        西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報(bào)的投資場所，包括中國在內(nèi)的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。因此，西方國家的低利率政策可能對(duì)解決本國的經(jīng)濟(jì)問題幫助不大，卻使新興市場出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的概率大增。最近幾個(gè)月，新加坡、馬來西亞以及中國香港等地樓市都在躍躍欲試。在此背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控的難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由于西方國家的低利率政策使該政策工具難以實(shí)施。糧食歉收導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲使CPI超過了存款利率，老百姓對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂越來越強(qiáng)烈，結(jié)果使資金可能重新選擇樓市。

        其實(shí)，這并不意味著中國政府對(duì)樓市毫無辦法，對(duì)商業(yè)銀行的窗口指導(dǎo)和控制信貸規(guī)模就是有效的手段，通過這些手段可以成功實(shí)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量增長速度的大幅度下降，目前，M2已經(jīng)從2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通過行政的手段強(qiáng)行增加保障性住房的供給也是很好的調(diào)控手段，只要很好地落實(shí)年初計(jì)劃增加580萬套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)應(yīng)該會(huì)實(shí)現(xiàn)。



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