馮海寧：9月份問責(zé)囤地 為何不見動(dòng)靜？

馮海寧

        顯然，此次土地調(diào)控是樓市調(diào)控加碼的信號(hào)。的確，樓市調(diào)控需要加碼。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京8月房?jī)r(jià)與去年同期相比增長(zhǎng)9.3%，上海房?jī)r(jià)則環(huán)比上漲6%；而且，部分城市房屋成交面積環(huán)比上漲幅度超過50%。另外，《人民日?qǐng)?bào)》調(diào)查顯示，9成網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)不滿意。種種跡象說明，樓市調(diào)控只有不斷加碼，沒有其他選擇，否則，這輪“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控就可能變成“空調(diào)”。

        禁止囤地開發(fā)商拿地資格，這是有關(guān)部門砍向高房?jī)r(jià)的又一“刀”，也是國(guó)家監(jiān)管部門首次從  “拿地資格”的角度來調(diào)控土地，以提高土地開發(fā)效率。此前，部分地方已經(jīng)這么做了，比如說，今年初北京暫停了8家開發(fā)商在京拿地資格，福建規(guī)定囤地炒地開發(fā)商3年內(nèi)禁止買地。顯然，這次兩部委通知，將“禁止囤地開發(fā)商拿地資格”推向了全國(guó)，值得肯定。

        但這一“禁令”能否擊中囤地開發(fā)商？我對(duì)此不太樂觀，原因有五個(gè)方面：其一，“禁令”規(guī)定不詳。比如，究竟是禁止囤地開發(fā)商在一個(gè)地方拿地資格，還是禁止開發(fā)商在全國(guó)拿地資格？再如，究竟是禁止囤地開發(fā)商1年拿地資格，還是禁止1年拿地資格？規(guī)定不詳，自然而然漏洞不少，這就等于給了囤地開發(fā)商鉆洞的機(jī)會(huì)。

        其二，囤地開發(fā)商可以換個(gè)“馬甲”來拿地。例如，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)上2009年突然殺出了許多新買家，可是等到競(jìng)拍時(shí)，人們才發(fā)現(xiàn)，那些舉牌的竟然都是老面孔，所謂的新公司，不過是保利、萬科等地產(chǎn)大鱷換了個(gè)  “馬甲”而已。其實(shí)，這類現(xiàn)象廣泛存在。一家房企下面可以設(shè)立無數(shù)個(gè)  “子公司”、“孫公司”，換個(gè)“馬甲”很容易。

        其三，開發(fā)商可以“假開工”應(yīng)對(duì)“拿地禁令”。由于現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定項(xiàng)目動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商為了避免拿地資格被禁止，完全可以做做樣子來應(yīng)付相關(guān)規(guī)定，比如說，圍個(gè)擋、挖個(gè)坑、擺幾臺(tái)打樁機(jī)、工地有工人，就可以說已經(jīng)動(dòng)工了。這是內(nèi)業(yè)公開的秘密。在某些工地，舉辦奠基儀式后就不再施工，誰能說是不是閑置土地？

        其四，囤地開發(fā)商可把自身原因變成政府原因。根據(jù)兩部委通知，開發(fā)商因自身原因土地閑置一年的禁止競(jìng)買資格，顯然，開發(fā)商把“皮球”踢給政府就可以躲過這一規(guī)定。例如，青島就有開發(fā)商故意制造“政府原因”，開發(fā)商在報(bào)批項(xiàng)目時(shí)有意寫錯(cuò)一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“政府原因”。

        其五，更為重要的是，指望地方監(jiān)管部門禁止囤地開發(fā)商拿地資格很難。顯然，不可能指望國(guó)家部門處理所有的閑置土地，這個(gè)工作主要由地方國(guó)土部門落實(shí)，問題是在土地財(cái)政影響下，某些地方監(jiān)管部門已經(jīng)與開發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣了，指望地方監(jiān)管部門嚴(yán)格執(zhí)法是不切實(shí)際的。因而，“拿地禁令”就有可能和“別墅禁令”一樣，令箭變成了“雞毛”。

        在我看來，“拿地禁令”不但要完善，更要在執(zhí)行環(huán)節(jié)開動(dòng)腦筋。有關(guān)部門還應(yīng)該拿出更務(wù)實(shí)的治理手段，比如公開官方的囤地“黑名單”以便社會(huì)監(jiān)督；有關(guān)部門曾宣稱，對(duì)閑置土地“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”，9月馬上過去了，問責(zé)卻不見動(dòng)靜。如果問責(zé)動(dòng)真格，可有效打擊囤地炒地；還有，限制囤地開發(fā)商融資貸款的相關(guān)規(guī)定也要落到實(shí)處。



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