楊國棟：土地新政摸黑出臺 調控又成“空調”？

楊國棟

        樓市調控措施雖然不斷出臺，但房價仍在悄然上漲。有關樓市調控政策即將松動，房價會報復性反彈的說法最近很有市場，就連8月份的數(shù)據(jù)也在支持這種說法——國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個大中城市房價同比上漲9.3%，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%。

        就在炒房客又蠢蠢欲動之際，兩部委連夜出臺土地新政，加強用地調控，強調“因自身原因土地閑置一年以上企業(yè)禁止拿地”，以打擊囤地炒地行為，無疑有助于澄清公眾疑慮，防止樓市投機炒作現(xiàn)象再次抬頭。但是，這一政策能否收到實效，還有待觀察。

        從之前的報道中，我們可以看到，很多敢于頂風作案、高價圈地囤地的開發(fā)商，之所以不怕政府收回閑置土地，就是因為他們和地方政府、國土部門、規(guī)劃部門有著良好的關系。否則，明知兩年不開發(fā)政府就要無償收回土地，開發(fā)商干嘛還要將價值幾千萬甚至數(shù)億元的土地閑置呢？上個月，國土部在大規(guī)模調研后，披露了全國閑置土地達2815宗，其中六成以上是政府和客觀原因造成，這或許就是一個例證。而被點名的開發(fā)商中，大部分并非主流開發(fā)商，就是被點名的一些知名開發(fā)商，也把責任推給了地方政府，稱閑置土地多是因為政府調整規(guī)劃或是拆遷沒完成造成。即便是有惡意囤地牟利的，也沒聽說有哪個開發(fā)商的土地被收回了。

        “兩年不開發(fā)就收回土地使用權”的規(guī)定出臺多年，但真正被政府回收的閑置土地依舊是鳳毛麟角。許多地方政府在國土資源部要求嚴格執(zhí)行土地征收閑置費和收回制度時，不停地幫開發(fā)商喊冤，把責任全部攬到自己身上，理由不外乎“規(guī)劃調整”、“拆遷未完成”。因此，在“違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，在結案和問題查處整改到位前將禁止競買資格”看似嚴厲的規(guī)定面前，開發(fā)商要想鉆空子并不難，讓地方規(guī)劃部門多改幾次規(guī)劃就行了。這樣既達到了囤地的目的，又不用擔心會因閑置土地而受罰。

        實際上，某些地方的規(guī)劃部門早就這么干了——多層的容積率可以改成高層、小高層的；工業(yè)用地可以變更為住宅用地；普通住宅可以改成別墅（一般人眼里的別墅，在規(guī)劃局口中只是“三層建筑”，廣州市規(guī)劃局對保利西海岸項目就是如此認定的，85棟別墅從“違法建筑”變?yōu)?ldquo;合法”，是因為保利西海岸項目不是“別墅”，而是“低層住宅”），所以，開發(fā)商想不因“自身原因”閑置土地，還真不是件難事。也就是說，兩部委連夜出臺的土地新政，一見光就有可能被扭曲。

        有許多人認為，兩部委的通知，預示著樓市調控新政的到來。而在我看來，這幾年我們出臺的樓市調控政策已經夠多了，可以說除了房產稅，能用的調控政策差不多都用上了，但為什么控制房價的初衷卻始終沒有實現(xiàn)呢？其實，問題并不出在調控政策本身，而是地方政府和相關部門在執(zhí)行政策時打了折扣，使調控政策無法充分發(fā)揮作用?！度嗣袢請蟆纷罱_展的“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調查”結果顯示：九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在的房價不滿意，認為房價非常高；64%的網(wǎng)友認為房價有上漲壓力，有61.8%的人擔心  “樓市調控政策執(zhí)行打折扣”。顯然，現(xiàn)有樓市調控政策能得到強力執(zhí)行，才是穩(wěn)定房價的前提，否則，房價穩(wěn)定不了或者說房價降不下來，再多的政策調控也是“空調”。

        閑置土地沒長腿，跑不了也藏不住，要查清事實并不困難，關鍵是有關部門不能為了財政收入和GDP政績包庇縱容開發(fā)商。樓市調控政策要落到實處，還是得從加強監(jiān)管和問責入手，不僅要嚴查囤地的開發(fā)商，更要嚴厲處罰那些充當開發(fā)商囤地同伙的地方規(guī)劃部門和地方政府負責人。



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