楊國棟：土地新政摸黑出臺(tái) 調(diào)控又成“空調(diào)”？

楊國棟

        樓市調(diào)控措施雖然不斷出臺(tái)，但房價(jià)仍在悄然上漲。有關(guān)樓市調(diào)控政策即將松動(dòng)，房價(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性反彈的說法最近很有市場(chǎng)，就連8月份的數(shù)據(jù)也在支持這種說法——國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。

        就在炒房客又蠢蠢欲動(dòng)之際，兩部委連夜出臺(tái)土地新政，加強(qiáng)用地調(diào)控，強(qiáng)調(diào)“因自身原因土地閑置一年以上企業(yè)禁止拿地”，以打擊囤地炒地行為，無疑有助于澄清公眾疑慮，防止樓市投機(jī)炒作現(xiàn)象再次抬頭。但是，這一政策能否收到實(shí)效，還有待觀察。

        從之前的報(bào)道中，我們可以看到，很多敢于頂風(fēng)作案、高價(jià)圈地囤地的開發(fā)商，之所以不怕政府收回閑置土地，就是因?yàn)樗麄兒偷胤秸敛块T、規(guī)劃部門有著良好的關(guān)系。否則，明知兩年不開發(fā)政府就要無償收回土地，開發(fā)商干嘛還要將價(jià)值幾千萬甚至數(shù)億元的土地閑置呢？上個(gè)月，國土部在大規(guī)模調(diào)研后，披露了全國閑置土地達(dá)2815宗，其中六成以上是政府和客觀原因造成，這或許就是一個(gè)例證。而被點(diǎn)名的開發(fā)商中，大部分并非主流開發(fā)商，就是被點(diǎn)名的一些知名開發(fā)商，也把責(zé)任推給了地方政府，稱閑置土地多是因?yàn)檎{(diào)整規(guī)劃或是拆遷沒完成造成。即便是有惡意囤地牟利的，也沒聽說有哪個(gè)開發(fā)商的土地被收回了。

        “兩年不開發(fā)就收回土地使用權(quán)”的規(guī)定出臺(tái)多年，但真正被政府回收的閑置土地依舊是鳳毛麟角。許多地方政府在國土資源部要求嚴(yán)格執(zhí)行土地征收閑置費(fèi)和收回制度時(shí)，不停地幫開發(fā)商喊冤，把責(zé)任全部攬到自己身上，理由不外乎“規(guī)劃調(diào)整”、“拆遷未完成”。因此，在“違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，在結(jié)案和問題查處整改到位前將禁止競(jìng)買資格”看似嚴(yán)厲的規(guī)定面前，開發(fā)商要想鉆空子并不難，讓地方規(guī)劃部門多改幾次規(guī)劃就行了。這樣既達(dá)到了囤地的目的，又不用擔(dān)心會(huì)因閑置土地而受罰。

        實(shí)際上，某些地方的規(guī)劃部門早就這么干了——多層的容積率可以改成高層、小高層的；工業(yè)用地可以變更為住宅用地；普通住宅可以改成別墅（一般人眼里的別墅，在規(guī)劃局口中只是“三層建筑”，廣州市規(guī)劃局對(duì)保利西海岸項(xiàng)目就是如此認(rèn)定的，85棟別墅從“違法建筑”變?yōu)?ldquo;合法”，是因?yàn)楸＠骱０俄?xiàng)目不是“別墅”，而是“低層住宅”），所以，開發(fā)商想不因“自身原因”閑置土地，還真不是件難事。也就是說，兩部委連夜出臺(tái)的土地新政，一見光就有可能被扭曲。

        有許多人認(rèn)為，兩部委的通知，預(yù)示著樓市調(diào)控新政的到來。而在我看來，這幾年我們出臺(tái)的樓市調(diào)控政策已經(jīng)夠多了，可以說除了房產(chǎn)稅，能用的調(diào)控政策差不多都用上了，但為什么控制房價(jià)的初衷卻始終沒有實(shí)現(xiàn)呢？其實(shí)，問題并不出在調(diào)控政策本身，而是地方政府和相關(guān)部門在執(zhí)行政策時(shí)打了折扣，使調(diào)控政策無法充分發(fā)揮作用。《人民日?qǐng)?bào)》最近開展的“2010年網(wǎng)上萬人房價(jià)問卷大調(diào)查”結(jié)果顯示：九成多網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在的房價(jià)不滿意，認(rèn)為房價(jià)非常高；64%的網(wǎng)友認(rèn)為房價(jià)有上漲壓力，有61.8%的人擔(dān)心  “樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”。顯然，現(xiàn)有樓市調(diào)控政策能得到強(qiáng)力執(zhí)行，才是穩(wěn)定房價(jià)的前提，否則，房價(jià)穩(wěn)定不了或者說房價(jià)降不下來，再多的政策調(diào)控也是“空調(diào)”。

        閑置土地沒長腿，跑不了也藏不住，要查清事實(shí)并不困難，關(guān)鍵是有關(guān)部門不能為了財(cái)政收入和GDP政績包庇縱容開發(fā)商。樓市調(diào)控政策要落到實(shí)處，還是得從加強(qiáng)監(jiān)管和問責(zé)入手，不僅要嚴(yán)查囤地的開發(fā)商，更要嚴(yán)厲處罰那些充當(dāng)開發(fā)商囤地同伙的地方規(guī)劃部門和地方政府負(fù)責(zé)人。



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