調控5月效果調查：五城房價回落還是回暖？

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京、楊羚強 張初亮 發(fā)自上海、朱玲 發(fā)自廣州

　　近期，關于“二次調控”的聲音頻繁見諸報端。

　　從4月16日樓市調控5個月來，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了觀望、回落和回暖三個階段。進入9月，在“金九銀十”的造勢下，排隊買房的盛況重現(xiàn)江湖。

　　認為“二次調控”將出爐的理由是，目前房價還沒降到位，甚至根本沒怎么降價。當前的房價與4月16日新政出臺前后相比，到底相差多大？對此，近期《每日經(jīng)濟新聞》對五個標桿城市具有代表性的樓盤進行了調查。

　　北京:

　　知名房企領漲 呈現(xiàn)“二八定律”

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

　　當下北京樓市最熱的話題就是“漲價”，萬科、保利等名企成為其中的一員。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉警告說，一旦目前的反彈趨勢得到各方的認可，市場可能會出現(xiàn)量價齊漲的“熟悉一幕”。

　　多個樓盤漲價

　　8月28日，北京萬科旗下的長陽半島在前期熱銷的基礎上再次開盤，推出377套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，該樓盤已成交369套，成交均價為15635元/平方米。

　　實際上，早在7月24日，該樓盤就推出了854套房源，截至13日，已成交835套，成交均價為13678元/平方米。

　　比較之下，僅一個月時間，長陽半島的兩批房源成交均價就上漲了近2000元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者在調查中發(fā)現(xiàn)，除長陽半島外，萬科的另一個樓盤萬科公園五號也在漲價。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前萬科公園五號的均價為5.3萬元/平方米。然而據(jù)記者了解，7月份，該樓盤的均價為4.5萬元/平方米，而4月中旬開盤時，該樓盤的均價為4.65萬元/平方米。

　　對于漲價一事，北京萬科公關部經(jīng)理石南向記者解釋北京萬科是根據(jù)市場反應作出相應定價。至于長陽半島提價一事，她表示：“長陽半島項目于8月28日再次開盤，本次開盤的377套房源比第一次開盤的房源更靠近社區(qū)內部，較為安靜。實質上，從產(chǎn)品結構特點來看，這個定價與第一次開盤是持平的。”

　　對此解釋，一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，長陽半島二期的提價，除了產(chǎn)品本身的不同所致外，另外一個原因就是該樓盤一期項目的熱銷，導致該樓盤在調控背景下成為了稀缺資源。

　　至于萬科公園五號的提價，石南表示，“沒有提價，價格還是4月開盤時的價格。”

　　除萬科外，保利地產(chǎn)旗下的保利茉莉公館漲價也幾成定局。

　　保利茉莉公館售樓處一位銷售人員告訴記者，保利茉莉公館三期將于本月中旬開盤，目前定價仍未最終確定，但可以肯定的是，價格一定會在二期開盤價17000元/平方米的基礎上向上提。

　　此外，據(jù)記者了解，目前遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋山水、高端樓盤釣魚臺七號院、保利地產(chǎn)旗下的保利壟上、富力地產(chǎn)旗下的富力十號、萊圳家園、億城西山華府、御香山等樓盤，皆在提價樓盤名單中。

　　樓市已現(xiàn)“二八定律”

　　對于北京樓市的“漲”字當頭現(xiàn)象，張大偉指出，地產(chǎn)調控對房價的政策邊際效應在8月基本停滯，主要原因在于最近北京樓市的數(shù)據(jù)反彈，導致部分需求恐慌性入市。

　　實際上，目前北京樓市已出現(xiàn)了明顯的二元化現(xiàn)象：少數(shù)低價開盤樓盤支撐成交量，大量中高端樓盤價格僵持支撐房價。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也證明了這種分化：“金九”的前12天，即9月1日~9月12日，北京樓市總共有85個樓盤在售，簽約量超過30套的項目，除了萊圳家園成交均價在20695元/平方米，其他7個項目成交均價均屬于低于2萬元/平方米的低價格樓盤，分別為領秀慧谷的490套、原葉美苑的182套、仰山嘉園兩期的113套及49套、新里苑的75套、香悅四季的47套、半島家園的46套。8個樓盤的簽約量占總體的76.50%，而另一方面，31個項目零簽約。

　　上海:

　　部分房源報價接近4月高點

　　每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

　　“我們正在研究周邊樓盤的定價，如果賣14000元/平方米，房子可以很快賣完。但如果賣16000元/平方米，就很難說了。”

　　今年剛成為一家房地產(chǎn)代理公司銷售員的張軍（化名）說，他們即將開盤的樓盤，正在為何時開盤，怎樣定價猶豫不決。開發(fā)商既不愿意把價格定得過高導致滯銷，又不愿看到樓盤因定價過低而成為“日光盤”。

　　從張軍的介紹可以看出當前上海開發(fā)商的尷尬處境。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)集團、搜房網(wǎng)等提供的部分上海樓盤成交價格統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海房地產(chǎn)業(yè)目前正出現(xiàn)房價漲跌互現(xiàn)的格局，在一些開發(fā)商繼續(xù)降價促銷的同時，也有一些開發(fā)商開始回調售價。不過，截至目前，上述上調售價的樓盤最新報價依然要比4月份低。

　　新政后兩個月開始下跌

　　6月份，綠地打出的降價第一槍，打破了新政后上海樓市的僵局。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，雖然早在5月份就有樓盤報出88折的優(yōu)惠，但當時上述樓盤的售價高達19800元/平方米，而周邊樓盤售價不過16000~17000元/平方米。當時綠地集團薔薇九里也給出了93折的優(yōu)惠，但14880元/平方米的房價吸引力仍然有限。整個5月份，薔薇九里只賣了12套房共989平方米，與4月份48套4000多平方米的銷售相比銳減超過3/4。

　　到了6月份，以綠地為代表的部分開發(fā)商坐不住了，進行了大幅度的降價促銷。綠地薔薇九里的售價一舉較新政前調低了3000元至13000元/平方米。這一優(yōu)惠起到立竿見影的效用。6~8月，薔薇九里以低于13000元/平方米的價格成交了將近600套共57000多平方米公寓。

　　進入7月份以后，大幅降價促銷的樓盤開始多了起來。搜房網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，七八月份，很多樓盤給出了88折、直降15萬等大幅度的優(yōu)惠措施。其中，大華悅豪斯降價幅度驚人，其8月份的售價較4月份下調近了7000元/平方米。

　　中房信的數(shù)據(jù)顯示，5~7月，大華悅豪斯一共只賣出17套1700平方米住宅，但是8月份單月就賣出173套14960平方米住宅。大華旗下的中環(huán)1號，8月的售價也較4月份的預計售價下調了2000多元/平方米。該樓盤在4~6月只賣出140多套公寓，但在價格下調后，8月份單月就賣出305套公寓。

　　受惠于降價的不只是普通公寓住宅，位于迪士尼樂園選址附近的楓丹白露甚至給出了買房送奔馳的活動，這使得他們在8月賣掉了10套別墅，而之前3個月也不過銷售了6套。

　　部分反彈 部分繼續(xù)低價

　　在8月份成交量開始反彈時，開發(fā)商們的定價策略開始出現(xiàn)分化。

　　目前，大華旗下的悅豪斯最新對外報價已經(jīng)達到32000元/平方米，只比樓市新政前的35000元/平方米低了不到10%；中環(huán)1號目前的報價也已達到21000~22000元/平方米。此前，大華集團相關營銷人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，由于成交量較好，公司方面確有回調樓價的打算。不過，上述調價目前還沒有通過成交顯示。

　　地產(chǎn)分析師薛建雄說，除了上述兩個樓盤外，其他一些預計會低開的新盤目前也上調了售價。如上海嘉定某樓盤原定以17500元/平方米開盤，但目前的對外報價已經(jīng)達到了20500元/平方米。

　　不過，也有一些樓盤依舊延續(xù)之前的低價銷售策略，如薔薇九里、楓丹白露等。

　　薛建雄認為，為了提升產(chǎn)品性價比，即將上市的一批樓盤品質提高了，但仍采取平價銷售策略，給此前已面市的部分項目帶來巨大的壓力，使得很多開發(fā)商沒有辦法回調售價，反而有進一步下調售價的壓力。因此，從短期看，一部分開發(fā)商還會降價。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認為，各家房地產(chǎn)企業(yè)目前資金狀況不同。一些開發(fā)商或許還能承受得住樓盤滯銷帶的壓力，但一些開發(fā)商根本無法承受，所以一定會選擇繼續(xù)降價促銷。此前回調售價的一家開發(fā)商就向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近期可多留意樓盤的促銷信息，近期可能會有新的降價。

　　杭州：8月主城區(qū)量價齊升

　　每經(jīng)記者 張初亮 發(fā)自上海

　　杭州似乎是開發(fā)商的福地。

　　根據(jù)住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月1日~9月11日間，杭州保利東灣共成交房源18套，最低成交價格12045元/平方米，最高成交價格16763元/平方米。這是保利東灣率先在杭州打折促銷的成果。7月底，保利東灣推出“存5萬抵25萬”活動，當月24日開盤推出的110套房源被一搶而空，開發(fā)商臨時加推171套，當日也幾乎全部被預定。

　　保利東灣僅僅是近期杭州樓市的一個典型代表。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年8月，杭州主城區(qū)共成交商品房3584套，環(huán)比上漲五成，創(chuàng)近4個月新高；成交均價為20597元/平方米，環(huán)比上漲1.04%。

　　杭州樓市成交均價的上升，源于濱江城市之星、綠城西溪誠園等一批高總價房源的放量成交，雖然這并不能說明杭州樓市成交均價就此上漲，但環(huán)比上漲5成的成交量，的確反映出市場在回暖。距離調控近5個月，杭州這些降價熱銷的樓盤，價格到底經(jīng)歷了怎樣的走勢？

　　保利金地較新政前低2000元

　　8月21日，保利東灣售樓處停車場停滿了車輛，車牌顯示杭州本地車輛占大多數(shù)，外地車牌也不少。這些都是前來購買保利東灣9號樓的客戶。當天保利東灣推出了192套房源，依然在搞“存5萬抵20萬/25萬”的活動。

　　據(jù)保利東灣的一位經(jīng)理介紹，當日保利東灣推出250多套房源（包括前期剩余房源），而前往選房的客戶達600多位。經(jīng)過“存抵”后，房源銷售均價約為13500元/平方米左右。截至當日中午11時，銷控表上的可售房源已去大半。

　　住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月30日，保利東灣共成交房源51套，成交均價為14366元/平方米，3月31日，該樓盤又成交72套，成交均價為14362元/平方米。在4月17日調控政策出臺當日，保利東灣成交111套房源，成交均價為15204元/平方米。但此后至7月中旬，保利東灣呈現(xiàn)零散成交，成交均價大都在16000元/平方米左右。7月24日、25日，由于推出“存抵”活動，該樓盤兩日內成交房源209套，成交均價為12456元/平方米左右。與新政前成交均價相比，保利東灣銷售均價每平方米下調了2000元左右。

　　杭州另一具有代表性的樓盤金地自在城在3月12日、13日共成交房源49套，成交均價分別為18386元/平方米和18313元/平方米。調控前夕的4月10日~4月16日，金地自在城共成交房源253套，成交均價在19000元/平方米左右。8月25日~8月30日，金地自在城再迎來一波成交熱潮，共成交280套房源，而這次的成交均價則在17400元/平方米左右。

　　濱江萬家星城三度熱銷

　　杭州濱江萬家星城于2009年11月23日開盤，一期均價為19000元/平方米，開盤即售罄。隨后的12月6日，萬家星城一期再度推出370套房源，均價每平方米上調360元，一周內再度銷售50%。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月26日~12月31日，萬家星城共成交房源378套，成交均價在21200元/平方米左右。調控之前，萬家星城每日成交數(shù)量不多，成交均價基本維持此前的價格。

　　隨著樓市調控政策出臺，杭州業(yè)內一度擔心濱江萬家星城的銷售及定價，而萬家星城的二期也直到7月6日才推出房源。但讓人意想不到的是，即使處于調控之下，萬家星城開盤當日128套房源也預定出八成。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月21日~30日，萬家星城共成交房源151套，成交均價在20203元~22449元/平方米，與2009年底相比并未下調。

　　9月11日，萬家星城再次開盤，共推出228套房源，均價21260元/平方米，一次性付款97折。數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，該樓盤共成交房源257套，成交均價基本在21400元/平方米左右。

　　業(yè)內表示開發(fā)商切不可漲價

　　據(jù)長期跟蹤研究濱江房產(chǎn)的分析師，湘財證券張化東表示：“萬家星城后兩期的價格比一期高了700多元/平方米，但后期推出的房源位置比一期好得多，如果這些房源在新政之前推出，至少可以往上調10%~20%。”

　　杭州雙贏機構總經(jīng)理章惠芳表示，一些需求積壓到一定程度就會爆發(fā)，目前杭州乃至全國一些城市成交量的回升，和開發(fā)商采取的合理定價以及優(yōu)惠促銷活動有關。

　　章惠芳在接受采訪時表示：“政府的調控政策就如高壓線，今年調控肯定不會變，但隨著一些樓盤隨行就市、降價促銷，成交量就會慢慢回升。但開發(fā)商不能因為成交量的回升就趁機漲價，那樣可能導致一輪更為嚴厲的調控。”

　　住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛指出：“在如此嚴厲的調控政策下，成交量還能強勁復蘇，應反思中國房產(chǎn)地產(chǎn)市場總體的供求關系和政策安排。”

　　丁建剛表示，從2003年起的7年時間，幾乎每年都在調控，經(jīng)常以“運動”的思維找炒高房價的 “利益集團”、開發(fā)商和炒房團等等。而結果呢？所以現(xiàn)在到了全面反思，并對中國房地產(chǎn)市場未來進行總體政策安排的時候了。

　　深圳：8月成交均價環(huán)比上漲6.9%

　　每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州

　　在深圳，量價齊升的局面同樣在上演。

　　世聯(lián)地產(chǎn)8月月報顯示，8月深圳一手房成交面積約為26萬平方米，環(huán)比大幅增長83.4%；而一手房的成交均價約為1.94萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%。

　　深圳美聯(lián)置業(yè)經(jīng)紀侯立勤對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在后海灣商圈某開發(fā)商樓盤，在4月新政后的很長一段時間內幾乎賣不動，單月月成交不足10套房；但進入9月份，不到一個星期的時間，就將此前積壓了4個月的貨量銷售一空。

　　該人士透露，從8月份開始，不少樓盤都已經(jīng)開始小幅漲價，如保能的太古城項目，6月份對外宣傳的推廣價是3.5萬元/平方米，而現(xiàn)在的價格已提升到了3.8萬元/平方米。

　　“經(jīng)過3個多月的蓄積人氣，有誠意的登記客戶多了，開發(fā)商看到市場又回暖，必然會提價。”侯立勤表示，比如一個樓盤推出500套房源，但是登記客戶達到3000多人，開發(fā)商就會開始摸底，看客戶購買力需求，價格自然提上，這也是前段時間不少樓盤遲遲不開盤的原因。

　　新浪樂居深圳站主編陶文杰表示，現(xiàn)在看房人數(shù)明顯增多，從價格上來看，特別是新政后的一兩個月，實際價格都比市場吹風價低，但是現(xiàn)在新盤的價格都比此前的價格有所上揚。比如一名為水榭春天的樓盤，新政后開盤價格約1.8萬元/平方米，銷得很好，賣了幾百套，而現(xiàn)在這樓盤價格已提升到了2.2萬元/平方米。同樣，金地的上塘道樓盤項目，6月份開盤時對外銷售均價約為1.6萬~1.8萬元/平方米，目前價格在2萬元/平方米以上。

　　陶文杰指出，隨著市場人氣上升，目前深圳樓盤價格估計普遍漲了10%~20%，一方面是因為深圳市場現(xiàn)貨供應量少，另一方面是因為剛需旺盛。此外，深圳三十周年效應引發(fā)了不少規(guī)劃市政、軌道交通的利好，這都讓開發(fā)商對后市預期樂觀。

　　廣州：

　　低開高走再現(xiàn)徹夜排隊

　　每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州

　　廣州樓市近期回暖跡象明顯。從8月開始，記者在周末隨機踩盤中就發(fā)現(xiàn)，不少銷售中心的看房人數(shù)比五六月份多出一倍，甚至看樣板間還要排隊等候。盡管近期廣州陣雨不斷，但依然無法擋住購房者的熱情。

　　上周末，萬科在廣州的某項目樓盤二期正式開售，許久不見的徹夜排隊局面再次出現(xiàn)。

　　據(jù)悉，該樓盤二期在9月12日正式對外開售，活動當天可享受減免5000元的總價優(yōu)惠，之前該樓盤的吹風價為1.8萬元/平方米。該售樓中心一何姓置業(yè)小姐表示，目前二期僅推出T6棟，總共120套，開盤實際成交均價約1.5萬元/平方米，當天該樓盤就幾乎售罄。

　　至于旁邊的T5棟，何小姐表示 ，該棟不知何時推出，推出后即便有優(yōu)惠，價格肯定也比一期高。

　　位于廣州天河區(qū)域的一名為翰林1+1的樓盤，5月推出的樓盤均價在1.4萬元/平方米左右，8月份實際成交均價上漲到了1.5萬元/平方米以上。進入9月后，9月8日的成交價甚至達到1.6萬元/平方米。

　　多位業(yè)內人士向記者表示，新政后的一段時間，廣州樓市價格沒有下調，也沒有上揚，但從7月份開始，隨著量的上漲，價格也開始出現(xiàn)上揚的趨勢。

　　廣州市房管局8月數(shù)據(jù)顯示，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價為12056元/平方米，同比上升16.0%，環(huán)比上升7.5%。這一數(shù)據(jù)是在連續(xù)三個月出現(xiàn)下降之后的首次回升。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，廣州番禺某項目在其新推樓盤中，打出了8.8折的優(yōu)惠，但該地產(chǎn)公司相關人士透露，折扣是有，但目前公司還未定價，都是隨行就市，“現(xiàn)在市場不都流行低開高走的策略嗎？”

　　隨著量價齊升局面在廣州上演，不少業(yè)內人士開始擔心。

　　“目前市場不一定是在回暖。”廣州新城市投資控股集團經(jīng)營總監(jiān)左家輝表示，近期各種數(shù)據(jù)顯示市場有回暖跡象，但這僅僅是政策調控反彈的結果，若情勢持續(xù)，將加大二次調控的可能性。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，如果沒有政策再出臺，這樣的情勢或將繼續(xù)熱下去，呈現(xiàn)量價齊升。這一輪是政策壓抑后的報復性反彈，可以說是回到新政之前的水平。他同樣認為，若房價繼續(xù)上漲，或將引來新政再次出臺。