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樓市逆勢(shì)回暖 政策需要“加碼”嗎?

2010-09-09 01:25:18

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?nbsp; 張  敏

  進(jìn)入“金九銀十”的時(shí)段,房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀情緒越來越濃。

        來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的8月份,北京商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米,環(huán)比7月上漲10.6%,創(chuàng)下了新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來的最大漲幅,同時(shí)也是新一輪調(diào)控以來,北京商品房成交價(jià)首次連續(xù)兩月保持上漲。與此同時(shí),滬廣深等一線城市樓市幾乎實(shí)現(xiàn)同步回暖,成交量和價(jià)格數(shù)據(jù)普遍向好。回暖、復(fù)蘇、反彈等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)在媒體報(bào)道中。

        經(jīng)歷了4個(gè)多月調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng),似乎正在發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)。但在狂歡的表象背后,市場(chǎng)的本質(zhì)究竟如何?傳統(tǒng)的“金九銀十”能否再現(xiàn)?強(qiáng)勢(shì)回暖會(huì)不會(huì)迫使中央不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策?對(duì)此,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)3位業(yè)內(nèi)資深人士為您一一分析。

當(dāng)前市場(chǎng)虛假回暖?

        NBD:在最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,“回暖”的聲音非常大,不管從成交量還是房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來看,都表明8月份4個(gè)一線城市的樓市確實(shí)在  “回暖”,“金九銀十”似乎也即將到來。這一輪“回暖”的本質(zhì)是什么?是長(zhǎng)期的還是短期的?

        陳晟:政府最愿意看到的結(jié)果是“量漲價(jià)跌”,最不愿看到的結(jié)果是“量降價(jià)升”。可以說,個(gè)別城市出現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊升”并不在本輪調(diào)控的預(yù)期之內(nèi)。從這輪市場(chǎng)回暖來看,至少“量漲”是預(yù)期之中的。

        但價(jià)格的變化情況,有結(jié)構(gòu)性的因素:一方面,在不少大城市的郊區(qū)縣,出現(xiàn)了降價(jià)銷售的現(xiàn)象,即“通過價(jià)格換取成交量”;另一方面,個(gè)別高端項(xiàng)目很快地進(jìn)入市場(chǎng),在一定程度上推高了整體成交價(jià)格,這種情況需要警惕。

        范小沖:從供需關(guān)系上來看,成交量的上漲是由供應(yīng)量大幅回升帶來的。2008年受金融危機(jī)的影響,不少房企的銷售狀況不佳,庫存積壓較多;2009年市場(chǎng)回暖,企業(yè)一邊賣房一邊拿地動(dòng)工,在今年形成了供應(yīng)高峰。

        在價(jià)格方面,不能一味地看平均值,因?yàn)椴煌胤降某山粌r(jià)格是有升有降的,很多區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了以價(jià)換量的情況。

        鄒曉云:我認(rèn)為這次回暖不太真實(shí)。如果跟7月份比,成交量和價(jià)格確實(shí)是有所好轉(zhuǎn),但這距離一個(gè)正常的市場(chǎng)要求太遠(yuǎn)。本輪宏觀調(diào)控的主要目的是打擊投資投機(jī)性需求,但從現(xiàn)在來看,這部分需求又開始進(jìn)入市場(chǎng)了,8月份的銷售成績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬暇褪峭顿Y性需求入市的結(jié)果。

        之前我們說市場(chǎng)處于  “觀望”階段,其實(shí)真正的剛性需求是很少觀望的,只要買得起就會(huì)出手。大家不買,說明價(jià)格還沒有降到位。自住型需求對(duì)價(jià)格十分敏感,但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升時(shí),說明投資性需求進(jìn)來了。

“金九銀十”成色不足

        NBD:進(jìn)入到9月,就是我們傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”了,按照目前的市場(chǎng)走勢(shì),各位覺得今年的“金九銀十”成色如何?

        范小沖:我認(rèn)為從量上看沒問題,但絕對(duì)不會(huì)超過去年同期的水平。價(jià)格可能會(huì)趨于平穩(wěn),但還是我之前說的,有升有降。但即使降價(jià)也不會(huì)大多,最大降幅在百分之十幾。

        鄒曉云:所謂“金九銀十”,我認(rèn)為本身就是開發(fā)商炒作的概念。九十月份為什么就是房地產(chǎn)消費(fèi)旺季?可能是因?yàn)閮?yōu)惠活動(dòng)比較多,與季節(jié)和市場(chǎng)關(guān)系不大。從目前來看,政策執(zhí)行還不到位,成交量的上漲很難持續(xù),同時(shí),開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力也不大。

        NBD:我采訪過很多業(yè)內(nèi)人士,也都說到了政策執(zhí)行的問題,其中一個(gè)觀點(diǎn)是,目前仍處于政策觀望期,還不好對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)作出評(píng)價(jià)。鄒老師說的政策執(zhí)行不到位,恐怕是另外一個(gè)概念吧?

        鄒曉云:對(duì)。不能光等著看效果,重要的是督促執(zhí)行。執(zhí)行的主體一是地方政府和銀行,很多地方政府沒出細(xì)化政策,在執(zhí)行過程中也存在松動(dòng)的現(xiàn)象,銀行在執(zhí)行信貸政策過程中同樣也不嚴(yán)格;二是開發(fā)商,開發(fā)商采取了不少應(yīng)對(duì)措施,在一定程度上消解了政策的效力。

        NBD:除了政策執(zhí)行不到位,當(dāng)前市場(chǎng)的問題還有哪些?

        陳晟:我覺得最大的問題還在于各地能不能按期完成土地供應(yīng)。從新開工面積上看,今年的市場(chǎng)供應(yīng)足夠了,供需緊張的局面可以得到緩解。但如果各地的土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成,就會(huì)影響企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期。

        鄒曉云:我認(rèn)為土地供應(yīng)已經(jīng)不存在什么問題了,因?yàn)榻衲甑耐恋毓?yīng)規(guī)模比較大,完成任務(wù)可能有點(diǎn)困難,但供應(yīng)量沒問題。同時(shí),在土地財(cái)政的壓力下,地方政府的供地?zé)崆楸容^高。

政策存在“加碼”可能

        NBD:如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,會(huì)迫使中央出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策嗎?

        陳晟:沒錯(cuò)。目前的市場(chǎng)局面是很明朗的,按照調(diào)控的思路繼續(xù)走下去,短期內(nèi)不會(huì)再有重磅政策出臺(tái)。但就像我剛才說的,投資客開始出動(dòng),高價(jià)樓盤急于入市,市場(chǎng)上有種相對(duì)樂觀的情緒。在這些因素的推動(dòng)下,如果未來房?jī)r(jià)上漲過快,不排除房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)的可能性。

        NBD:能不能叫做“二次調(diào)控”?

        陳晟:這不是二次調(diào)控。按照“國(guó)十條”的內(nèi)容,以打擊囤房囤地為主的市場(chǎng)政策已經(jīng)出臺(tái),需要一個(gè)執(zhí)行過程;貨幣和信貸政策也已出臺(tái),見效也相對(duì)較慢;只有財(cái)稅政策,也就是房產(chǎn)稅,還沒有出來。所以即使房產(chǎn)稅政策出臺(tái),也在“國(guó)十條”范圍之內(nèi)。

        NBD:房產(chǎn)稅的出臺(tái)有沒有時(shí)間表?

        鄒曉云:從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅肯定要出臺(tái)的,但時(shí)間上不太好預(yù)期。按照現(xiàn)在的市場(chǎng)走勢(shì),我認(rèn)為房產(chǎn)稅政策推出的時(shí)間不會(huì)太晚。

        如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,而市場(chǎng)秩序仍然沒有好轉(zhuǎn),那么,除了新政策出臺(tái)以外,政府還將會(huì)督促原有政策的執(zhí)行。比如預(yù)售款監(jiān)管制度,如果預(yù)售款得以有效地監(jiān)管,將對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈帶來很大壓力。實(shí)際上在國(guó)外,預(yù)售款由第三方監(jiān)管,企業(yè)是不能動(dòng)的。

        結(jié)束語:從數(shù)據(jù)上看,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有所回暖,但正像各位所說,政策執(zhí)行還不到位,市場(chǎng)的一些頑疾也沒有得到解決,要想讓樓市健康發(fā)展,我們還有很多工作要做。感謝各位嘉賓的精彩分析。

對(duì)話嘉賓

鄒曉云  中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師

陳晟  中國(guó)指數(shù)研究院海公司總經(jīng)理

范小沖  陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁



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