房產(chǎn)稅“靴子”懸空 兩條主線把握地產(chǎn)股反彈

每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        目前，市場中充斥著各種關(guān)于房產(chǎn)稅何時推出的傳聞。此前有報道稱，有關(guān)人士表示作為地方稅改革的一部分，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。隨后又有否認(rèn)該消息的傳聞。

        不論消息是否屬實，一位資深地產(chǎn)分析師對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“2012年推行房產(chǎn)稅試點”的消息，對于市場的影響都不會太大。值得注意的是，近期地產(chǎn)板塊的反彈已經(jīng)顯示了一定的持續(xù)性。未來伴隨著大盤的逐漸企穩(wěn)，地產(chǎn)板塊是否還值得關(guān)注？投資機會在哪里？《每日經(jīng)濟新聞》記者一一為您解讀。  

　　  眾所周知房產(chǎn)稅是利空。此前，房地產(chǎn)稅開征的消息頻頻傳出，但遲遲未靴子落地，地產(chǎn)股數(shù)度遭到重挫。

        今年4月份，市場傳出即將開征房地產(chǎn)稅的消息，地產(chǎn)股應(yīng)聲暴跌。5月份，市場再度傳上海房產(chǎn)稅新政即將開征的消息，地產(chǎn)股再度暴跌。本周，一度傳出房產(chǎn)稅推遲至2012開征的消息。

傳聞刺激地產(chǎn)股強勢反彈

        從二級市場上看，周三的市場小幅震蕩。周四受到房產(chǎn)稅推遲傳聞影響，地產(chǎn)股的做多熱情被激發(fā)，地產(chǎn)板塊低開高走，板塊漲幅達到2.44%，居行業(yè)板塊前列。

        全景數(shù)據(jù)決策終端監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，周四滬深兩市合計凈流入資金64.77億元，其中機構(gòu)資金凈流入47.65億元，散戶資金凈流入17.12億元，超過七成行業(yè)獲資金增持。房地產(chǎn)板為最受熱捧的板塊，凈流入13.2億元。其中，地產(chǎn)個股紛紛漲勢兇猛，深物業(yè)A開盤漲停，刺激地產(chǎn)板塊全面快速反彈沖高。萬科A開盤后一度拉升逾3%。截至收盤該股上漲2.58%。東華實業(yè)、魯商置業(yè)、云南城投、廣宇發(fā)展等個股漲幅逾5%，合肥城建、濱江集團等更是上漲逾7%。

        對此，日信證券表示，如果2012年推行房產(chǎn)稅試點，那么真正出臺房產(chǎn)稅將會在2012年之后，可以說晚于市場的預(yù)期，對于地產(chǎn)股乃至大盤來說，應(yīng)該算是利好。

        不過，一位資深地產(chǎn)分析師對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2012年是否推行房產(chǎn)稅試點，這對市場的影響應(yīng)該不會太大。

兩條主線“把脈”地產(chǎn)股

        那么目前，投資者應(yīng)該如何把握地產(chǎn)股？

        華泰證券地產(chǎn)行業(yè)分析師張馳飛認(rèn)為，就現(xiàn)在的地產(chǎn)股來講，最重要的還是要看成交量。

        中信建投地產(chǎn)研究員陳瑩則表示，房價調(diào)整是行業(yè)中期反轉(zhuǎn)的必要條件，主要原因有二：其一，只有房價調(diào)整才能引導(dǎo)政策朝積極方向發(fā)展。其二，只有房價調(diào)整才能刺激交易量恢復(fù)性上漲，帶動行業(yè)的業(yè)績增長。

        在操作方面，投資者可以把握兩條主線。

        陳瑩表示，2010年下半年房地產(chǎn)板塊將維持底部震蕩，中期反轉(zhuǎn)有待房價下跌帶來的2011年業(yè)績增長預(yù)期的改善。在底部震蕩過程中，可把握一些反彈機會：

        其一，受益于行業(yè)集中度提高、業(yè)績增長有保障、估值較低的行業(yè)龍頭企業(yè)。如萬科A、招商地產(chǎn)等，這類個股不僅有高速增長的業(yè)績、豐富的土地儲備，更有便利和多渠道的融資能力，目前相對行業(yè)整體而言估值較低。

        其二，受益于推進城鎮(zhèn)化進程的二、三線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)。城鎮(zhèn)化進程的推進給二、三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)更多的發(fā)展空間，地價和房價的上漲趨勢已經(jīng)由一線城市蔓延到二、三線城市。對于拿地時間早、土地成本低的區(qū)域龍頭企業(yè)形成利好，比如信達地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、名流置業(yè)、建發(fā)股份等。

        招商證券認(rèn)為，可尋找未來每年有30%以上高增長的公司，以獲得超額收益。這些公司主要為質(zhì)地較好的二線開發(fā)公司和服務(wù)業(yè)龍頭。比如華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、冠城大通、格力地產(chǎn)、首開股份、魯商置業(yè)、世聯(lián)地產(chǎn)等。

重點公司

榮盛發(fā)展“受益”于中小城市

　　  榮盛發(fā)展（002146，收盤價10.79元）是一家總部位于素有“京津走廊上璀璨明珠”之稱的河北省廊坊市，致力于中等城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。公司具有“立足中小城市，開發(fā)普通住宅”的業(yè)務(wù)模式，這為公司的成長帶來了一些特點和優(yōu)勢。

        華泰證券認(rèn)為，上市后公司加快了在中小城市的擴張，目前擁有1200萬平方米的項目儲備，分布于13個城市。廣泛的區(qū)域布局有利于公司分散區(qū)域性的風(fēng)險，收入來源多樣化，并且由于公司儲備主要在中小城市，受宏觀調(diào)控的影響較小。

        因榮盛發(fā)展只在中小城市拿地，因此整體土地成本較低。測算公司全部1200萬平方米可結(jié)算項目儲備的平均樓面價為797元/平方米。由于土地成本低廉，項目總投資額較小，公司可以在力所能及的范圍內(nèi)快速擴張。

        另外，公司產(chǎn)品以普通住宅為主，周轉(zhuǎn)快、成本低，但利潤水平并不遜色于其他開發(fā)商，2009年稅后毛利率為28.6%，處于上市公司前列。專注于中小城市發(fā)展的另一個優(yōu)勢是費用率較低，2009年公司期間費用率為4.15%，低于同行水平。預(yù)計2010至2012年的每股收益分別為0.6元、0.92元和1.18元。

華發(fā)股份  積極開拓異地市場

　　  華發(fā)股份  （600325，前收盤價12.81元）是珠海房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭公司，在珠海擁有眾多優(yōu)質(zhì)儲備，可結(jié)算資源達到292.29萬平方米，是名副其實的珠?！按蟮刂鳌薄８鶕?jù)招商證券統(tǒng)計，公司的可售資源有46%在珠海、19%在中山、14%在沈陽。公司近幾年在珠海市場的份額較為穩(wěn)定，基本都在20%左右。即使面對日益激烈的競爭，公司在珠海仍是當(dāng)?shù)氐凝堫^。

        招商證券認(rèn)為，華發(fā)股份2008年進軍包頭，在2009年陸續(xù)在大連、沈陽以及南寧實現(xiàn)了項目拓展。也就是說，從那時開始，公司開始走出珠海、中山，實施異地拓展戰(zhàn)略。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，公司2010年預(yù)計結(jié)算面積36.7萬平方米，結(jié)算收入42.9億元，主要結(jié)算項目有華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、華發(fā)水郡和華發(fā)生態(tài)莊園。2011年預(yù)計結(jié)算面積44.5萬平方米，結(jié)算收入49.12億元，主

        要結(jié)算項目有華發(fā)新城、華發(fā)

        世紀(jì)城、華發(fā)水郡、華發(fā)生態(tài)莊園、包頭華發(fā)新城和大連華發(fā)新城。2012年預(yù)計結(jié)算面積63萬平方米，結(jié)算收入68.78億元，主要結(jié)算項目有華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、華發(fā)水郡、華發(fā)生態(tài)莊園、珠海華發(fā)蔚藍堡、珠海斗門項目、中山華發(fā)山莊、中山華發(fā)廣場、沈陽華發(fā)新城、大連華發(fā)新城、南寧華發(fā)新城等。

        基于上述收入與成本假設(shè)，招商證券預(yù)計公司2010年到2012年，每股收益分別為0.96元、1.08元和1.54元。



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