100平方米45萬 上海一工業(yè)用地“住宅化”開賣

每經(jīng)記者  羅倫  發(fā)自上海

        新政影響下的二手市場成交量低迷已經(jīng)兩個月有余。就在中介紛紛叫苦之際，上海的二手買賣市場卻出現(xiàn)了“45萬100平方米”的超低價房源，一時成為了中介的搶手貨。

        如此低價的房源究竟從何而來？在眾多中介經(jīng)理人的口中，拋售房源的溫州投資客身影再次出現(xiàn)。然而，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些在多家大型二手房源網(wǎng)站上被冠以  “張江最低價的住宅?。▋r格）僅當(dāng)?shù)丶冏≌?0%！”的張江東區(qū)人才公寓，能夠低價開賣的真正原因并非炒房團，而是因為該園區(qū)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的土地性質(zhì)實為工業(yè)用地，廠房用途。

        根據(jù)記者了解到的信息，該公寓原是由張江東區(qū)高科技聯(lián)合發(fā)展有限公司集中購買，上海國際機電數(shù)碼園工業(yè)用房改建而成的。且記者從上海浦東新區(qū)建設(shè)和管理委員會房產(chǎn)處證實，只有這一批由政府批準(zhǔn)的人才公寓的房源可進行住宅形式的租賃，但不可進行出售。

廠房“住宅化”開賣

        “其實就是住宅，（房子）絕對可以??！這個小區(qū)跟一般的住宅小區(qū)一模一樣，只是產(chǎn)權(quán)證上由于當(dāng)時政府的審批是工業(yè)用地而已?！币晃恍罩苤薪榻?jīng)理人斬釘截鐵地告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

        記者在一家名為“58同城”的網(wǎng)站上也確實發(fā)現(xiàn)了其比“住宅”還要“住宅”的房源描述：“套內(nèi)有廁所、廚房、天然氣、寬帶、有線電視，380電源，套內(nèi)可自由分隔，得房率90%（常規(guī)裝修為三室兩廳一衛(wèi)）；雙陽臺、板式結(jié)構(gòu)；配套設(shè)施：小區(qū)周邊有銀行、賓館、超市、菜場。”

        “操作都很正規(guī)，我們已經(jīng)賣出好幾套了。不能賣我們也不會掛牌。你要是買的話，過來給你看產(chǎn)權(quán)證也行。交易成功，我們可以給你辦理個人產(chǎn)權(quán)證。”當(dāng)記者以購房者身份咨詢時，另一名姓趙的中介經(jīng)理人告訴道。

        據(jù)該經(jīng)理人介紹，張江東區(qū)人才公寓是2006年開發(fā)的，當(dāng)時政府批地為工業(yè)用地，雖然此小區(qū)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是廠房，但是出售的房源都是住宅，一旦交易，還可以辦個人產(chǎn)權(quán)證。

        趙經(jīng)理人還稱，購買此類工業(yè)用地房源，除了產(chǎn)權(quán)證上土地性質(zhì)的不同，與購買一般住宅房源的區(qū)別就在于，購房者必須一次性付款，土地使用權(quán)為50年，且購房者入住后所要繳付的水、電、煤氣費等，是以工業(yè)用地的收費為標(biāo)準(zhǔn)的，其他沒有任何區(qū)別。

        記者還從趙經(jīng)理人處獲悉，園區(qū)的房源有很大一批是在溫州投資客的手上，這些在二手市場上掛牌的房源也是投資客在拋售。目前，開價45萬100平方米的房源若疊加上一系列稅收，總價一般在60萬左右。這個價格與周邊的房源相比，非常便宜。

銷售合法性存疑

        “這個園區(qū)的房子我們?nèi)タ催^，但是不太好賣啊，我們中介也要看房源潛力，它的土地性質(zhì)是工業(yè)用地，房子建造得既不像住房又不像廠房，不倫不類的，而且本身在張江唐鎮(zhèn)這樣比較偏僻的地方，說是工業(yè)用地的土地性質(zhì)，怎么交易也很令人頭疼，所以我們也就沒有再去搞（明白該園區(qū)房源的實際狀況）。”當(dāng)記者詢問張江東區(qū)人才公寓項目的相關(guān)信息時，21世紀(jì)不動產(chǎn)金橋民耀路店的經(jīng)理唐伯濤如此表示。

        那么，在經(jīng)過“住宅化”后的廠房流入二手市場進行銷售，究竟合法與否呢？

        記者首先從上海浦東新區(qū)建設(shè)和管理委員會房產(chǎn)處了解到，張江東區(qū)醫(yī)療器械園曾由張江東區(qū)園區(qū)辦收購了一部分廠房，且經(jīng)過區(qū)政府批準(zhǔn)，作為人才公寓在使用，以解決張江東區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人才公寓配套的缺乏。這是一個在政府指導(dǎo)下的官方集團行為，“如果是在這個范圍之內(nèi)，房源可以作為住宅使用；而在這（范圍）之外的（房源），買賣的是廠房，就應(yīng)當(dāng)為廠房使用。此外，在新區(qū)范圍內(nèi)已批準(zhǔn)的用于人才公寓租賃使用的房源是不可以用來出售的。”

        如此說來，目前的二手市場上被溫州投資客拋售的張江東區(qū)醫(yī)療器械園房源都只是該園區(qū)工業(yè)用地性質(zhì)的廠房房源，只不過經(jīng)過了中介、房東等一系列的“住宅化”包裝，才開始掛牌出售。

        浦東新區(qū)建設(shè)和管理委員會房產(chǎn)處工作人員還表示，對于房地產(chǎn)部門，區(qū)別住宅還是廠房交易的標(biāo)準(zhǔn)，就是買賣雙方“簽署合同房屋的權(quán)屬登記性質(zhì)”。

專家稱鉆了政策漏洞

        記者隨后致電上海房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)工作人員，詢問有關(guān)房屋買賣產(chǎn)權(quán)證的辦理問題，得到回復(fù)稱，產(chǎn)權(quán)證的辦理只需要買賣雙方出示各自身份的證明，以及交易合同。一旦所需文件提供完整，即可受理。

        調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，工業(yè)用地在中介手中掛牌，以住宅形式交易的模式確實可以成立。只要買賣雙方達成共識，并能出具相關(guān)身份證明，交易即可成功。

        對于廠房“住宅化”開賣的現(xiàn)象，易居臣信市場研究中心楊晨青認為：“這屬于在鉆政策不完善的漏洞。”

        楊晨青進一步解釋，現(xiàn)在政府在策劃的公租房里就有關(guān)于人才公寓的條款，其實是為了保障外地引進型的人才在上海的住房問題。用租賃的形式是合理的，雖然公租房的細則還沒落實，但是肯定會對其出售做限制，甚至禁止出售。



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