“邀標(biāo)制”重出江湖 上海拋出蘇河灣“準(zhǔn)地王”

每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        今年2月，上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊  （蘇河灣1號(hào)）地塊以52783元/平方米的樓面均價(jià)成交，一躍為全國(guó)單價(jià)“地王”。隨著近日上海規(guī)土局的一則公告，蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊面市。由于與“地王”僅相隔幾百米，該兩幅地塊被業(yè)內(nèi)稱為“準(zhǔn)地王”。

        與“地王”不同的是，“準(zhǔn)地王”這次并非掛牌出讓，而是采取了邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。隨著樓市調(diào)控政策出臺(tái)，開發(fā)商拿地?zé)崆橐讶娼禍亍?月23日上海規(guī)土局公布“第1號(hào)公告”，累計(jì)出讓地塊105幅，被稱為“上海史上規(guī)模最大的掛牌形式土地出讓”。在105幅地塊中，不少地塊或延期出讓，或最終停止出讓，結(jié)果遇冷。

        如今蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，采取的是邀請(qǐng)招標(biāo)方式，有業(yè)內(nèi)人士指出這正是“地產(chǎn)弱市”下政府賣地壓力增大的表現(xiàn)。

周邊地王曾創(chuàng)全國(guó)天價(jià)

        沿著北蘇州路行走，一邊是風(fēng)景楊柳依依的蘇州河，一邊是人聲嘈雜的各類市場(chǎng)，一幢造型古樸的建筑墻面上，紅底白字書寫了閘北眾多回憶。在北蘇州路與甘肅路和浙江北路的交叉口，便是蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊。

        蘇河灣，這是目前上海市中心最后也是最完整的一個(gè)開發(fā)地塊，共有用地面積46.61公頃，舊改地塊10塊。今年2月11日，華僑城以70.2億元競(jìng)得蘇河灣1號(hào)地塊  （蘇州河北岸東塊1街坊），樓面均價(jià)高達(dá)52783元/平方米，一舉加冕全國(guó)單價(jià)“地王”。

        相關(guān)消息稱，41、42號(hào)街坊地塊的單位建筑面積土地成本約在26000元/平方米以上。這些地塊同處一個(gè)區(qū)域，也一同經(jīng)歷了樓市的低迷和高漲。

底價(jià)或達(dá)30000元/平方米

        早在被稱為“地產(chǎn)弱市”的2008年，蘇河灣1號(hào)地塊以及41、42號(hào)街坊就已準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)交易。然而三幅地塊掛牌出讓的公告，卻從2008年6月一推再推。在2008年樓市調(diào)控加劇的背景下，土地頻頻流標(biāo)，蘇河灣地塊最終沒(méi)能成為拯救弱市的地王。

        到2010年樓市再一次面臨調(diào)控之前，各路地王重新頻現(xiàn)市場(chǎng)，蘇河灣1號(hào)地塊也順理成章地成了“全國(guó)單價(jià)地王”。而僅隔數(shù)百米、原本計(jì)劃一起推出的41、42號(hào)街坊地塊，卻因故推遲到了今年下半年面市，再次成了  “弱市”里的“準(zhǔn)地王”。

        據(jù)上海規(guī)土局第37號(hào)土地公告顯示，蘇州河北岸東塊41、42街坊，規(guī)劃用途為辦公、文化娛樂(lè)、商業(yè)，出讓面積為3.54191萬(wàn)平方米。兩幅用地均不含住宅用地，且容積率較高，分別為4.41（含保留歷史建筑面積）、3.75（含優(yōu)秀歷史建筑面積）。

        盡管目前蘇河灣區(qū)塊依然大量存在著屋脊矮矮的老房子，商業(yè)、娛樂(lè)配套設(shè)施鮮見(jiàn)，有的只是大量的小商品市場(chǎng)和匯集其中的各類小吃餐飲店，但蘇河灣是上海市確定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，規(guī)劃成為上海新的城市文化、商業(yè)坐標(biāo)。

        中房信分析師薛建雄向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，此前蘇河灣附近寫字樓推出銷售，均價(jià)在30000元/平方米左右，而41、42號(hào)地塊拆遷成本比較高，政府大概推出的底價(jià)便會(huì)在30000元/平方米左右。

邀請(qǐng)招標(biāo)為成交打上保險(xiǎn)

        和蘇河灣1號(hào)地塊不同的是，蘇州河北岸東塊41、42地塊這次并非是掛牌出讓，而是采取了邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。也就是說(shuō)該兩幅地塊，并不同于招拍掛通常的“價(jià)高者得”。

        邀請(qǐng)招標(biāo)將以  “綜合條件最佳者得”為原則確定中標(biāo)人，價(jià)格只是其中一項(xiàng)決定因素。土地受讓方還必須符合出讓者涉及經(jīng)營(yíng)狀況、總體設(shè)計(jì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等一系列其他投標(biāo)條件。

        土地邀標(biāo)出讓的方式，在2008年徐匯區(qū)衡山路地塊的出讓公告上也出現(xiàn)過(guò)一次。2008年12月17日，上海規(guī)土局發(fā)布的58號(hào)土地出讓公告上，赫然出現(xiàn)了“招標(biāo)出讓采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式”。

        相關(guān)人士指出，在土地頻頻流拍的背景下，邀請(qǐng)招標(biāo)的方式或許也是無(wú)奈之舉。而一些開發(fā)商在  “弱市”下，拿地小心，拍下的土地為了延遲開工甚至臨時(shí)改造成停車場(chǎng)。“邀請(qǐng)招標(biāo)等于是對(duì)開發(fā)商的資格預(yù)審，從某種程度上說(shuō)，這也是為了保障優(yōu)質(zhì)土地不致流拍并且避免爛尾樓的有效方式。”

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的綜合實(shí)力來(lái)決定最終中標(biāo)者，而不是只憑“價(jià)高者得”的拍賣來(lái)出讓，或許對(duì)于現(xiàn)今土地的流拍乃至今后土地價(jià)格的上揚(yáng)都能有所抑制。但一方面，這在國(guó)家規(guī)定中尚屬違規(guī)，另一方面，如何在這其中避免“內(nèi)定”、“協(xié)議”的漏洞，保障公開公平的原則，也是一大難題。

        薛建雄表示：“政府對(duì)蘇州河北岸東塊41、42號(hào)地塊采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，意味著已經(jīng)定了由哪家開發(fā)商受讓了。邀請(qǐng)招標(biāo)，就是說(shuō)政府指定哪家就是哪家。”這也意味著，在房地產(chǎn)“弱市”、土地市場(chǎng)受冷的情況下，邀請(qǐng)招標(biāo)為政府成功出讓土地打上了保險(xiǎn)。



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