葉檀：調(diào)控房地產(chǎn)業(yè) 這回動(dòng)真格了

每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

        房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控動(dòng)真格了！從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策多數(shù)屬隔靴撓癢，現(xiàn)在終于直指癢處。

        房地產(chǎn)調(diào)控有兩大法寶：一曰縮短金融杠桿增加融資成本；二曰征收物業(yè)稅。此前中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一直在批判開(kāi)發(fā)商與打擊“投機(jī)倒把”之間打轉(zhuǎn)，因而房地產(chǎn)行業(yè)總是在道德原罪論與投機(jī)有罪論中間徘徊。結(jié)果是房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，社會(huì)不公上升；市場(chǎng)體制沒(méi)有變得更加完善，投資行為反而成為制裁對(duì)象，最大的既得利益者既不必付出稅收成本，也不必?fù)?dān)心市場(chǎng)的矛頭所向。

        房地產(chǎn)既然是市場(chǎng)，就需要以市場(chǎng)的措施進(jìn)行調(diào)控，最近的調(diào)控政策顯示出對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的尊重，是一大進(jìn)步。4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)于家庭貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類(lèi)棚戶區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。

        上述調(diào)控涉及三個(gè)層面。

        首先，保障房用地得到保障。國(guó)土資源部15日公布2010年度全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，擬供應(yīng)住房用地總量18萬(wàn)公頃，是去年實(shí)際供應(yīng)量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達(dá)77%，僅中小套型商品房計(jì)劃供地總量就超過(guò)去年全年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。

        不管地方政府能夠從土地收入中獲取多少資金，都不能丟棄公共產(chǎn)品提供者的基本職能。即使民眾允許地方政府從土地中獲得公共投資資金，并不意味著允許地方政府徹底放棄保障性住房建設(shè)，轉(zhuǎn)而成立公司從土地壟斷型投資中獲利?，F(xiàn)在地方政府業(yè)已成為最大的“地主”，明顯的圈地行為，與地方政府放棄自身基本職能的行為，不幸地在一段時(shí)間內(nèi)毫無(wú)顧忌地大行其道。

        第二，縮短房地產(chǎn)金融杠桿，增加融資成本。購(gòu)房貸款比例是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的：購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；購(gòu)買(mǎi)二套房的家庭，必須準(zhǔn)備好一半的房款，資金杠桿率只有一倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能達(dá)到百分百的首付比例，杠桿率為零。而以往20%的首付款意味著杠桿比例達(dá)到五倍，許多人通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)兩套住房的辦法，以投資收益空手套白狼。杠桿比例急劇縮小，可見(jiàn)政府希望銀行從高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)泡沫中抽身。

        融資成本會(huì)大幅提高。二套房貸不得低于基準(zhǔn)比例的1.1倍是舊政策，但三套房利率將大幅上浮，意味著不管央行加不加息，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，已經(jīng)加息了。那些希望通過(guò)低息貸款獲得投資收益者，已無(wú)巨大的操作空間。

        第三，如果縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對(duì)于投資者毫無(wú)吸引力。政策允許地方政府采取臨時(shí)性調(diào)控政策，這是對(duì)重慶等地提出征收住房消費(fèi)稅的正面反饋。

        一旦推出住房保有稅或者物業(yè)稅，將對(duì)房地產(chǎn)投資品構(gòu)成嚴(yán)重打擊。目前豪宅持有者不必繳納保有稅，而炒房者不必從幾個(gè)月就翻番的投資收益中繳納資本利得稅，是對(duì)稅收公平政策的最大嘲諷。住房保有稅與物業(yè)稅將是改變過(guò)去兩年多房?jī)r(jià)漲的最核心政策，如同于2005年的5.5%營(yíng)業(yè)稅政策。

        政策重壓之下，已有投資客高位出貨。以深圳為例，3月份二手房成交量高達(dá)181.95萬(wàn)平方米，比2月份成交面積大幅飆升467.42%，拉高價(jià)格大量出貨是投資品擊鼓傳花到最后一棒的典型表現(xiàn)。

        遠(yuǎn)離道德批判，房地產(chǎn)政策的調(diào)控回到了貨幣加稅收的正常調(diào)控渠道，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的應(yīng)有之義。推進(jìn)一步，無(wú)論是稅費(fèi)改革與貨幣政策調(diào)整，都要回到法治原則，稅收改革由人大授權(quán)，而貨幣政策由獨(dú)立的央行掌控。如此，中國(guó)將走到法治市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，對(duì)于中國(guó)社會(huì)是一大幸事。



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